Quels sont les différentes étapes d’un achat immobilier ?

Ça y est : après plusieurs visites d’appartements et de maisons, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves. Pour concrétiser votre projet et acquérir votre maison ou appartement idéal, vous devrez passer par différentes étapes vous permettant d’acheter votre bien immobilier. En voici un tour d’horizon.

L’offre d’achat : première étape pour acheter le bien de vos rêves.

Au terme de plusieurs visites, vous avez trouvé le bien immobilier idéal et souhaitez l’acquérir. Pour bloquer le bien à la vente et le protéger des autres visiteurs potentiellement intéressés, il faut faire une offre d’achat.

L’offre d’achat immobilier est un document qui indique que vous souhaitez acheter un bien immobilier à un prix donné. Elle est parfois nommée “promesse unilatérale d’achat” ou bien “proposition d’achat”.

Le document, en sa qualité d’acte juridique, doit comporter différentes informations afin d’être sérieusement évalué par les propriétaires actuels du logement que vous souhaitez acheter. En voici la liste :

• vos coordonnées, celles du vendeur et celles de l’agent immobilier - en charge de la vente
• la description du bien à la vente et son adresse,
• vos conditions de financement
• la durée de validité de votre offre
• le prix que vous souhaitez proposer.

Si vous souhaitez faire une offre d’achat au prix annoncé par les vendeurs, indiquez le précisément sur le document. En effet, ce critère est décisif dans le choix des propriétaires de vous vendre leur bien, à vous ou à un autre ménage. Dans le cas où vous souhaiteriez négocier le prix de vente du bien, n’hésitez pas à expliciter votre demande. Parlez de votre projet et tentez de séduire le propriétaire du bien pour qu’il choisisse de vous vendre son logement. Après tout, l’immobilier c’est aussi des histoires de vie. Ce conseil est valable même dans le cas où vous auriez entamé des démarches de négociation auprès des propriétaires à l’oral. Comme vous l’avez compris, ce document sert à attester des décisions prises en regard de la vente du bien et des informations qui ont été communiquées aux acheteurs potentiels à propos du logement.

L’offre d’achat a aussi pour but de vous protéger. Ce document, parce qu’il est écrit et signé des deux parties s’il est accepté par les vendeurs, vous permet de faire face à toutes les malfaçons que vous pourriez rencontrer plus tard. En effet, si vous faites une offre pour un appartement de 55m² qui en réalité n’en fait que 50m² sur l’acte de propriété, vous pourrez opter pour deux solutions :

• vous rétracter au motif que les caractéristiques qui vous ont été communiquées par le vendeur ne sont pas conformes à l’acte de propriété
• faire valoir un prix plus bas, correspondant au nombre de mètres carrés réellement disponibles dans le bien.

Pour compléter votre offre d’achat, vous pouvez tout à fait y joindre des documents, tels que votre offre de prêt immobilier si vous en possédez déjà une (à défaut, une simulation officielle), une lettre de motivation et/ou une lettre de confort (si vous avez recours à un courtier).

La lettre de motivation sera un outil précieux à condition de savoir la rédiger. Faites part en toute modestie et simplement, de votre coup de cœur pour le bien à son propriétaire, et motivez votre désir d’y habiter. Que vos raisons soient sentimentales ou purement pratiques, faites en sorte que le vendeur y soit sensible.

La simulation de prêt immobilier servira de preuve de vos capacités d’endettement, d’emprunt et surtout, de remboursement. En un mot, elle a pour but de rassurer le propriétaire du bien sur votre sérieux car elle mentionne, en plus de vos capacités d’achat, le prix du bien et les frais annexes associés à la transaction immobilière que vous souhaitez effectuer (par exemple, les frais de notaire).

Attention cependant à ne pas vouloir trop en dire, ou trop vous protéger. S’il est important d’assurer ses arrières en matière d’immobilier, il faut aussi savoir faire confiance à ses interlocuteurs. Evitez donc de parler de toute clause suspensive, point négatif ou négociation trop dure non abordée auparavant dans votre offre d’achat ou votre lettre de motivation. Cela risquerait de faire pencher la balance en votre défaveur si les propriétaires vous sentaient trop méfiant.

L’offre d’achat immobilier a une durée de validité. Bien qu’elle ne soit aucunement encadrée par la loi, il est généralement admis qu'au-delà de 10 jours sans réponse du vendeur, l’offre tombe à l’eau. En revanche, à partir du moment où le vendeur accepte votre offre d’achat, vous êtes légalement engagé. Il en est de même pour le vendeur qui pourra plus difficilement se rétracter une fois qu’il aura contresigné l’offre d’achat que vous lui aurez transmis. C’est une protection en plus pour vous comme pour lui.

Le compromis de vente.

Le compromis de vente, aussi appelé “promesse synallagmatique de vente”, est le document par lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent à effectuer la transaction immobilière à un prix préalablement déterminé par eux-mêmes. En deux mots, l’acheteur et le vendeur signent un document officiel qui reprend le prix sur lequel ils se sont mis d’accord au moment de l’offre d’achat. Comme il s’agit d’un document officiel, en cas de désistement de l’une des parties, l’autre peut saisir la justice pour l’y contraindre tout en demandant des dommages et intérêts. Veillez donc à être sûr de vous au moment de signer le compromis de vente !

