Quels sont les différents types de crédits immobiliers ?

Pour acheter un bien immobilier, il est souvent nécessaire d’emprunter la totalité ou une partie du financement nécessaire. Parmi toutes les offres de prêt disponibles, il peut être difficile de s’y retrouver et de faire le bon choix. Voici donc un récapitulatif des financements possibles quelle que soit votre situation.

Les prêts immobiliers bancaires.

La première option pour financer son achat immobilier est de contacter sa banque. Elle est, pour la plupart des acquéreurs, une étape essentielle et indispensable pour l’aboutissement de leur projet. Voici les différents types de crédits que peuvent proposer les établissements bancaires.

Le prêt amortissable

Le prêt bancaire amortissable est le type de prêt immobilier le plus pratiqué et le plus sûr pour les acquéreurs. Il s’agit pour eux de rembourser mensuellement le capital emprunté, ainsi que les intérêts demandés par la banque.

Pour la plupart des prêts, les intérêts diminuent avec le temps : la mensualité reste fixe, mais la part des intérêts baisse tandis que le montant du capital remboursé augmente. Lorsqu’est prélevée la dernière échéance, le prêt est considéré comme remboursé en totalité et l’acquéreur est libéré de ses engagements auprès de la banque.

Le prêt In Fine

Le prêt In Fine est un prêt non amortissable : le capital emprunté n’est pas remboursé par l’acquéreur de manière mensuelle. Ce type de prêt immobilier est uniquement réservé aux acquéreurs qui possèdent une épargne suffisamment importante pour leur permettre d’y adosser le financement de leur projet immobilier.

Concrètement, le capital emprunté est remboursé à la banque en une seule fois, à la fin du crédit. Seuls les intérêts et l’assurance emprunteur sont dus à la banque pendant la durée du prêt.

On considère en général que ce type de prêt se prête parfaitement aux investisements locatifs, car les intérêts sont déduisibles fiscalement.

Le prêt relais

Le prêt relais est souvent précédé de sa réputation dangereuse. Il s’agit d’un prêt à très court terme, permettant en général à l’emprunteur d’acquérir une nouvelle résidence avant d’avoir vendu celle qu’il possède déjà.

Cette situation concerne plus de 40% des transactions immobilières réalisées chaque année. Alors même s’il est à souscrire avec beaucoup de précautions, le prêt relais peut faire profiter d’avantages non négligeables, notamment dans les secteurs où le marché immobilier est en tension : il y a peu de chances que l’emprunteur n’arrive pas à vendre sa résidence première.

Le prêt relais permet de combler un décalage de trésorerie : il s’agit d’un montage financier prévu pour durer entre 12 et 24 mois maximum. L’emprunteur s’expose à des pénalités financières s’il n’a pas remboursé le capital prêté dans le temps imparti par la banque.

Les prêts d’aide à l’accession à la propriété immobilière.

Les prêts bancaires imposant une situation financière suffisamment stable pour garantir les intérêts de l’établissement de prêt, l’Etat a mis au point divers dispositifs pour permettre à tous d’accéder à la propriété et de se constituer un patrimoine immobilier. Ces prêts sont compatibles avec l’emprunt d’une somme auprès d’une banque et peuvent agir en qualité de complément de financement, par exemple dans le cas où les revenus de la personne ne permettraient pas d’emprunter la totalité de la somme nécessaire auprès de la banque. Attention, ils sont tout de même soumis à conditions et à l’acceptation de l’organisme prêteur.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) est accordé sous conditions de ressources : les bénéficiaires sont donc des ménages à revenus moyens ou modestes souhaitant investir dans l’achat de leur résidence principale dans l’ancien ou le neuf Le prêt d’accession sociale peut aussi financer une partie des travaux nécessaires à l’amélioration dudit logement, concernant l’agrandissement du bien ou la réduction de sa consommation énergétique.

Le prêt d’accession sociale définit différentes zones géographiques dans lesquelles doit se situer le logement pour pouvoir être financé, ainsi que des plafonds de ressources en lien avec la localisation du bien.

Les zones sont les suivantes :

• Zone A : Paris et la Petite Couronne, Côte d’Azur et Genevois français
• Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants, Grande Couronne de Paris mais aussi Annecy, Chambéry, Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo…
• Zone B2 : villes de plus de 50 000 habitants (non comprises dans la liste de la zone B1), ainsi que certaines communes du littoral ou frontalières et les communes en périphérie de la Grande Couronne et de l’Ile de France.
• Zone C : les communes ne correspondant pas aux zones précédentes.

A chaque zone correspond donc un plafond de revenus, permettant de valider ou non la faisabilité du projet et du financement. Ce plafond est calculé de deux manières :

• en réalisant le cumul des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 des emprunteurs ainsi que des personnes qui habiteront le logement
• en divisant le coût total de l’opération par 9.

C’est le montant obtenu le plus élevé qui sera retenu pour valider ou non l’obtention du prêt, en référence au tableau de ressources maximum établi par Action Logement. C’est ensuite votre banque (à condition qu’elle soit conventionnée par l’Etat) qui décide ou non de vous octroyer un prêt d’accession à la propriété (PAS).

