Annonces immobilières : quelles sont les obligations légales ?

Depuis la loi Alur (loi pour l’accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) de 2014, les professionnels de l’immobilier et les propriétaires particuliers sont soumis à un certain nombre d’obligations légales en ce qui concerne la publication d’une annonce de vente ou de location. Des informations obligatoires aux diagnostics à réaliser préalablement, en passant par les sanctions applicables en cas de manquement de la part du propriétaire, découvrez tout ce que vous devez savoir pour rédiger une annonce immobilière en bonne et due forme.

Le principe de protection des parties par la transmission d’informations.

En immobilier, on considère qu’on réussit une acquisition ou la location d’un bien lorsque les deux parties sont parfaitement en possession de toutes les informations les concernant et concernant le logement dont il est question. En cas de vente, l’acheteur doit être en connaissance des informations relatives au bien qu’il achète afin de ne faire aucune mauvaise découverte lors de son arrivée dans les lieux. Ce principe s’applique également pour la location de biens immobiliers.

Pour aider les propriétaires vendeurs ou bailleurs à récolter toutes les informations obligatoires et à les rassembler de manière claire, on pense aux diagnostics techniqes obligatoires. Mis à part le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), les évaluations à faire réaliser par un professionnel certifié changent en fonction de la localisation du bien et de sa date de construction.

Cependant, le vendeur a également l’obligation de communiquer à l’acquéreur toute information non visible :

• l’existence d’un bail de location
• l’inondabilité du terrain
• le traitement ou non pour l’amiante
• la conformité ou non de l’installation électrique ou de gaz
• les servitudes éventuelles sur le terrain de construction
• les procédures en cours au sein de la copropriété et les travaux votés

En cas de difficultés à réaliser les diagnostics ou à récolter les informations obligatoires à communiquer à l’acquéreur de votre bien, n’hésitez pas à faire appel à un notaire qui saura vous aider de manière fiable.

Les mentions obligatoires à respecter lorsqu’on rédige une annonce immobilière.

Pour la vente.

Depuis la loi Alur de 2014, les propriétaires ou les professionnels de l’immobilier diffusant une annonce de vente ou de location doivent respecter une liste de mentions obligatoires à y faire figurer.

Pour la vente, les mentions obligatoires sont les suivantes :

la description du logement, présentant les caractéristiques principales du logement :

• le type de bien : maison, appartement, péniche, hangar rénové…
• l’état du bien : si le bien n’est pas habitable en l’état, le rédacteur de l’annonce immobilière doit le mettre en avant par la mention “travaux à prévoir”. Au contraire, il faut également préciser si des travaux de rénovation ont récemment été réalisés !
• la composition du logement : nombre de pièces, salle d’eau ou de bain, accès, étage…
• la superficie du bien, exprimée en mètres carrés et en accord avec les règles décidées par la loi Carrez.

Le prix TTC de votre bien placé à la vente : si vous vendez sans passer par un professionnel, mentionnez simplement le montant net vendeur que les acquéreurs devront débourser pour faire l’achat de votre bien. Si voius vendez votre bien avec des annexes (place de parking ou garage privé), vous pouvez faire le choix de mentionner le prix de l’annexe.

Les résultats du Diagnostic de Performance Energétique ainsi que des autres diagnostics obligatoires en fonction de la localisation de votre bien immobilier, ainsi que de sa date de construction.

Les informations en lien avec la copropriété : nombre de lots et montant annuel des charges imputées au lot vendu. Vous devez également signaler toute situation financière difficile rencontrée par la copropriété à laquelle appartient votre bien.

Pour la location.

Les informations obligatoires à faire apparaître dans l’annonce pour la location d’un bien sont à peu près similaires à celles qui s’appliquent lors d’une vente. Cependant, on peut les traduire de la manière suivante :

• le loyer tout compris : loyer mensuel et charges mensuelles récupérables
• le montant et la nature des charges : montant et modalités de récupération des charges (sur provision, forfait ou charges au réel)
• le montant du dépôt de garantie
• le caractère meublé ou non du logement.

La publication d’un Diagnostic de Performance Energétique est également obligatoire depuis 2011. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Ainsi, le propriétaire bailleur du logement placé en location doit pouvoir mettre à disposition de ses locataires le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) comprenant obligatoirement le Diagnostic de Performance Energétique. Comme pour la vente, le DPE doit dater de moins de 10 ans au moment de la signature du bail locatif.

Doit-on obligatoirement faire figurer les DPE et GES sur son annonce immobilière ?

