Comment rédiger une annonce immobilière de vente entre particuliers ?

La différence entre les annonces immobilières de vente des particuliers et celles des professionnels est parfois évidente. Lors de votre recherche immobilière, il y a un vrai intérêt à savoir avec qui vous allez communiquer. Cela peut en effet avoir des conséquences sur votre visite et la réalisation ou non d’une vente, en fonction de ce que vous êtes prêt à envisager pour votre projet d’achat. Pour vous aider à décrypter les annonces immobilières et à vous lancer sereinement dans des visites de biens, voici nos conseils.

Des descriptions parfois approximatives.

Si le professionnel de l’immobilier connaît son métier, le particulier n’est en général pas familier des techniques de vente et de rédaction d’une annonce immobilière. Et sans surprise, cela se ressent sur le rendu final de l’annonce qu’ils produisent.

En règle générale, les agents immobiliers sont au fait des tournures de phrases et expressions clés de l’immobilier et de ce qu’elles signifient. A cause du fait que les particuliers ont habité leur logement avant de se décider à le mettre en vente, l’émotion est souvent palpable dans la description du bien qui est faite dans l’annonce immobilière. Et donc parfois, des expressions sont détournées involontairement pour coller au ressenti des propriétaires. Par exemple, on pourra difficilement dire d’une maison construite récemment en lotissement qu’il s’agit d’un bien de charme ; le charme en immobilier désignant l’histoire du bien et l’idée que celui ci à bien vieilli. Il s’agit généralement de biens avec parquet ou poutres apparentes, haut plafond ou autres détails architecturaux typiques.

Aux expressions parfois mal employées s’ajoutent les tournures de phrases peu explicites. Des phrases trop longues peuvent perdre l’attention du lecteur. Il faut également éviter au maximum de mettre de l’émotion car cela personnalise le bien d’une manière trop importante. Les personnes en recherche n’ont pas envie d’habiter chez les anciens propriétaires, ils souhaitent trouver le lieu qui accueillera un projet de vie qui leur appartienne.

Pour repérer facilement les annonces rédigées par des professionnels, cherchez les numéros d’enregistrement ou le SIREN de l’agence immobilière. Chaque professionnel de l’immobilier a en effet pour obligation de faire apparaître les informations légales de l’exercice de sa profession sur chaque annonce immobilière qu’il publie. Ces informations se trouvent généralement à la fin du texte descriptif de l’annonce.

Un autre moyen de faire la différence entre une annonce de professionnel et une annonce de particulier est la présence ou non de certains éléments dans le descriptif du bien.

La loi ALUR oblige les professionnels de l’immobilier à indiquer des éléments de manière obligatoire sur une annonce de vente. Les particuliers n’y sont pas soumis.

Concrètement, si vous retrouvez sur une annonce de particulier les éléments obligatoires pour décrire un bien, vous saurez que le propriétaire s’est renseigné sur la manière de vendre son logement. On compte parmi ces mentions obligatoires pour les professionnels :

• la description du logement : le type de bien, son état, sa composition et sa superficie en mètres carrés.
• le prix du bien TTC, qui n’indique pas, dans le cas d’une vente entre particuliers, d’honoraires de vente.
• les informations en lien avec la copropriété s’il y a lieu
• les informations légales du professionnel, non mentionnées dans le cas d’une vente entre particuliers.

Si des informations sont manquantes, n’hésitez pas à contacter le propriétaire du bien pour lui poser les questions qui vous semblent importantes. Si l’annonce vous semble incomplète mais que le bien vous intéresse tout de même, n’hésitez pas non plus à programmer une visite pour vous faire une idée et éliminer rapidement le bien de votre liste pour gagner du temps s’il ne correspond pas à vos attentes. Si malgré l’annonce mal rédigée, le bien est une merveille, vous aurez l’avantage de passer en avant première par rapport aux autres personnes en recherche. Cela peut donc s’avérer être un bon atout dans votre projet immobilier, car la concurrence sera moins rude. Avis aux plus téméraires !

Un rendu des photos peu flatteur.

Savoir mettre un bien en valeur sur des photos est tout un art. Il ne s’agit pas là de prendre deux ou trois photos par pièces et de les publier sur l’annonce sans plus de réflexion. Il faut au contraire, penser à une multitude de détails que ne connaissent pas toujours les particuliers.

Une fois l’annonce publiée, les photos font donc une grande différence entre les annonces de professionnels et celles de particuliers. Des photos peu flatteuses peuvent donner l’indice que l’annonce est postée par un particulier.

Aussi, les erreurs que l’on peut souvent repérer sur les photos des annonces publiées par des particuliers incluent le manque de dépersonnalisation du bien et une mauvaise gestion de la lumière.

Outre la description du logement, les photos sont très importantes pour aider les acheteurs et locataires potentiels à se projeter dans une visite éventuelle. Le logement aura beau être celui qu’il leur faut, si les photos ne sont pas flatteuses et ne révèlent pas le potentiel du bien, les personnes en recherche ne se déplaceront certainement pas.

