Quelles informations doivent apparaître dans mon annonce immobilière ?

Publier une annonce immobilière demande de se renseigner sur les informations obligatoires qui doivent y figurer. Plus que des impératifs légaux, ces mentions obligatoires sont la garantie pour vous d’attirer des visiteurs et des acquéreurs potentiels en leur donnant confiance dès le premier coup d'œil.

Quelles photos ajouter à son annonce pour présenter son appartement ou sa maison ?

Les photos sont souvent négligées dans les annonces immobilières de particuliers. Cependant, elles sont peut être vos meilleures alliées pour obtenir des visites. À condition, bien sûr, qu’elles soient réussies.

De l’importance des photos en immobilier.

Selon certaines études, 95% des visiteurs d’une annonce immobilière sur Internet passent vingt secondes ou plus à regarder la première photo disponible du bien (Cabinet Seiler). Cette étude nous apprend deux choses :

• les visiteurs accordent une importance capitale aux photos du bien immobilier présenté
• l’ordre des photos de l’annonce doit être réfléchi car la première photo est la plus regardée.

Toujours selon la même étude, 60% du temps passé à étudier une annonce immobilière est consacré à l’observation des photos, ne laissant que 40% au descriptif du bien. On comprend donc vite l’importance de proposer des photographies de qualité si l’on veut attirer des visiteurs. On considère en effet que parmi la multitude d’annonces immobilières disponibles en ligne, la vôtre ne possède que quelques secondes pour se démarquer et intéresser les acquéreurs potentiels.

Comment réaliser des photos de qualité ?

La disposition des photos est importante, mais leur qualité l’est encore plus. Vous aurez beau posséder un bien magnifique, s’il n’est pas mis en valeur sur l’annonce immobilière que vous posterez, vous n’attirerez pas l'œil. Pour obtenir des photos de qualité, deux solutions sont à votre disposition :

• posséder un réel talent de photographe qui vous permettra de réaliser de belles prises de vue, et être en capacité de vous renseigner sur les techniques immobilières pour réaliser des photos de qualité presque parfaite.
• faire appel à un professionnel de la photographie : en règle générale, ce genre de service coûte aux environs de 100 euros et vous permet de gagner 2 fois plus d’appels pour votre bien.

Les photographies devront mettre votre bien en valeur dans le but de déclencher un coup de cœur chez l’acquéreur potentiel. Pour cela, vous devez vous assurer que le logement est parfaitement rangé et quelque peu dépersonnalisé si nécessaire : pas de produits ménagers qui trainent, pas de vaisselle, pas d’effets personnels (vêtements, lunettes…) sur les meubles.

Assurez-vous de choisir le meilleur moment de la journée en termes de luminosité afin de pouvoir prendre la photo la plus attirante qui soit. Il faut donner envie à l’acquéreur potentiel de se projeter dans votre bien.

Si on déconseille en général d’utiliser des effets sur les photos de votre bien, certains filtres peuvent cependant le mettre en valeur, à condition d’être invisibles. En clair, l’acquéreur potentiel ne doit pas voir qu’un effet a été apposé sur la photo, au risque de penser à des vices cachés. Si nécessaire, modifiez seulement la luminosité de votre photo en utilisant des filtres naturels.

Il en va de même pour la dépersonnalisation : enlevez les posters trop personnels, les photos de famille et les meubles trop encombrants. Ne laissez que ce qui peut faire le charme de votre bien, et si nécessaire, pensez à ajouter une plante verte ou un bouquet de fleurs pour rendre votre logement plus chaleureux.

Lorsque vous prendrez vos photos, pensez à l’angle de vue. Il faut pouvoir voir un maximum de choses sur une même photo afin de donner une vue d’ensemble du bien à l’acquéreur potentiel. Prenez de la hauteur si vos pièces sont trop petites afin de leur donner un peu de grandeur, et veillez à éviter les perspectives déformées : votre photo doit être prise de façon droite.

Dans quel ordre placer mes photos sur mon annonce immo ?

L’ordre des photos est indispensable pour attirer les visiteurs en leur donnant l’impression d’un bien immobilier soigné et bien entretenu. En effet, votre annonce reflète votre bien et si elle est réfléchie, elle donnera une impression de stabilité et de fiabilité.

Pour choisir l’ordre de vos photographies, vous pouvez procéder de deux manières.

Premièrement, vous pouvez placer les photos de vos pièces de vie dans les premières photos de l’annonce. Elles doivent être classées de la plus vaste à la plus ciblée. Viennent ensuite les photographies des pièces d’eau, des chambres et des couloirs éventuels. Le jardin et les annexes viennent ensuite. Réservez la toute première place dans l’annonce pour la photographie qui met le plus en valeur votre bien : la pièce de vie la plus chaleureuse, ou bien le jardin s’il est bien entretenu et représente le point fort de votre bien.

Vous pouvez aussi choisir d’offrir une visite virtuelle aux acquéreurs potentiels en respectant dans votre annonce la disposition des pièces : la façade, puis les parties communes dans le cas d’un appartement, l’entrée du bien et toutes les pièces qui s’ensuivent. Cette option n’est bien sûr pas recommandée si vous ne possédez pas un bien de prestige qui nécessite plutôt d’être mis en valeur par la première option.

Quelles informations doivent apparaître dans mon annonce immobilière ?

