Achat immobilier : quels sont les pièges à éviter ?

Acheter un bien immobilier est une grande décision, qui ne devrait jamais se faire sur un coup de tête. De nombreux critères sont à prendre en compte et les pièges peuvent se multiplier devant vous si vous n’êtes pas bien préparé. Plus que la question financière, un achat immobilier représente aussi l’amélioration de votre qualité de vie. Voici tout ce que vous devez savoir pour éviter les pièges et vivre une expérience sereine.

Piège N°1 : Surestimer votre budget.

Se lancer dans une recherche immobilière nécessite de réfléchir sérieusement à votre budget. C’est en effet ce critère qui déterminera majoritairement le type de bien que vous pourrez vous offrir.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, rapprochez vous de votre banque ou d’un courtier en immobilier, qui saura vous conseiller au mieux pour mettre toutes les chances de votre côté.

Prenez en compte tous les aspects financiers de votre vie quotidienne : charges mensuelles actuelles, surplus de charges éventuellement suportable en plus, projets à court et moyen terme occasionnant des dépenses, mais aussi votre apport personnel et les éventuels économies que vous pourriez faire en déménageant plus près de votre travail, par exemple.

Piège N°2 : Mal anticiper vos besoins.

Pour réaliser un achat immobilier, il est nécessaire de prendre en compte les aspects de votre vie quotidienne que vous souhaitez conserver. Pas question d’acheter une maison à la campagne sans accès rapide aux grandes agglomérations si vous êtes plutôt citadins. Il est important de faire des choix conscients que vous ne pourrez pas regretter.

Réfléchir à vos besoins matériels vous permettra d’orienter vos recherches et d’éviter un coup de cœur sur un bien qui ne vous correspond pas. Décidez de la surface dont vous avez besoin, du nombre de chambres, de la présence ou non d’un jardin et de l’importance ou non de posséder un bien de plain pied.

Certains critères ne seront pas négociables : l’accessibilité de votre logement, la surface minimum par personne et les équipements dont vous avez besoin.

D’autres critères devront faire l’objet de questionnements de votre part. Si vous souhaitez une maison en banlieue mais que votre budget ne vous permet pas de vous l’offrir, accepteriez-vous de vous éloigner au risque de devoir faire un trajet plus long pour aller travailler ? Etes vous prêt à opter pour une maison plutôt qu’un appartement en centre ville si vos besoins ne correspondent pas à l’immobilier actuel ?

Au mieux vous serez préparé avant de commencer vos recherches, au moins vous serez déçu en cas de non concordance entre vos envies et les biens disponibles dans votre budget sur votre secteur de prédiléction.

Piège N°3 : Visiter un seul bien.

Une fois les étapes de réflexion sur votre budget et vos besoins réalisées, il est temps de passer aux recherches. Vous avez le choix :

• être accompagné par un professionnel : mandataire ou agence immobilière, notaire ou avocat
• chercher vous même et faire confiance aux propriétaires ou aux professionnels en charge des biens que vous visiterez.

Dans le cas d’un premier achat ou d’un déménagement sur un secteur méconnu, nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.

Au cours de votre recherche, vous allez certainement tomber sur des biens à couper le souffle, qui déclencheront un coup de cœur immédiat. Les coups de cœur sont toujours une bonne nouvelle ! A condition bien sûr que le bien corresponde à vos besoins et à vos critères, au risque que le coup de cœur ne dure pas.

Afin de confirmer votre volonté d’acheter le bien pour lequel vous avez craqué, nous vous conseillons de visiter d’autres logements correspondant à vos critères. Cela permettra de mettre en exergue votre envie de devenir propriétaire du bien préféré, ou bien de prendre du recul pour trouver une solution correspondant mieux à votre vie et à vos besoins.

Piège N°4 : Visiter le bien une seule fois.

Lorsque vous choisissez un bien, prenez le temps de confirmer votre volonté d’en devenir propriétaire en le visitant une seconde fois. Choisissez un moment de la journée différent de votre première visite afin de confirmer la luminosité et l’exposition du bien. Ce sera également l’occasion de vérifier que la route passant près de la maison ne se transforme pas en autoroute la semaine venue, ou que l’environnement est trop bruyant.

Piège N°5 : Négocier ou ne pas négocier ?

Faire une offre d’achat est une démarche stressante pour les acquéreurs d’un bien immobilier. C’est d’autant plus vrai s’il s’agit de votre premier achat. Parmi les questions que l’on peut se poser se trouve celle de la négociation du prix d’achat. Selon le marché du secteur où vous souhaitez vous installer, il sera plus difficile de négocier le prix de vente du bien qui vous plaît. La raison est simple et répond à la loi de l’offre et de la demande : sur un marché tendu, les biens partent rapidement. Tenter une négociation reviendrait à faire un pas de côté et potentiellement laisser la place à un autre ménage qui ferait une offre au prix.

Renseignez vous sur la date de mise en vente du bien : il est parfois possible de négocier un prix si le bien est sur le marché depuis quelque temps. En cas de travaux ou de remise en état du bien, vous avez la possibilité de faire estimer le montant des travaux à réaliser et d’en déduire une partie du montant proposé dans votre offre d’achat.

Piège N°6 : Faire des concessions sur des critères trop importants.

Etablir une liste de vos critères prioritaires est indispensable. Comme cité ci-dessus, le budget et les critères sont liés l’un à l’autre et orientent vos recherches de bien immobilier.