Que sont le DPE et le GES ?

Le Diagnostic de Performance Enérgétique (DPE), aussi appelé étiquette énergie, est l’un des documents qui doit obligatoirement être fourni par le propriétaire d’un bien placé à la vente ou à la location. Comme son nom l’indique, il se traduit par l’obtention d’une étiquette classant les logements de la classe A (très économe) à la classe G (très énergivore). Il permet de connaître la consommation de chaque logement en égnergie afin d’informer le locataire ou l’acquéreur potentiel des frais d’alimentation en énergie qu’il devra débourser, ainsi que de la nécessité ou non d’effectuer des rénovations.

Associée à l’étiquette énergie du DPE se trouve le GES, soit le diagnostic concernant les gaz à effet de serre. Il informe les locataires ou acheteurs potentiels des émissions de gaz à effet de serre produites par le logement, qui peuvent occasionner des dépenses ou des rénovations en cas de volonté de réduire ces dernières.

Pourquoi sont-ils obligatoires ?

Ces deux diagnostics sont obligatoires depuis 2006 pour les logements mis en vente et 2007 pour les logements loués. Ils doivent obligatoirement être réalisés par des professionnels certifiés, et doivent être intégrés au Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), transmis au futur locataire ou propriétaire. Chaque diagnostic possède une validité de 10 ans.

S’ils ont pour visée d’informer le locataire ou l’acquéreur potentiel de la consommation d’énergies et de l’émission de gaz à effets de serre d’un logement placé sur le marché immobilier, les DPE et GES ont surtout pour but de contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique.

Le Diagnostic de Performance Energétique sert de base à l’évaluation du montant alloué par l’Etat aux propriétaires souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique via les dispositifs fiscaux en vigueur.

Quels sont les risques juridiques encourus lorsqu’on rédige son annonce immobilière ?

Les risques juridiques encourus pour non-respect des obligations légales en matière d’annonce immobilière varient selon l’information manquante et la volonté réfléchie ou non de tromper l’acquéreur ou le locataire potentiel.

Si le Diagnostic de Performance Energétique n’est pas réalisé ou mentionné dans l’annonce immobilière diffusée, les sanctions peuvent varier. Le locataire ou l’acquéreur du bien pourra toutefois se retourner contre le vendeur ou le propriétaire bailleur du bien afin de faire valoir ses droits. Dans ce cas, deux solutions sont possibles :

• l’annulation de la transaction ou du contrat de location
• l’obligation de dédommagement ou la décision de baisser le loyer demandé pour le bien en raison des frais occasionnés par le paiement des énergies indispensables au logement (si le DPE n’a pas été fourni car le logement est trop énergivore).

Dans le cas où le locataire ou l’acquéreur saisiraient le tribunal, alors le bailleur ou le vendeur encourt jusqu’à 300 000 euros d’amende et 2 ans de prison, à condition bien sûr de prouver que le DPE n’a pas été réalisé car le logement est trop énergivore pour être vendu ou loué facilement.

Si un agent immobilier ou un mandataire a joué un rôle dans la location ou la vente du bien en question, sa responsabilité sera également engagée.

En ce qui concerne les zones soumises à l’encadrement des loyers en matière de location, les sanctions sont prévues et les mesures prises peuvent être différentes. En effet, les propriétaires bailleurs sur la région parisienne sont soumis à des contrôles aléatoires permettant de vérifier le respect des règles d’encadrement des loyers. En cas d’infraction, la justice peut décider le paiement d’une amende administrative dont la somme varie en fonction de la raison sociale du bailleur :

• jusqu’à 5 000 euros si le bailleur est une personne physique
• jusqu’à 15 000 euros si le bailleur est une personne morale.

La deuxième mesure prise par la justice dans ce cas de figure consiste à abaisser le loyer au montant maximum prévu par les textes d’encadrement des loyers, en fonction de la localisation dudit bien. Le propriétaire est aussi contraint de retourner au locataire les sommes trop perçues depuis la signature du bail.

En fonction de la bonne volonté du bailleur et de son erreur avérée ou non, la justice pourra donner un délai de deux mois pour restituer les sommes et abaisser le montant du loyer. C’est alors uniquement passé ce délai que l’amende est fixée.

En cas de preuve que le bailleur a délibérément augmenté le montant de son loyer afin de dépasser le seuil fixé par les règles d’encadrement des loyers, alors la justice sanctionne du paiement de l’amende systématiquement, en plus de l’abaissement du loyer et de la restitution des loyers trop perçus au locataire du bien.