Achat immobilier : comment choisir son appartement ou sa maison ?

Acheter un bien immobilier est un engagement sérieux, tant sur le plan financier que sur le plan affectif. En achetant, vous dites à votre entourage que vous souhaitez construire une partie de votre vie dans le bien que vous avez choisi. Mais pour être sûr de faire le bon choix, quels critères devez-vous prendre en compte au moment de votre achat ? En voici un tour d'horizon.

Quels sont les pièges à éviter lorsqu'on achète un bien immobilier ?

L'aspect financier.

Afin d'éviter toute mauvaise surprise sur le plan financier, consultez votre banque avant de commencer vos recherches immobilières. Renseignez vous sur la réglementation qui régit les taxes immobilières lors d'un achat, comme par exemple le montant forfaitaire des frais de notaire. Si vous êtes mal informé, cela peut représenter un coût non négligeable, surtout dans le cas où vous auriez craqué pour un bien ancien, les frais de notaire étant plus élevés que pour du neuf).

Une fois que vous êtes très au clair avec votre capacité d'emprunt et les frais qu'occasionnent un achat immobilier, vous pouvez vous lancer !

L'environnement du bien.

En achetant votre maison ou appartement, vous n'imaginez probablement pas devoir penser au moment où vous aurez peut-être envie ou besoin de revendre ce bien tant recherché. Pourtant, il est important lorsque vous sélectionnez un logement de penser à ce que son environnement vous renvoie.

Outre son influence sur votre qualité de vie lorsque vous occuperez le logement, l'environnement peut également créer un élément négatif pour les acheteurs lorsque vous chercherez à revendre. Or, en cas de besoin, assumer financièrement une maison dans laquelle on ne peut ou ne veut plus vivre peut être une contrainte trop importante pour certains foyers. Pour cette raison avant tout, et pour ne pas risquer de rester avec votre bien à la vente sur les bras pendant des années, envisagez la maison dans la globalité de son environnement. Cela vous évitera bien des déconvenues. Par exemple, si la maison de campagne de vos rêves est construite à deux pas d'une station d'épuration, peut être vaut il mieux passer son chemin. Même chose pour un appartement avec vue sur un cimetière, qui n'attirera pas de nombreux acheteurs et se vendra avec un prix plus bas que celui du marché.

Enfin, l’environnement est important pour des raisons pratiques. Vivre en campagne nécessite l’utilisation d’une voiture pour presque toutes les actions quotidiennes, quand vivre en ville en plus facile pour se déplacer, faire ses courses et travailler. Des avantages peuvent être trouvés à chaque région, mais cela ne dépend que de vous et de vos habitudes. Prenez donc garde à bien évaluer les conséquences financières et organisationnelles que peut avoir le choix de l’environnement de votre bien immobilier.

Éviter l'achat coup de tête.

En immobilier, avoir un coup de cœur est une bonne chose. Mais acheter un bien sur un coup de tête est souvent une très mauvaise idée. Sur l'annonce, le bien correspond en tout point à ce que vous recherchez. C'est une belle maison qui pourra accueillir toute votre famille ou l'appartement qui abritera tous vos amis de passage pour une soirée. Très bien.

Cependant, s'imaginer vivre dans un logement ne constitue pas le seul critère de choix. On entend souvent dire que la projection des visiteurs aboutit à une vente. Or, pour être certain de faire une bonne affaire, il vous faut évaluer le bien visité selon les critères que vous aurez définis. Si le logement ne comporte pas assez de chambres, ou n'est pas de plein pied alors que vous ne pouvez pas monter les escaliers, cherchez encore. Ce n'est sûrement pas le bien qu'il vous faut.

Aussi, pour vous rendre parfaitement compte du bien et de son atmosphère, visitez le plusieurs fois à différents moments de la journée. Cela est également utile pour évaluer l'environnement : aux heures de pointe, la route qui borde la propriété est-elle passante ?

Prenez le temps de visiter toutes les parties de la maison ou de l'appartement. Par désintérêt, certains acheteurs ne visitent pas la cave ou le grenier du bien qu'ils convoitent. Or, de nombreux vices peuvent s'y cacher. Du moins, de nombreuses fois, des travaux y sont à prévoir, et une fois le bien acheté, vous ne pourrez pas invoquer à votre secours le manquement des anciens propriétaires à vous faire part des problématiques du bien !

Mal estimer le montant des travaux à prévoir.

Si vous achetez un bien dans l'ancien qui comporte des travaux à prévoir, faire estimer leur montant par des professionnels qualifiés est indispensable.

Pour ce faire, faites réaliser au moins deux devis par besoin et comparez-les pour évaluer la justesse de leur prix.

N’idéalisez pas le fait d’acheter un bien à rénover entièrement. Bien que l’aventure buccolique de mettre la main à la pâte pour participer à la rénovation de votre logement soit agréable à imaginer, dans les faits c’est une idée très onéreuse et difficilement compatible avec la vie quotidienne et les activités professionnelles du foyer. Si vous décidez de tenter le coup, prenez garde à prévoir un bon budget travaux et à garder de côté une enveloppe dédiée aux imprévus.

Comment s'assurer que j'achète un bien immobilier au bon prix ?