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné, contrairement au prêt d’accession sociale, n’est pas soumis à des plafonds de revenus. Il s’adresse à toute personne souhaitant faire l’acquisition de sa résidence principale dans l’ancien ou le neuf. Le taux d’intérêt du prêt est plafonné, et il est mis en œuvre par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l’Etat.

Le prêt conventionné peut également inclure des travaux, pour un montant minimum de 4000 euros, et qui doivent obligatoirement être achevés dans le délai de remboursement du crédit.

Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans l’année qui suit l’acquisition, date qui peut être repoussée à 6 ans dans les cas suivants :

• l’emprunteur fait l’acquisition d’un bien qui deviendra sa résidence principale lors de son départ à la retraite (sous conditions)
• le logement est mis en location jusqu’à la date convenue entre l’emprunteur et la banque, sous conditions spécifiques.

Le prêt conventionné peut bénéficier d’une durée de remboursement allant jusqu’à 30 ans. Il n’ouvre pas droit aux Allocations Personnalisées au Logement (APL).

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer tout ou partie d’un achat immobilier. Il est également destiné à des ménages aux revenus modestes ou moyens, sous conditions de ressources. Le prêt à taux zéro impose également selon les cas de ne pas avoir été proprétaire d’une résidence principale pendant les deux ans précédant la demande de PTZ.

Le montant prêté dans le cadre du prêt à taux zéro varie en fonction de la zone où se situe votre logement : pour en bénéficier, votre logement doit être situé dans les zones B2 ou C. Ces zones sont les mêmes que pour l’attribution d’un prêt d’accession sociale (PAS). Il est tout à fait possible de compléter le montant octroyé grâce à un prêt bancaire.

Le prêt à taux zéro vous autorise également à financer une partie des travaux réalisés dans votre logement, à condition que ceux-ci soient néessaires dans le cadre de la rénovation énergétique ou de l’agrandissement du bien.

Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est issu de la possession de l’emprunteur d’un compte épargne logement (CEL) ou d’un plan épargne logement (PEL). Il peut servir à financer la totalité ou une partie de l’achat ou de la construction d’un logement à vocation de résidence principale, ou bien la réalisation de travaux dans un bien.

Les caractéristiques du prêt épargne logement (PEL) dépendent de la date d’ouverture du compte épargne attenant. Le montant maximum de ce prêt ne peut excéder 92 000 euros, sur une durée de 2 à 15 ans.

Les prêts complémentaires.

Action Logement propose également des prêts complémentaires aux prêts bancaires classiques cités ci-dessus. Ils sont exclusivement réservés à l’achat d’une résidence principale.

Les collectivités territoriales peuvent également accorder des prêts complémentaires aux prêts bancaires afin d’attirer des foyers dans les communes peu peuplées ou participer à la rénovation urbaine. N’hésitez pas à contacter votre mairie ou votre département pour connaître l’existence de financements et les conditions d’éligibilité.

D’autres organismes proposent également des prêts immobiliers complémentaires : caisses de retraite complémentaire ou mutuelles.

Enfin, les fonctionnaires de l’Etat peuvent parfois bénéficier d’un prêt immobilier complémentaire au Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou d’un prêt conventionné, et attribué sous conditions de revenus. Les fonctionnaires concernés devront contacter leur employeur pour connaître l’existence d’une possibilité de financement, ainsi que les conditions pour en profiter.

Emprunter sans apport, c’est possible ?

L’apport au prêt immobilier peut être issu de diverses sources :

• économies personnelles
• héritage
• participation d’entreprise
• prêt relais
• revente d’un bien
• donation d’un proche

Si l’apport permet d’apporter une garantie à la banque et d’obtenir un prêt immobilier plus facilement, il n’est cependant pas obligatoire. Tout dépendra de vos ressources et de votre capacité d’emprunt. Par exemple, si votre taux d’endettement est déjà important, il peut être intéressant d’investir quelques économies dans un apport à votre prêt immobilier pour faire baisser le montant emprunté et obtenir un accord de crédit.

De manière générale, l’apport personnel peut être réservé au financement du coût des opérations administratives liées à l’achat de votre bien (frais de notaire, honoraires immobiliers…). Cependant, la banque peut vous imposer le versement de l’apport afin d’obtenir votre prêt immobilier. On considère en règle générale que le montant de l’apport doit être égal à 10% du montant du bien. Cependant, ce montant peut monter jusqu’à 20% en fonction de la banque et de votre situation personnelle.

Lorsque le marché est particulièrement tendu et que les taux d’intêréts sont très élevés, les banques peuvent demander jusuq’à 40% d’apport personnel. Il s’agit là d’une manière détournée de repousser certains ménages de l’accession à la propriété dans le but d’éviter le surrendettement.

Si vous possédez un apport personnel suffisant (entre 15 et 25% du prix du bien), vous pourrez néanmoins vous servir de cette somme pour effectuer des négociations auprès de votre banque. En effet, rares sont les ménages possédant une telle somme à investir : profitez-en pour négocier l’augmentation de votre taux d’endettement (pour pouvoir emprunter plus), ou bien faire baisser le taux de votre crédit ou les frais de dépenses annexes, comme les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé ou le coût de l’assurance emprunteur proposée par votre banque.