Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Lorsqu’on commence une recherche immobilière, on envisage sérieusement la question du financement de son projet. Et ce n’est pas chose facile. Si pour certains, la question ne se pose même pas faute d’autre possibilité de financement, le crédit immobilier peut faire peur à grand nombre d’entre nous. Voici un guide des différents types de crédits immobiliers et la marche à suivre pour emprunter sereinement.

Les différents types de crédits immobiliers.

Dans l’univers de la banque, les offres de crédits immobiliers sont nombreuses. Si l’on ajoute à cela les prêts proposés par l’Etat, il est facile de s’y perdre. Voici quelques indications sur les différents types de crédits immobiliers et leurs avantages.

Le prêt amortissable.

Le prêt immobilier amortissable est le plus couramment utilisé par les emprunteurs. Son fonctionnement est simple : chaque mois, l’emprunteur verse à la banque une mensualité qui rembourse à la fois le montant emprunté et les intérêts dus à l’organisme de prêt. Lorsque la dernière mensualité est versée, le crédit est considéré comme remboursé.

Le prêt relais.

Souvent connu pour le danger qu’il peut représenter, le prêt relais est une manière de financer un projet immobilier pour des acquéreurs dans l’attente de la vente de leur prorpiété immobilière. Il s’agit donc d’un produit bancaire destiné aux personnes qui ont besoin d’une avance financière le temps de conclure la vente du bien qu’ils possèdent, dans le but d’en acquérir un nouveau. C’est un prêt non amortissable.

Le danger de ce type de prêt est son prix. Les prêts relais comportent des conditions strictes qui, si elles ne sont pas respectées, c’est-à-dire si les transactions immobilières prennent plus de temps que ce qui a été prévu dans le contrat de souscription, entrainent l’augentation considérable du taux d’emprunt. De nombreux ménages ont pu se retrouver en situation de fragilité financière du fait de mauvaises circonstances. Comme l’immobilier n’est pas une science exacte, nous ne vous conseillons pas de faire appel à ce type de prêt bancaire, sauf en cas de dernier recours.

Le prêt In Fine.

Beaucoup moins répandu, parce qu’il n’est pas destiné à tous les types d’emprunteurs, le prêt In Fine est également un financement non amortissable. Il s’adresse uniquement aux personnes disposant d’une épargne disponible pour adosser le financement. Plutôt que de rembourser des mensualités chaque mois, l’emprunteur rembourse la totalité de la somme empruntée à la banque lors de la dernière échéance prévue dans son contrat de prêt.

Les prêts d’aide à l’accession à la propriété.

Ce type de prêt est une aide décidée par l’Etat, destinée à aider les ménages répondant aux conditions, pour leur permettre d’accéder à la propriété. Il s’agit selon les cas d’un prêt complémentaire à un prêt bancaire, ou bien d’un prêt pouvant financer la totalité du prix du projet immobilier. Ces aides financières sont soumises à conditions de ressources et leur montant dépend également de zones géographiques établies par l’Etat.

Le prêt d’accession sociale (PAS).

Le prêt d’accession sociale est attribué aux ménages sous conditions de ressources. Grâce à lui, il est possible de financer la totalité ou une partie de votre projet immobilier, ainsi que certains frais annexes. Comme il s’agit d’une aide destinée à des ménages peu favorisés, le PAS ouvre des droits aux aides au logement et permet aux emprunteurs de bénéficier de frais réduits, notamment en matière d’imposition.

Le prêt à taux zéro (PTZ).

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à des ménages primo-accédants seulement, et est également soumis à conditions de ressources. Il est en règle générale destiné à financer l’achat de biens neufs, mais dans certains cas, il est possible de faire l’acquisition d’un logement dans l’ancien. Ce prêt est une aide complémentaire au prêt bancaire souscrit par l’emprunteur, et permet de bénéficier de taux réduits puisqu’avec le PTZ, le ménage ne rembourse que les intêrets de son prêt bancaire.

Le prêt conventionné (PC).