Des photos modifiées avec un filtre ou en format panoramique peuvent également vous indiquer que l’annonce est postée par un particulier.

Cependant, ne fuyez pas si vous trouvez l’annonce mal rédigée. Les propriétaires particuliers n’ont pas toujours la notion de ce qui doit être fait pour plaire aux personnes en recherche. Par manque de temps ou de savoir-faire, il arrive très souvent que les annonces ne soient pas parfaites. Cela ne veut pour autant pas dire que le bien n’est pas conforme à ce qui est décrit ! De belles surprises peuvent parfois se cacher derrière des annonces peu attrayantes. A vous d’aller voir !

La fixation du prix du bien par le particulier.

Pour vendre son bien et en demander un juste prix, le propriétaire possède plusieurs solutions. Il peut choisir de passer par un agent immobilier pour estimer le bien et vendre seul, ou bien de confier son bien à une agence tout en gardant la possibilité de le mettre sur le marché par lui-même.

Pour acheter en toute sérénité, commencez par vous renseignez sur le bien. Il existe des solutions en ligne qui proposent des données sur une annonce immobilière et permettent de connaître sa date de publication, les modifications éventuelles qu’il y a eu sur son prix et les moyens de publication. Vous saurez ainsi si le bien est simplement vendu par un particulier ou s’il existe aussi un mandat de vente tenu par une agence ou un mandataire immobilier. En cas de mandat et de vente par le particulier, le prix peut différer d’une annonce à l’autre. Cela peut se justifier par les frais d’agence ou les honoraires du mandataire immobilier, qui ne sont pas demandés par le propriétaire du bien s’il vend sans leur aide. N’hésitez donc pas à vous renseigner.

Si vous décidez de visiter le bien par l’intermédiaire du propriétaire actuel, demandez-lui une justification sur le prix de vente proposé. Il est possible que le prix ait été fixé par un agent immobilier sans qu’un mandat de vente ne lui soit confié par la suite. Quoi qu’il en soit, vous pourrez vous fier à une méthode précise pour évaluer la justesse du prix du bien que vous vous apprétez à visiter.

Pour ce faire, renseignez vous sur les biens similaires du marché avoisinant celui qui vous intéresse. Si les prix sont à peu près similaires sur une même surface, vous pouvez y aller les yeux (presque) fermés. Cela demande cependant de prendre en compte le fait que certains éléments peuvent faire monter le prix d’un logement, même s’ils n’ont pas beaucoup d’intêret pour vous. Ainsi, des combles aménageables peuvent créer une plus value, comme une piscine ou un mode de chauffage moins coûteux.

Une fois que vous avez comparé le bien que vous visitez aux biens alentour, prenez en compte la surface du logement en loi Carrez pour connaître le prix au mètre carré. Cela peut également être une bonne indication de l’honnéteté du prix demandé par le propriétaire, compte tenu des éléments dont vous disposez. Certaines surfaces sont généralement pondérées au moment de la fixation du prix par les professionnels. On compte alors :

• 0.3 pour un sous-sol aménagé
• 0.3 pour des combles aménageables
• 0.5 pour des surfaces mansardées
• 0.3 pour un balcon ou une terrasse.

Cela signifie que si le bien présente une surface habitable composée de combles aménageables de 10m², il ne faudra comptabiliser que 3m² pour fixer le prix de vente.

De plus, les annonces immobilières de particuliers proposent souvent un prix “rond”. Par exemple, pour un bien estimé à 257 000 euros, le propriétaire a tendance à arrondir le prix à 300 000. Cela donne l’impression que le montant demandé a été fixé un peu au hasard. Préférez donc des biens qui se vendent avec un prix plus précis, comme 148 000 ou 243 000 euros, à titre d’exemples. Il faut également noter que lors de votre recherche, certains biens n'apparaîtront pas dans votre budget maximum alors qu’ils sont en réalité adaptés à votre fourchette de prix et à votre budget. Il s’agit donc de prendre en compte la marge de négociation fixée par les propriétaires qui n’ont pas toujours conscience de se fermer à des acheteurs potentiels en fixant un prix de vente un peu au-dessus d’un seuil de budget. Plus simplement, certains biens valant 250 000 euros seront placés sur le marché à un prix de 252 000 euros, et par conséquent, n'apparaîtront pas dans les résultats de recherche des personnes avec un budget maximum de 250 000 euros.

Enfin, chaque vente immobilière s’effectue avec une petite négociation. Pour cette raison, il est tout à fait dans l’usage que les propriétaires s’accordent à fixer une petite marge de manoeuvre pour s’assurer de vendre au prix qu’ils demandent en réalité. L’usage veut que l’augmentation du prix correspondant à la marge de négociation soit de 3 à 5%. En réalité, cette part peut augmenter sur les marchés en tension pour atteindre jusqu’à 10% du prix de vente.