Enfin, vous devrez verser au moment de la signature un dépôt de garantie correspondant à 5 ou 10% du prix de vente du bien. Ce montant sera ensuite déduit du prix de vente, il ne s’agit pas de frais supplémentaires. Il faut tout de même prévoir de pouvoir verser cet argent-là au notaire avant de débloquer votre prêt immobilier. Cela fait donc partie des frais supplémentaires qui peuvent s’imputer à vous lors de votre achat immobilier.

En cas de non respect de la réalistion des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente, les deux parties restent liées par ledit contrat, sauf en cas d’accord amiable ou de décision de justice.

Les clauses suspensives intégrées au compromis de vente permettent de protéger acheteur et vendeur en prévoyant que si certains évènements se déroulent avant la signature de la vente définitive, le compromis devient caduque et les deux parties ne sont plus liées.

On compte généralement parmi les clauses supsensives :

• la non obtention d’une offre de prêt par le vendeur
• l’exercice du droit de préemption par la commune
• la découverte d’une servitude d’urbanisme grave
• en cas d’achat de terrain pour la construction d’une maison, la non obtention du permis de construire fait annuler la vente.

Dans certains cas plus rares, il est possible d’inclure au compromis de vente une clause de dédit, qui permet au vendeur ou à l’acquéreur de se retirer de la vente en dehors des conditions prévues par les conditions suspensives. Cette clause prévoit, en cas d’application, le versement d’une somme convenue à l’avance par la partie qui se retire de la vente à l’autre partie.

Enfin, on retrouve dans la plupart des compromis de vente une clause pénale. Cette clause indique que l’acheteur, dans le cas où il souhaiterait se retirer de la vente sans raison convenue dans les conditions suspensives, s’engage à reverser au vendeur des dommages et intérêts forfaitaires.

Quoi qu’il en soit, les acquéreurs disposent d’un délai légal de rétractation de 10 jours (incompressible) au cours duquel ils peuvent librement notifier leur refus d’acheter le bien. Pour être recevable, la rétractation doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas là, les sommes que vous avez déjà versées (le dépôt de garantie) vous seront restituées intégralement. Légalement, le délai de rétractation prend effet le lendemain de la signature du compromis.

Il est également mentionné dans le compromis de vente la date butoir sur laquelle les deux parties se sont accordées pour la signature de l’acte authentique de vente.

Signature de l’acte authentique de vente.

Une fois les démarches d’offre d’achat et de compromis de vente effectuées, la prochaine étape est de passer par la signature de l’acte de vente.

Cette étape, contrairement aux deux premières qui peuvent être réalisées sous seing-privé, est obligatoirement effectuée chez un notaire. Elle a en général lieu plusieurs mois après la signature du compromis de vente et institue le transfert de propriété. Il s’agit d’un acte juridique qui justifie que vous devenez propriétaire du bien dont vous êtes acquéreur, et qui ordonne le paiement immédiat des sommes dues entre les deux parties.

Concrètement, l’acte authentique de vente n’est qu’une réécriture des conditions prévues lors de la signature du compromis de vente. Les détails de la transaction immobilière que vous vous apprétez à effectuer sont donc déjà bien connus.

Le rôle du notaire est indispensable lors de la signature d’un acte authentique de vente. En effet, c’est lui qui donne au contrat signé entre les deux parties sont caractère légal et exécutoire. Il enregistre l’acte de vente définitif, conservé à son étude pendant une centaine d’années.

Le délai moyen entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique est, dans la majeure partie du temps, de trois mois. Cependant, il est possible, avec l’accord des deux parties, de retarder la signature de l’acte authentique de vente pour laisser le temps à l’acheteur comme au vendeur de réaliser les démarches qu’il estime nécessaires. Dans le cas où l’acheteur n’achète pas grâce à un prêt immobilier, il est également possible de racourcir ce délai. Attention cependant, la loi prévoit un délai minimum obligatoire de deux mois entre les deux signatures.

A noter que le délai correspond également au temps dont le notaire a besoin pour effectuer toutes les vérifications nécessaires au bon déroulé de la vente.

Le jour de la signature de l’acte authentique, les deux parties doivent obligatoirement être présentes. C’est aussi le cas si la vente se fait en indivision, même si en cas d’absence, il est possible de se faire représenter grâce à une procuration.

Le notaire procède à la lecture du contrat établi, puis sollicite le déblocage des fonds pour s’assurer que la transaction est bien effectuée. A noter : l’intégralité du prix du bien est due au vendeur le jour de la signature ! En tant qu’acquéreur, vous devrez également vous acquitter de tous les frais annexes, tels que les frais de notaires et si nécessaire, les frais d’agence immobilière.

Une fois votre signature apposée sur l’acte authentique de vente, il est cosigné par le notaire pour attester de sa conformité. Vous êtes maintenant propriétaire !

Après l’achat

Vous devenez maintenant propriétaire du bien que vous convoitez depuis plusieurs mois. C’est l’aboutissement d’un projet long et d’une expérience prenante. Il est maintenant temps de prévoir les travaux qui seront nécessaires à l’aménagement du bien pour que vous puissiez y vivre, et de préparer votre déménagement. Si vous quittez un logement dont vous êtes propriétaire, vous devrez certainement le quitter rapidement pour le laisser à ses futurs propriétaires ou occupants.

N’oubliez surtout pas de gérer l’administratif concernant le bien dont vous êtes nouvellement propriétaire : transférez vos contrats d’entretien, de gaz, d’électricité, d’eau et assurez le nouveau logement dès le jour de la signature de l’acte authentique de vente pour éviter toute mauvaise surprise. Ainsi, vous êtes protégé et prêt à emménager dans votre nouveau chez vous en toute sérénité !