Que contiennent les annonces des agences immobilières ?

Les annonces immobilières de vente publiées par des agences ou des professionnels de l’immobilier sont souvent bien reconnaissables par leur qualité et le langage utilisé. D’aspect plus professionnel, elles présentent des caractéristiques particulières qui aident les personnes en recherche à les reconnaître. De manière générale, elles donnent plus confiance aux acheteurs potentiels. Cependant, elles entraînent aussi quelques désavantages, notamment au niveau financier, dont il faut avoir conscience. Voici quelques explications pour les départager et faire votre choix en connaissance de cause.

Premier indice : la qualité de la description du bien.

Les annonces écrites par des professionnels de l’immobilier sont plus qualitatives en ce qui concerne le descriptif du bien.

Par son analyse et sa formation professionnelle, l’agent ou le mandataire immobilier est en mesure d’évaluer de manière neutre les qualités et points forts d’un logement. Ces paramètres se ressentent lors de la lecture de l’annonce publiée : sa connaissance du marché, du secteur et des attentes des personnes en recherche.

Les professionnels de l’immobilier sont soumis à certaines règles en ce qui concerne la publication d’une annonce de vente. Ces obligations sont définies par la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) de 2014. On y trouve :

• le prix du bien TTC (prix du bien et des honoraires de l’agence)
• les honoraires d’agence
• la description du bien (type de bien, état, composition et enfin, superficie)
• les résultats du Diagnostic de Performance Energétique
• les informations sur la copropriété
• les informations légales concernant le professionnel (numéro SIREN)

Toutes ces informations sont obligatoires et permettent de reconnaître une annonce professionnelle parmi la multitude de biens disponibles. Ces informations sont également indispensables pour vous rendre compte du coût réel du bien que vous envisagez de visiter. C’est pourquoi les honoraires du professionnel doivent être indiqués clairement dans l’annonce.

De plus, les professionnels de l’immobilier usent d’un langage particulier propre à leur profession. Le reconnaître peut indiquer que vous avez affaire à un professionnel, et non pas à un particulier.

Les expressions typiques de l’immobilier et leur formulation dans les phrases sont souvent un indicateur fiable : on parle par exemple de bien de charme ou de maison atypique pour désigner certains types de biens. Si vous constatez que le bien atypique décrit n’est pas si atypique que ça, alors peut être que la personne qui a rédigé l’annonce n’est pas au fait des pratiques et des usages, et donc peut être pas un professionnel de l’immobilier.

Les tournures de phrases trop émotionnelles peuvent aussi vous donner un indice : les professionnels, bien que vendeurs d’un bien correspondant au projet de vie des acheteurs, ne doivent pas décrire le bien dans l’émotion. Dans le cas contraire, le risque est de trop personnaliser le bien et de faire fuir des acheteurs potentiels qui cherchent leur propre bien et n’ont pas d’affect pour les souvenirs des anciens propriétaires dans le bien en question.

Des photos réussies, un avantage ou non ?

Vous l’aurez sûrement déjà remarqué, les annonces immobilières publiées par des professionnels comportent des photos très réussies. On peut y voir le bien sous tous ses aspects les plus avantageux, avec des prises réfléchies pour le mettre le plus en valeur possible. Mais dans le cas où les photos sont trop réussies, ne modifient-elles pas quelque peu la réalité du bien ? Pour conclure une vente, il est important d’être honnête et de tout montrer à l’acheteur potentiel. Si les points forts doivent être mis en avant au moment de la rédaction de l’annonce pour convaincre les personnes de venir visiter le logement, il ne faut pas pour autant négliger les aspects moins positifs car ils font aussi partie de ce qui sera acheté par les futurs acquéreurs.

Cependant, les photos des agences immobilières sont parfois tournées à leur avantage. Préférant des photos retouchées qui masquent les défauts des pièces, comme la luminosité ou le manque d’espace, les professionnels commettent parfois l’erreur au risque de décevoir fortement le visiteur au moment de la visite. Fort heureusement pour vous, ce type de retouches est en général bien visible. Sur ces photos, on paerçoit par exemple parfois un filtre opaque au devant de la pièce ou encore une prise plus près du sol pour donner une impression d’augmentation de la surface de vie.

Cette pratique est peu recommandable : en tant que visiteur du bien, votre première idée et vos attentes sont basées sur les photos que vous avez pu voir sur l’annonce postée en ligne ou publiée en vitrine de l’agence immobilière. Or en modifiant ces photos, on peut se douter que vos espoirs seront vite revus à la baisse une fois que vous passerez la porte de l’appartement ou de la maison, car peu importe la qualité du bien, les photos n’en rendront pas correctement compte en étant modifiées.

Vous l’aurez compris : si les photos des particuliers sont trop peu souvent flatteuses pour le bien mis en vente, celles des professionnels le sont parfois un peu trop. Cela résulte en une potentielle déception des visiteurs en ce qui concerne l’idée qu’ils se sont fait du bien avant de se déplacer. Cependant, cela peut également être un facteur déclencheur pour une visite. Il faut en effet garder en tête que la majorité des acheteurs potentiels n’ont pas le temps et l’énergie nécessaire pour visiter des dizaines de biens immobiliers avant de faire leur choix. Aussi, une annonce peu flatteuse ou au contraire, trop belle pour être vraie, risque de détourner leur attention au bénéfice d’un autre propriétaire et de son bien.

