Comment éviter les pièges d’un premier achat immobilier ?

Devenir propriétaire de son logement, c’est une grande étape de la vie. C’est aussi une aventure stressante, qui nous engage souvent financièrement sur de nombreuses années. Alors pour garder cette expérience aussi belle qu’elle se doit de l’être, voici quelques conseils pour éviter les pièges lors de votre premier achat immobilier.

Procéder à la vérification des prestations incluses dans le bien.

Vérifier les antécédents de la copopriété et du logement.

Lorsque vous visitez un logement, n’hésitez pas à demander les informations sur l’entretien du logement en lui-même, mais aussi de la copopriété. Cela vous donnera de précieuses clés pour deviner si des travaux plus ou moins importants seront à prévoir dans les mois, les années à suivre.

Jetez donc un coup d’oeil sur les éventuels dégâts des eaux ayant survenu, et vérifiez la date de rénovation ou d’entretien des éléments suivants :

• l’entretien de la plomberie, de l’équipement d’éléctricité et de gaz
• la date de rénovation des peintures, des sols
• la date du dernier entretien des parties communes (raccordements et ascenseur)
• le dernier ravalement de la façade
• la dernière rénovation des portes et des fenêtres de votre logement.

Si tous les entretiens ont été effectués il y a longtemps, il y a peut être matière à négocier le prix du bien que vous souhaitez acheter, surtout s’il a été mis en vente par un particulier. En effet, cela cache peut-être des frais qu’il vous faudra assumer plus tard. Une autre possibilité est de prendre le temps de négocier avec le propriétaire pour qu’il fasse réaliser les travaux d’entretien et de rénovation nécessaires avant la vente. Attention, cela n’est en pratique possible qu’en cas d’achat de bien individuel, car les travaux réalisés au sein d’une copropriété nécessitent.

Vérifier les équipements qui restent après la vente.

Dans certains cas de figure, certains équipements sont amenés à être vendus avec le bien lors d’une transaction immobilière. C’est notamment le cas des cuisines, souvent, mais cela peut-être un équipement extérieur tel qu’une piscine hors sol, ou un jacuzzi.

Il est alors intéressant de rester vigilant sur l’état des équipements proposés. Sachez que si quelque chose est en trop mauvais état ou non utile à votre vie quotidienne au sein de ce bien, vous avez la possibilité de négocier avec le propriétaire pour qu’il parte avec ou les fasse enlever. Sinon, vous aurez toujours la solution de revendre entre particuliers les équipements qui ne vous intéressent pas, à condition que leur état soit suffisamment bon.

Avec l’aide des vendeurs, établissez une liste précise des équipements destinés à rester. Dans la cuisine par exemple, cela veut dire que vous devez préciser si chaque électroménager reste dans la cuisine ou non. Au plus vous serez précis, au plus vous évitez de vous retrouver face à de mauvaises surprises une fois la vente signée.

Suivre vos coups de coeur, mais avec modération.

Lorsqu’on commence à rechercher un bien en vente, on est souvent très vite pris dans une dynamique enjouée qui nous amène de coup de cœur en coup de cœur. Pour naviguer sereinement vers le bien qui vous conviendra, nous vous conseillons de bien réfléchir en amont à vos besoins, et à ce que vous allez chercher sur un bien. Parfois, nos désirs sont bien loin des réalités et de ce dont nous avons besoin pour vivre confortablement au quotidien.

Avant de commencer vos recherches, définissez en famille le nombre de chambres dont vous avez besoin, le nombre de salles de bain et de toilettes. Cela vous amènera à une superficie type et vous aidera dans vos recherches.

Notez quelque part ce qui est rédhibitoire pour vous, et gardez le dans un coin de votre tête. Cela peut être une idée préconçue ou bien un réel problème pour vous. Le cas échéant, vous serez très vite gêné au quotidien si vous acquérissez un bien qui ne respecte pas la liste que vous aurez établie et comporte trop de points négatifs.