Parmi ces critères, certains seront non négociables. Il n’est pas envisageable en effet d’acheter un studio quand on a un enfant, aussi beau soit-il. Même chose si la maison de vos rêves n’est pas accessible à moins de faire une heure de voiture.

Toutes ces questions doivent impérativement être soulevées afin de vous permettre de faire un choix sur le long terme. En immobilier, il n’est pas question d’euphorie, mais plutôt de réflexion.

Piège N°7 : Sous estimer les travaux à réaliser.

Si vous craquez pour un bien qui nécessite des travaux, ne faites pas d’offre d’achat avant d’avoir fait estimer les travaux nécessaires à l’habitation des lieux. Si vous êtes accompagné par un professionnel de l’immobilier, celui-ci pourra obtenir pour vous des devis d’artisans qui vous donneront une idée précise du montant qu’il faudra consacrer à la rénovation du bien.

Si vous passez directement de particulier à particulier, il faudra faire évaluer vous-même le montant des travaux afin d’en avoir une estimation réelle. Il sera ensuite éventuellement possible de déduire le montant des travaux du prix d’achat du bien.

Piège N°8 : Se passer de l’aide d’un professionnel.

L’aide d’un professionnel pour acheter votre logement a un coût. De nombreux acheteurs tentent de s’en passer pour faire des économies et gagner en possibilité d’achat. On sait qu’environ 70% des transactions immobilières se font avec l’aide d’un agent ou d’un mandataire immobilier. Il y a des raisons à cela : le professionnel sécurise votre vente sur l’aspect juridique et législatif. Il conseille également sur le prix d’achat du bien que vous convoitez, et agit en qualité de médiateur entre les propriétaires et les acquéreurs potentiels.

En cas de marché tendu, faire appel à un professionnel permet d’avoir accès à des biens qui ne vous seraient pas proposés entre particuliers.

Piège N°9 : Mal estimer les frais annexes à l’achat.

Réaliser un achat immobilier, c’est aussi faire face à des frais annexes liés à la transaction que vous effectuez. En prenant en compte ces frais, vous évitez de mauvaises surprises qui peuvent peser lourd dans votre budget et éventuellement faire couler votre projet.

Parmi les frais annexes, on compte :

• les frais de dossier dus à la banque lors de votre emprunt immobilier
• les frais de garantie pour assurer votre prêt
• les frais de jouissance du logement qui comprennent les charges de copropriété, les éventuels travaux d’entretien liés à un extérieur, mais aussi la taxe foncière et la taxe d’habitation.
• les frais de notaire
• les honoraires d’agence si vous avez choisi de vous faire accompagner par un professionnel (mandataire ou agent immobilier).

Toutes ces sommes d’argent peuvent être connues avant de faire une offre d’achat. Le propriétaire du logement est dans l’obligation de vous fournir toutes les informations demandées relatives aux frais qu’ils assument chaque année pour occuper ce logement.

Concernant les honoraires d’agence, ceux-ci doivent être indiqués dans l’annonce de vente si l’agent immobilier travaille avec les propriétaires du logement et qu’une partie reste à votre charge. Si vous avez choisi de vous faire accompagner de votre côté par un professionnel, alors le montant des honoraires demandés devra être indiqué sous forme de pourcentage du prix d’achat du bien que vous choisirez.

Les frais de notaire regroupent quant à eux plusieurs sommes d’argent : les taxes légales, les frais qui s’imputent à la validation de votre acquisition et la rémunération ainsi que la rémunération propre du notaire, appelée émoluments. Les frais de notaire font l’objet d’un pourcentage fixé par la loi : on compte 8% pour un bien ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf. Environ 15% de ce montant sont consacrés à la rémunération propre du notaire. Le reste correspond aux taxes que vous devez payer à l’état en cas d’achat immobilier, ainsi qu’aux frais administratifs auxquels votre notaire devra faire face pour vérifier les documents de votre vente.

Piège N°10 : Ne pas vérifier si vous êtes éligible à des aides financières.

Il existe un large panel d'aides à l’accession à la propriété disponibles pour aider les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaires. Parmi elles, on trouve :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) permet d’avoir recours à un prêt sans intérêts dans la limite de 89 700 euros, pour les ménages à ressources modestes qui souhaitent acheter leur première résidence principale.
• Le prêt d’accession sociale s’adresse aux ménages les plus modestes et est accordé par des banques conventionnées par l’Etat. Il finance la construction ou l’achat d’un bien immobilier en totalité.
• Le prêt Action Logement est débloqué par les entreprises privées à l’intention de leurs salariés, sous conditions de ressources pour l’achat ou la construction d’une résidence principale. Le taux de ce prêt est fixe et de 0.5% hors assurance emprunteur, et la somme prêtée peut s’élever à 40 000 euros. Il permet de réaliser un certain nombre de démarches, comme l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, l’agrandissement d’un logement, l’accession sociale ou l’accession en bail réel solidaire.
• Le prêt immobilier conventionné (PC) est accordé par les banques conventionnées par l’Etat. Il est octroyé sans conditions de ressources et permet de bénéficier d’intérêts plafonnés en fonction de la durée du prêt et du montant emprunté. Il peut également servir à financer des travaux dans une résidence principale dont vous êtes déjà propriétaire, et peut être complété par un autre prêt aidé.

Le fait de devenir propriétaire peut également vous ouvrir des droits aux Allocations Personnalisées au Logement. Il peut donc être intéressant de contacter la Caisse d’Allocations Familiales pour connaître votre éligibilité à ce dispositif.