Quels sont les risques juridiques lorsqu’on rédige son annonce immobilière ?

Vendre un bien immobilier vous soumet à des obligations. Ce sont ces obligations qui peuvent constituer un risque juridique si elles ne sont pas respectées par vous lors de la publication de votre annonce immobilière, mais également lors des négociations de vente et après la vente. Voici tout ce que vous devez savoir sur les risques juridiques encourus lorsqu’on vend son bien de particulier à particulier, et comment éviter de s’y retrouver confronté en respectant toutes ses obligations.

Les informations juridiques et techniques à transmettre obligatoirement par le vendeur.

En tant que propriétaire d’un bien placé par vos soins sur le marché immobilier, vous vous engagez tacitement à vous informer sur les obligations auxquelles vous serez soumis. Cela signifie qu’en cas de problème avec les informations données dans votre annonce immobilière, lors de la négociation du prix de vente avec vos potentiels acquéreurs et après la vente, vous ne pourrez pas compter sur votre méconnaissance des lois pour jouer en votre faveur.

En matière juridique, vous devez donc obligatoirement informer les acquéreurs intéressés par votre bien de l’existence d’éventuelles servitudes de passage, de vue ou encore relatives à l’écoulement des eaux de pluie, mais aussi de la présence d’hypothèques en cours sur le bien. D’autres charges peuvent également être existantes et doivent donc logiquement être signalées aux acquéreurs potentiels. On parle des éventuels pactes de préférence ou encore, d’un contrat d’affichage publicitaire passé en amont de la vente.

Ces informations sont obligatoirement inscrites par vos soins sur l’annonce immobilière si elles concernent votre bien. En effet, les acquéreurs potentiels doivent pouvoir être en possession de tous les éléments pouvant les aider à faire un choix eclairé quant à l’acquisition de votre bien.

Sur le plan technique, les obligations varient selon que votre bien se trouve en copropriété ou non, ou encore si vous vendez un terrain à batir par exemple. L’obligation de fournir la superficie exacte du logement, exprimée grâce aux calculs de la loi Carrez, est par exemple due pour les biens individuels et en copropriété. Les diagnostics immobiliers font également partie des obligations auxquelles sont soumises tous les propriétaires en fonction de la date de construction de leur bien et de sa situation géographique, entre autres critères. Ils visent à informer les futurs acquéreurs de l’état du bien, concernant la présence de termites, de plomb ou d’amiante, la performance énergétique, l’état de l’installation électrique et celle de gaz, mais aussi les risques naturels, miniers et technologiques qui pourraient concerner le bien vendu.

Si votre bien est situé en copropriété, vous devrez également fournir aux acquéreurs potentiels une copie du carnet d’entretien de l’immeuble, avec le règlement de copropriété. D’autres documents sont aussi obligatoires : on parle ici de l’état descriptif de division ou du montant des charges courantes du budget prévisionnel et celles hors du budget prévisionnel, ainsi que les sommes dues au syndicat des copropriétaires pour votre lot au moment de la mise en vente du bien.

Si vous vendez un terrain constructible, vous devrez communiquer à votre acquéreur la présence ou non d’un bornage strict déjà effectué et fournir les informations nécessaires à la compréhension des règles d’urbanisme par l’acheteur. L’acquéreur doit pouvoir évaluer facilement la possibilité ou non de construire le type de bien qu’il souhaite sur le terrain en question. Il faudra également informer votre acquéreur potentiel de tout risque environnemental lié à la situation du terrain : présence d’une nape phréatique par exemple, d’une source ou de mouvements de terrains. Les servitudes d’urbanisme, la présence d’une activité polluante à proximité et la conformité de l’installation d’assainissement individuel liée au terrain si elle existe déjà devront également être obligatoirement mentionnées lors de vos échanges avec votre acquéreur.

Les risques encourus avec la rédaction d’une annonce immobilière.

En droit français, on considère qu’une vente immobilière ne peut être valable que si elle permet aux deux parties de donner leur consentement mutuel éclairé.