Concrètement, cela revient à ne surtout pas se précipiter. Prenez votre temps et visitez de nombreux logements, cela vous permettra d’affiner vos critères si nécessaire. Si cela vous est possible, faites-vous accompagner. Attention cependant à ne pas laisser l’avis des autres prendre trop de place : en termes d’immobilier, les avis sont toujours subjectifs. Alors acceptez les bons conseils, mais gardez également en tête qu’il s’agit bien de votre projet !

Eviter les surprises financières : bien évaluer les charges.

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devenez redevable des charges qui sont imputées au propriétaire de l’appartement, ou de la maison. Ces charges sont divisées en deux catégories :

• les charges liées à l’administration de la copropriété et son entretien (gardien, entreprise de ménage)
• les charges liées à l’entretien des équipements de la copropriété : services collectifs et équipements utilisés par tous (ascenseur, interphones, alarmes, portails automatiques…).

Elles sont divisées entre tous les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’ils font des équipements et de leur quote-part. La quote-part est indiquée sur tous les appels à charges, remis trimestriellement en général aux habitants de la copropriété. En cas de besoin, vous pouvez demander à consulter ces documents.

Imaginons maintenant que vous achetez dans un immeuble avec ascenseur, un appartement au rez-de-chaussée : sauf si l’ascenseur descend jusqu’aux caves, vous ne paierez pas les charges liées à l’entretien de l’ascenseur.

Il est donc intéressant, voire même indispensable, de bien comprendre et vérifier les montants donnés par les propriétaires concernant les charges, avant l’achat.

Les charges étant trimestrielles, il est possible, en cas de vente conclue pendant le trimestre, de convenir d’un arrangement avec les anciens propriétaires pour ne payer que la partie des charges qui correspond à la date d’achat du bien. Pensez à négocier cet aspect avec eux : cela vous évitera des dépenses parfois conséquentes et pas toujours anticipées par les acheteurs.

Les coûts cachés des appartements.

On entend par “coûts cachés” des frais qui sont souvent oubliés par les primo-accédants et qui peuvent jouer de mauvais tours aux nouveaux propriétaires d’un logement s’ils n’ont pas été évalués correctement.

Revenons à notre exemple et imaginons maintenant que l’ascenseur de l’immeuble descend jusqu’aux caves : vous devrez payer une partie des charges imputées pour l’entretien de l’ascenseur, et ce même si vous ne possédez pas de cave. Cela fait partie des coûts cachés de l’appartement car pas nécessairement spécifié lors de l’achat.

Les charges de copropriété sont également soumises à une augmentation considérable ces dernières années. Parfois mal gérées par des syndics peu compétents, fruit de discordes entre propriétaires, elles peuvent très vite devenir un poids non négligeable dans le budget d’un ménage.

Ainsi, lorsque vous achetez un appartement dans une copropriété, gardez en tête que les charges que vous devrez assumer sont susceptibles d’évoluer au fur et à mesure que le bâtiment prend de l’âge. En effet, il faudra peu à peu refaire la toiture, rénover les façades, changer les fenêtres et entretenir les canalisations. Toutes ces actions peuvent entraîner une forte hausse des charges et il vous faudra être capable d’y faire face.

Les coûts cachés des maisons

Acheter une maison représente un budget, mais l’entretenir également. En plus des frais de fonctionnement liés à votre vie quotidienne dans la maison (électricité, eau…), il vous faut envisager les différentes taxes que vous aurez à payer. Pour connaître leur montant, n’hésitez pas à vous renseigner auprès du centre des impôts qui gère la localisation du bien, ou à contacter directement les propriétaires précédents. En ce qui concerne les taxes locales (ordures ménagères, taxe d’habitation, taxe foncière) qui peuvent varier d’une commune à une autre, prenez le temps de contacter votre mairie qui saura certainement vous renseigner.