Prix et commission sur les annonces immobilières des professionnels.

Grâce à son expertise et à sa connaissance du marché, le professionnel de l’immobilier est en capacité de donner une analyse pertinente du bien pour en proposer un prix juste et honnête. Le prix demandé servira de base à des négociations éventuelles, d’où l’importance qu’il prenne en compte tous les éléments présents dans le bien.

En comparaison avec les autres biens du marché, plus ou moins similaires, le professionnel est en mesure de donner une valeur au bien en fonction de ses caractéristiques. Cela ne se fait pas seulement à l’appréciation de l’agent ou du mandataire immobilier : il existe un barême légal qui permet de quantifier en euros les surfaces en fonction du secteur, de l’offre et de la demande.

Toutes ces notions et l’expertise qui en découle permettent à l’agent ou au mandataire immobilier de fixer un prix juste pour le bien évalué, ce qui entraîne une mise sur le marché dans les règles de l’art. En effet, si un bien est mal évalué (à la baisse ou à la hausse), les acheteurs potentiels sont soit peu enclins à la confiance, soit découragés d’avance à l’idée de négocier.

Fixer le prix d’un bien immobilier est donc la première étape pour attirer des visiteurs. Cela doit aussi se faire en connaissance des seuils de budget auxquels sont soumises les personnes en recherche. Si l’on prend l’exemple d’un couple recherchant une maison pour accueillir leur premier enfant, avec un budget maximum de 320 000 euros ; un bien dont le prix est de 322 000 euros n'apparaîtra pas dans leurs résultats de recherche. Or, on sait qu’une marge de négociation de 3 à 5% est prévue la plupart du temps dans le prix de départ auxquel le bien est proposé. Cela dit, si le couple prend en compte cette marge de négociation possible, il peut augmenter de minimum 3% son budget pour trouver plus de biens qui lui correspondront. En revanche, il est aussi de la mission des professionnels de l’immobilier de garder ce paramètre en tête lorsqu’ils fixent le prix d’un bien, afin de ne pas fermer les portes à trop de personnes en recherche. On peut par exemple se dire qu’un bien qui vaut 205 000 euros pourrait être proposé à 200 000 pour être vu par les personnes avec un budget maximal de 200 000 euros. Prendre ce détail en compte lors de votre recherche immobilière peut vous ouvrir de nombreuses portes, et peut être celles du bien de vos rêves !

Les annonces immobilières publiées par des professionnels entraînent également des frais d’agence ou des honoraires. Leur montant doit obligatoirement être inscrit de manière claire sur l’annonce, avec les informations légales du professionnel (numéro de publication de l’annonce et numéro SIREN du professionnel). Il est également obligatoire de préciser si ces frais sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Souvent, les honoraires sont compris dans le prix ou prélevés directement dans le montant de la vente à hauteur d’un pourcentage. Attention cependant : depuis les années 1980, les agences immobilières sont libres de fixer elles-mêmes le montant de leur commission. Celle-ci oscille généralement entre 3 et 5% du montant de la vente, mais peut augmenter dans le cas où le logement ne se vend pas assez cher pour assurer une rémunération correcte du professionnel. Sur l’annonce immobilière, les honoraires peuvent être indiqués en euros ou sous la forme d’un pourcentage. Dans ce cas, le barême de fixation des honoraires utilisé par le professionnel ou son agence devra être fourni sur l’annonce pour permettre aux personnes en recherche de se rendre compte du tarif appliqué.

Reconnaître une annonce immobilière fiable.

L’annonce immobilière n’est que le premier pas pour la mise en vente d’un bien. Comme pour les particuliers, celle-ci peut être très bien rédigée et cacher pour autant des pratiques douteuses de la part du professionnel ou de son agence. Un bon agent immobilier ne doit pas seulement être capable de vendre : il doit être capable de vous conseiller sur le bien qui convient le mieux à vos besoins. Un suivi doit donc vous être proposé.

Les visites proposées par les agences ne sont jamais payantes. Le professionnel ne se rémunère que sur la vente du bien, ce qui signifie que si vous ne souhaitez pas acheter le bien visité, même en cas de rétractation, vous ne devrez rien débourser au profit du professionnel.

Certains professionnels recourent en effet à des pratiques professionnelles incomplètes : mauvaise gestion de la mise en vente du bien, peu ou pas de conseils aux différentes parties pour l’accomplissement des démarches légales et administratives nécessaires, etc…

Alors si l’annonce immobilière est le premier pas vers une expérience immobilière réussie et un projet mené à bien, ne négligez pas le professionnalisme de l’agent ou du mandataire chargé du bien.

Si tous les critères évoqués ci-dessus sont une aide à la lecture d’une annonce, rien ne vaudra la prise de contact avec le professionnel. Pour vous faire une idée concrète du bien, et si l’annonce vous intrigue, n’hésitez surtout pas à prendre rendez-vous pour une visite afin de vous rendre compte de la réalité du logement par vous même.