Cependant, pour permettre l’expression d’un consentement éclairé quant au choix d’acheter le bien que vous proposez sur le marché, votre acquéreur doit se trouver en possession de toutes les informations concernant le bien.

L’article 1132 du Code Civil mentionne donc le fait que le contrat de vente peut être considéré comme nul si l’acquéreur s’aperçoit qu’il a été trompé par vous en ce qui concerne les caractéristiques du bien.

Cependant, pour permettre l’expression d’un consentement éclairé quant au choix d’acheter le bien que vous proposez sur le marché, votre acquéreur doit se trouver en possession de toutes les informations concernant le bien.

Si par exemple vous mentionnez la mauvaise surface du bien en m², l’acquéreur pourra se rétracter s’il estime que cela lui porte préjudice. Cependant, pour faire jouer cet article du Code Civil et se dédouaner d’un contrat de vente qu’il aurait déjà signé, l’acquéreur devra prouver que vous saviez que vous ne communiquiez pas la bonne information sur le bien venitdu. Cet article peut aussi se faire valoir par exemple si vous indiquez vendre un terrain constructible et qu’une fois l’offre d’achat acceptée, l’acquéreur s'aperçoit que le terrain ne lui permettra pas de construire un bien immobilier.

L’acquéreur devra donc prouver que vous avez volontairement modifié ou omis une information de nature à modifier son choix, car ne permettant pas d’accéder à un consentement éclairé de sa part.

Les risques juridiques encourus lors des négociations de prix de vente.

Le dol est également considéré comme une cause de nullité de contrat de vente. Si vous y êtes confronté, la sanction juridique encourue sera probablement plus importante que pour une erreur, réputée pour être spontanée, à l’inverse du dol qui consiste à mettre en œuvre des actions trompeuses pour pousser votre acquéreur à acheter votre bien. Si ces actions n’avaient pas été effectuées, il doit paraître évident que votre acquéreur ne se serait pas engagé à acheter le bien dont il est question.

Le dol peut se définir juridiquement de différentes manières :

• la manoeuvre, qui n’est pas toujours répréhensible. On considère en effet que l’éxagération de caractéristiques de la part du vendeur ne dédouane pas ce dernier de se renseigner sur les éléments actés et vérifiables concernant le bien, notamment grâce aux diagnostics immobiliers et autres documents fournis pour mettre en route une vente immobilière.
• la réticence dolosive correspond quant à elle à la volonté de la part du vendeur de passer sous silence un élément qui aurait de manière certaine dissuadé l’acquéreur de signer un contrat de vente s’il en avait eu connaissance dès le début.

De manière générale, les instances juridiques ont tendance à retenir que la réticence dolosive est majoritairement invoquée lorsque des litiges leurs sont présentés. C’est souvent le cas lorsque des mentions abusives sont insérées au contrat de vente par le vendeur, lésant l’acquéreur, ou du moins des mentions volontairement inexactes. Pour vous vendeur, si vous êtes reconnu coupable de réticence dolosive, vous vous exposez à voir le contrat de vente annulé, ou bien a vous voir imposer des sanctions pour infraction pénale de pratique trompeuse et de faute civile de dol.

Les risques juridiques encourus après la vente.

En votre qualité de vendeur d’un bien immobilier, votre responsabilité reste engagée même après la conclusion de la vente. Votre acquéreur dispose en effet de certains délais lui permettant de se retourner contre vous s’il découvre des vices cachés ou s’il estime avoir été victime d’une fraude. Si cette situation se présentait après la vente de votre bien immobilier, vous pourriez tout à fait être condamné à payer des dommages et intérêts à votre acquéreur. Cependant, si le dommage causé à l’acquéreur est trop important, les instances juridiques pourront aller jusqu’à ordonner l’annulation de la vente et vous condamner à indemniser les acquéreurs pour compenser le préjudice subi. Bien sûr, l’annulation de la vente donnera lieu à la restitution de la somme d’argent payée par l’acquéreur et correspondant au prix de vente du bien.