Le prêt conventionné est attribué sans conditions de revenus et donne droit aux APL (sous conditions de ressources). Il est possible de l’utiliser pour financer la totalité du bien immobilier acheté. Ce prêt est cumulable avec les autres prêts d’aide à l’accession à la propriété.

Le plan épargne logement (PEL).

Le plan épargne logement est une épargne à taux très avantageux destiné à aider les ménages à se constituer un apport pour accéder plus facilement à la propriété. Pour en bénéficier, il est nécessaire de se rapprocher de sa banque.

Le prêt Action Logement.

Action Logement finance un prêt immobilier complémentaire à un prêt bancaire. Cet organisme s’adresse uniquement aux personnes salariées d’une entreprise privée, à la condition que le salarié et l’entreprise répondent aux conditions fixées par Action Logement. Il n’est possible d’utiliser ce financement que pour l’achat d’une résidence principale.

L’attribution des prêts.

Les prêts immobiliers ne s’adressent pas à tous les types de publics. Les prêts bancaires et les prêts d’aide à l’accession sont attribués en fonction de la situation de l’emprunteur et de ses ressources financières. Ainsi, vous ne bénéficierez pas des mêmes avantages si vous êtes employé en CDI à un haut poste, que si vous pouvez prétendre à un prêt d’accession au logement.

L’attribution des prêts immobiliers, qu’ils soient bancaires ou d’Etat, diffère en fonction de votre projet. Ainsi, pour l’acquisition de votre résidence principale, vous pourrez prétendre aux aides financières de l’Etat, à condition d’entrer dans les critères d’obtention, et bénéficier de prêts bancaires complémentaires.

Si vous avez pour projet de faire l’achat d’une résidence locative, c'est-à-dire un bien que vous achetez pour obtenir rendement fincancier grâce à sa location, il s’agira de travailler avec votre banque pour vous permettre d’établir la meilleure stratégie d’investissement possible.

Enfin, si vous souhaitez acheter une résidence secondaire, vous ne serez bien sûr pas éligible aux aides financières de l’Etat, mais pourrez bénéficier des conseils de votre banque pour prétendre à un prêt immobilier dans les meilleures conditions possibles.

Calculer ses futures mensualités

Caculer ses mensualités bancaires permet de déterminer de nombreuses choses, et notamment votre capacité ou non à rembourser votre crédit immobilier sans vous mettre dans une situation de fragilité financière et bancaire.

En fonction de la somme que vous souhaitez emprunter à votre banque, le nombre d’années d’emprunt et le taux de crédit que vous propose votre banque, vous pouvez connaître vos mensualités de remboursement et anticiper votre projet immobilier. A savoir que les mensualités de crédit comprennent en règle générale le montant mensuel des intérêts ainsi que l’assurance de prêt.

Au plus vous anticiperez et prévoierez la question financière de votre projet, au mieux votre expérience se déroulera.

De plus, calculer vos mensualités de crédit immobilier vous permet de savoir le prix exact de votre opération immobilière. En effet, il est parfois difficile d’obtenir une vision d’ensemble sur vos possibilités financières et votre taux d’endettement. Aussi, pour connaître avec précision votre pouvoir d’achat immobilier, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller bancaire.

Calculer vos mensualités de remboursement de crédit immobilier vous permet également de connaître la faisabilité de votre projet. En effet, si le coût moyen de la maison de vos rêves est trop élevé pour votre budget, mieux vaut considérer un autre projet moins coûteux. L’idée première est d’évaluer votre capacité de remboursement ainsi que votre reste à vivre, en fonction de vos habitudes de vie. Pour être serein et éviter un maximum les accidents de remboursement, prévoyez une mensualité plus basse que votre capacité maximum de remboursement mensuelle afin de garder une marge de manoeuvre en cas d’imprévu.