Enfin, sachez qu’habiter une maison revient à entretenir tout le bâti seul. Cela veut donc dire que vous devrez assumer l’entretien des clotures, de la toiture et des façades de votre maison sans aide financière. Tout cela représente des coûts à envisager et à anticiper sous peine de peser trop lourd dans votre budget.

Les frais cachés liés à la transaction immobilière

Chaque transaction immobilière comporte des coûts qui ne sont pas explicités directement aux acheteurs, lesquels se retrouvent parfois dépourvus de solution pour y faire face. Il est important, avant de se lancer dans un achat immobilier, de bien évaluer toutes les dépenses que vous devrez effectuer.

Les frais de courtage.

Tout d’abord, sachez que si vous avez fait appel à un courtier en immobilier pour négocier votre offre de crédit, il faudra payer sa rémunération. La plupart des courtiers se rémunèrent directement sur les contrats signés avec les banques, mais il est possible que certains facturent des honoraires en plus à leurs clients particuliers. Si tel est le cas pour vous, prévoyez de les anticiper. Il s’agit en général d’une somme équivalente à 1% de la somme empruntée auprès de la banque.

L’acompte à la signature du compromis de vente.

Lors de la signature du compromis de vente de votre futur logement, vous devrez prévoir de verser au vendeur, par l’intermédiaire du notaire, un acompte de 10% du prix d’achat du bien. Cet acompte sert à attester du sérieux de l’acheteur et à rendre compte de son engagement dans la transaction immobilière. Parfois, il est possible de négocier le montant de cet acompte pour l’abaisser à 5%. Il faudra cependant que le vendeur soit d’accord, le notaire n’ayant pas son mot à dire sur ce sujet. Attention : si vous vous désistez de la vente (hors clauses suspensives du compromis de vente), les 10% de l’acompte seront dus au vendeur en guise de dédommagement.

Les frais de dossier bancaire.

Lorsque vous signez une offre de prêt, la banque vous demandera de participer au financement du traitement de votre dossier en payant des frais. Leur montant varie en règle générale entre 500 et 1000 euros, et peut être négocié. Pour avoir plus de chances de faire baisser le montant de ces frais de dossier, proposez à votre banquier de souscrire à un produit bancaire tel qu’une assurance vie ou une garantie décès, qui montrera votre engagement à la banque.

Bon à savoir : le financement des frais de dossier ne peut pas être inclus dans votre offre de prêt. En effet, la banque ne peut pas s’auto-financer. Cependant, si vous n’avez pas la possibilité de payer ce montant, n’hésitez pas à demander à votre banque d’inclure les frais de notaire dans le montant du prêt, afin de vous laisser une somme disponible pour vous acquitter des frais de dossier.

Les frais de notaire.

Les frais de notaire regroupent quatre frais différents :

• les droits d’enregistrement : impôts et taxes légales, dont le montant varie en fonction de la zone d’achat.
• les débours, qui correspondent au remboursement des frais auxquels le notaire a fait face en préparant la vente (inscription des garanties hypothécaires, publication de vente, extrait de cadastre…)
• les émoluments du notaire : la rémunération du notaire en tant que telle, qui s’élève à un pourcentage du prix de vente du bien immobilier.
• les émoluments de formalités : rémunération pour l’accomplissement de démarches administratives indispensables à une transaction immobilière (vérification de l’état civil de l’acheteur par exemple).

Les impôts locaux.

Au moment de la signature de votre acte de vente, vous devrez payer à l’ancien propriétaire de votre bien la part des impôts locaux qui correspond à votre période d’occupation du bien sur l’année. Il s’agit, en soi, de rembourser à l’ancien propriétaire l’argent qu’il a dépensé dans les taxes locales pour la période où il n’est plus propriétaire du bien. Pour bien en anticiper le montant, pensez à vous renseigner auprès de votre notaire ou de votre mairie.