Depuis la loi Alur de 2014, certaines informations doivent obligatoirement apparaître dans une annonce immobilière. Elles concernent aussi bien les professionnels que les particuliers et visent à rendre plus claires et accessibles les annonces immobilières. Cependant, loin d’être une contrainte, le caractère obligatoire de ces informations créé un fil de conduite et vous aide à rédiger votre annonce bien plus facilement.

La description du logement.

Vous devez préciser les caractéristiques principales de votre bien immobilier :

• le type de bien : maison, appartement, habitat atypique…
• l’état du bien : neuf, en construction, ancien, à rénover ou avec travaux, notamment si vous avez recouru au home-staging
• la composition du logement : le nombre de pièces et les annexes éventuelles, ainsi que les équipements (garage, cave, balcon, terrasse, roof-top).
• la superficie du bien, exprimée en mètres carrés selon la loi Carrez.

Le prix de vente du bien.

Si vous vendez de particulier à particulier, le prix de vente annoncé sera celui payé net par les acquéreurs. Si votre logement possède une cave ou un garage que vous ne souhaitez pas obligatoirement vendre en même temps, n’hésitez pas à le préciser en mentionnant :

• le prix du bien seul
• le prix de l’annexe seule
• le prix du bien et de l’annexe combinés.

La localisation du bien.

Votre bien est indissociable de son environnement. Il est donc obligatoire de faire figurer la localisation précise de votre bien si vous souhaitez attirer des acquéreurs potentiels à votre porte.

Pour faire de la localisation de votre bien une force, n’hésitez pas à vanter les mérites de l’environnement proche à vos visiteurs. Décrivez avec précision les caractéristiques reconnues de votre ville ou de votre quartier, indiquez si le voisinage est calme ou si le bien est proche d’un secteur vivant ou animé. Mentionnez les établissements scolaires aux alentours, surtout s’ils sont prisés. Vous pouvez aussi donner des informations sur les grands bassins d’emploi ou les centres commerciaux et commerces de proximité situés proches de votre bien.

L’étiquette énergie.

Lors d’une vente immobilière, le vendeur est contraint de faire réaliser plusieurs diagnostics obligatoires qui visent à contrôler la sécurité du logement ainsi qu’à informer l’acquéreur de l’état du bien qu’il convoite. Il existe au total 9 diagnostics différents : tous ne s’appliquent pas à votre bien, en fonction de sa date de construction et de sa localisation.

Le plus important des diagnostics, obligatoire pour la vente et la location de tous les biens du marché, est le diagnostic de performance énergétique. Les résultats de ce diagnostic immobilier apparaissent sous la forme d’une étiquette énergie, un schémar pyramidal classant les biens de la classe A (logement économe) à la classe G (logement énergivore). Cette étiquette doit aussi mentionner le niveau d’émissions de gaz à effets de serre. Elle doit obligatoirement être mentionnée dans l’annonce immobilière de votre bien.

Ce diagnostic sert à informer l’acquéreur potentiel de la consommation en énergies du bien qu’il s’apprête à visiter, afin de lui permettre d’évaluer le coût annuel que cela pourrait lui demander ou de faire estimer les travaux qu’il faudra nécessairement réaliser si la classe énergétique est trop basse.

Les informations relatives à la copropriété.

Si votre bien se situe en copropriété, vous devez en informer les visiteurs potentiels dès la publication de votre annonce immobilière.

Il faudra donc mentionner dans votre annonce le nombre de lots et le montant annuel des charges assumé par votre lot. Si votre copropriété est en difficultés financières, il faudra mentionner “procédure d’alerte” ou “procédure de redressement judicieire” afin d’être parfaitement transparent avec les acquéreurs potentiels. A noter qu’une copie des trois derniers procès verbaux de votre syndicat de copropriété devra être fournie aux acquéreurs de votre bien. Il n’est donc pas question de cacher quelconque information à leurs yeux, à moins de vouloir faire tomber la vente à l’eau.

N’hésitez pas à mentionner si possible les éventuels travaux qui ont été votés ou améliorations prévues par le syndicat de copropriété, afin de rassurer l’acquéreur potentiel quant aux travaux et à l’augmentation des charges éventuelles.

Comment décrire le contexte de mon annonce immobilière pour augmenter mes chances de vente ?

Selon les raisons qui vous poussent à vendre votre bien, il peut être intéressant de l’expliquer en quelques mots pour attirer les visiteurs plus facilement. De nombreuses personnes perçoivent les motifs de vente comme un biais de négociation tout tracé. Si vous êtes pressé de vendre votre bien, cela peut être une option pour attirer plus rapidement les acquéreurs et augmenter vos chances de vente.

Les causes de négociation immobilière les plus fréquentes sont bien sûr les décès, ainsi que les séparations et les divorces. Les vendeurs n’ayant souvent pas très envie de faire durer la vente de leur bien trop longtemps, ils sont généralement plus enclins à accepter des négociations, et les acquéreurs intéressés le savent bien.

Cependant, si vous opérez simplement un changement de vie, n’hésitez pas à décrire votre projet en quelques mots dans votre annonce. Lire entre les lignes qu’un bien immobilier a été le lieu d’années de bonheur pour une famille est toujours plus engageant, car les acquéreurs potentiels sont sensibles à l’histoire de votre logement. Cependant, soyez bref : le contexte de votre vente n’est pas le centre d’intérêt des acquéreurs, qui préféreront posséder le plus de renseignements possibles sur le bien que vous placez à la vente.