Consulter les banques

Réaliser une transaction immobilière n’est pas sans conséquences. Il faut, pour vous, pouvoir établir une relation de confiance avec votre banque tout en bénéficiant des meilleures offres disponibles. Pour ce faire, n’hésitez pas à consulter plusieurs banques en leur demandant des simulations d’offres de financement. Etudiez les une à une et renseignez vous sur les conditions des banques : certaines imposent d’ouvrir un compte courant actif (c’est-à-dire votre compte courant principal), d’autres seulement un compte servant au remboursement des mensualités de crédit. Dans ce cas, il n’est pas rare de devoir verser une petite somme d’avance sur ce compte pour rassurer la banque et prévoir tout manquement de versement.

Soyez honnête avec votre banque : pour être sûr de bénéficier de la meilleure offre disponible, faites part de votre situation dans son entièreté à votre conseiller. Si vous avez rencontré des problèmes de santé, que vous souhaitez changer de carrière dans un futur proche ou envisagez un enfant, ayez conscience des conséquences que cela pourrait avoir sur votre budget et montrez à la banque que vous êtes en capacité de vous adapter et d’anticiper la question financière de votre projet. Cela ne rendra l’obtentention d’une offre de prêt que plus facile.

Faire appel à un courtier.

Le courtier en immobilier est un allié précieux dans votre projet immobilier. Par son excellente connaissance des marchés et des partenaires bancaires, il saura vous faire profiter d’un large réseau pour trouver la meilleure solution de financement de votre projet. De plus, vous apprécierez le temps gagné grâce à son aide.

Le courtier vous aide à établir votre capacité financière, et à calculer votre budget pour vous permettre de vous lancer sereinement dans votre recherche immobilière. Il se charge également de rechercher pour vous les meilleures offres en démarchant les banques et en faisant jouer la concurrence en comparant les propositions. Cela représente un atout considérable car vous, client, êtes rarement en position de le faire.

Le courtier prend également en charge la constitution de votre dossier de prêt, qui doit être suffisamment convaincant pour vous permettre de décrocher une offre de prêt.

Enfin, la négociation des taux d’emprunt est une grosse part du travail du courtier en immobilier. Les particuliers sont peu nombreux à le savoir, mais il est possible de demander à bénéficier d’un tarif avantageux en présentant son dossier sous les meilleurs auspices. Cette négociation est pourtant presque innacessible aux personnes qui traitent directement avec leur établissement bancaire, d’où l’importance de faire appel à un courtier en immobilier pour réaliser votre projet d’accession à la propriété.

Crédit immobilier et assurance.

L’assurance immobilier permet d’assurer le remboursement des mensualités de votre prêt en cas d’impossibilité. Souscrite auprès de votre banque ou d’un organisme indépendant, elle représente un coût non négligeable, ce qui ne la rend pas moins indispensable. Il existe en effet de nombreux risques qui peuvent survenir au cours de votre vie et perturber le remboursement de votre crédit immobilier : accident, décès, invalidité permanente et totale (IPT) ou bien partielle (IPP), incapacité temporaire et totale de travail (ITT) ou simplement, la perte d’emploi. Il est donc logique que la banque demande la souscription de l’emprunteur d’une assurance de prêt pour se couvrir face à tous ces risques que l’on ne peut pas prévoir.

L’assurance de votre prêt doit être souscrite pour une durée aussi longue que celle du remboursement de votre prêt. Même si votre banque vous indique le contraire, vous êtes libre de choisir votre organisme d’assurance, et votre banque ne peut en aucun cas vous l’imposer. En revanche, l’assurance prêt souscrite auprès d’un autre organisme doit obligatoirement comporter le même niveau de garanties que celle proposée par votre banque. Pour trouver la meilleure assurance au meilleur prix, nous vous conseillons de procéder par comparaison. Demandez des devis dans différents organismes puis comparez les prix et les garanties proposées, en fonction de votre situation.

Si vous avez été victime d’un accident, il est possible que certains risques soient exclus de votre assurance. Cependant, jusqu’à un certain niveau, cela n’impacte pas votre offre de prêt. Il s’agit simplement pour vous d’évaluer les risques potentiels de vous trouver dans une situation financière instable due aux conséquences de cet accident sur votre corps.