Acheter un bien immobilier, c’est toujours mettre un pied dans l’inconnu. Cela est valable que vous soyez primo-accédant ou en passe de devenir propriétaire de votre quatrième bien. Le marché est très dynamique et l’enjeu est grand : il s’agit là d’acheter un lieu où construire un morceau de vie. Pour être sûr d’acheter le bien immobilier que vous avez repéré au bon prix, n’hésitez pas à vous faire accompagner. En effet, les surévaluations sont très fréquentes lors de ventes de particuliers à particuliers.

S’aider de données officielles.

Si vous souhaitez vous renseigner par vous même sur les prix au mètre carré de la région, vous pouvez prendre conseil auprès d’un notaire ou d’une chambre notariale. Il existe également une base de données intitulée “demandes de valeurs foncières”, ou encore un site internet dénommé Patrim. Ces outils vous permettront d’obtenir un indice purement indicatif du prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter. En effet, ces données ne tiennent pas compte de la rareté du bien, de son cachet et de ses éventuelles prestations. En revanche, ils vous donnent les clés de compréhension du prix de vente du bien convoité.

En cas de vente par un agent immobilier ou un mandataire, n’hésitez pas à demander une justification du prix. Les professionnels sont là pour vous conseiller et veilleront à ce que vous ayez accès à une information claire et juste.

Le temps de présence sur le marché et la différence de prix : des indicateurs précieux.

Pour comprendre les prix pratiqués sur le marché, n’hésitez pas à comparer les annonces immobilières de vente du même type de biens que celui que vous souhaitez acheter. Cela vous permettra de vous rendre compte tout de suite d’une surévaluation du prix ou non. Dans le cas où le bien serait trop cher, il peut également présenter un délai de vente très long. C’est aussi un indicateur à surveiller. La présence sur le marché immobilier d’un bien à trop bas prix peut aussi indiquer que la maison ou l’appartement présente des travaux importants ou des frais cachés potentiels non négligeables. Le manque d’honnêteté ou de clareté des propriétaires actuels du bien peut tout à fait entrer en jeu.

Les critères d’inflation ou de dévaluation des prix immobiliers.

Dans le cas où vous auriez eu un coup de cœur pour un bien rare, dressez la liste des avantages qu’il comporte et qui le différencient des autres biens immobiliers du marché de la région. Par exemple, si la maison comporte une vue dégagée sur la mer ou sur un monument, vous pouvez compter environ 5 à 20% d’augmentation du prix. Pour une terrasse, comptez une inflation de 15 à 20% du prix de vente par rapport à un bien similaire sans terrasse. Si vous achetez un appartement, prenez en compte que les biens situés entre le 2e et le 6e étage bénéficient d’une augmentation du prix d’environ 2.5% par niveau, à la condition que l’immeuble soit équipé d’un ascenseur.

Enfin, pour bien apprécier le prix d’un bien immobilier, il faut aussi comprendre que certains défauts peuvent le dévaluer. Là encore, il existe des critères d’évaluation pour vous aider à calculer le bon prix d’achat pour le logement de vos rêves.

Les logements au rez-de-chaussée se vendent en moyenne 15 à 20% moins cher que le prix du marché pour le type de bien correspondant. Pour un logement au premier étage, il faut compter 10% de dévaluation.

Si l’orientation principale du bien est au nord, il faudra compter 5% de dévaluation de son prix. Les nuisances sonores (bars à proximité, axe de circulation passant, transports en commun) entraînent une baisse du prix entre 5 et 10%. Il faut en général prendre en compte le même chiffre dans le cas où le bien présente un vis-à-vis proche ou une vue exclusive sur une cour par exemple. Attention cependant : dans certains quartiers historiques ou dans le cas où la vue sur cour offrirait une situation calme, le prix peut ne pas s’en trouver affecté.

Enfin, un logement mal agencé ou présentant trop de place perdue (combles, couloirs, pièces difficilement aménageables) peut entraîner jusqu’à 10% de dévaluation du prix.

La particularité des biens à rénover.

Si vous craquez pour un bien plein de charme mais dans lequel il faut tout refaire, sachez que vous pouvez espérer un bien environ 20% moins cher qu’un appartement habitable en l’état situé sur le même secteur. N’hésitez pas à comparer les prix du marché pour vous en rendre compte, et le cas échéant, à demander au propriétaire ou au professionnel qui s’occupe de la vente des indications sur le prix et l’évaluation du bien.

Dans le cas où vous obtenez un devis pour les travaux de rénovation inférieur au montant correspondant aux 20% de dévaluation, vous êtes face à une bonne affaire immobilière. En effet, cela vous permet d’acquérir un bien à votre image et refait à neuf pour le même prix qu’un bien habitable en l’état mais comportant des travaux de décoration et d’amélioration.

Le bien immobilier parfait n'est pas en vente, comment choisir parmi les autres biens ?

Le bien immobilier parfait n’existe pas. Peu importe votre projet, il vous faudra toujours faire des compromis. Cela commence par définir des critères non négociables, et d’autres qui peuvent évoluer. Nous vous conseillons de ne pas céder sur le nombre de chambres ou la taille de la pièce à vivre, car ces critères définissent votre confort de vie au quotidien. Il en va de même pour la localisation, dont va dépendre en grande partie votre organisation familiale. En revanche, si vous souhaitez une cuisine ouverte et qu’il n’est pas possible d’en trouver une, il est plus facile de faire l’impasse.

Bref vous l’aurez compris, la clé pour réussir à trouver le bien immobilier qui vous convient, c’est de vous connaître. Connaître ses besoins et ses envies, c’est la clé pour un achat immobilier réussi.