Pourquoi consulter les banques avant d'acheter un bien immobilier ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il est indispensable de se pencher sur la question du financement. L’argent est en effet la clé de voûte de tout projet immobilier : sans connaître le montant que vous pouvez allouer à l’achat d’un bien, difficile de savoir cibler ses recherches immobilières ainsi que votre secteur de prédiléction. Voici tous nos conseils pour consulter votre banque l’esprit serein et maximiser vos chances d’emprunter le montant qu’il vous faut.

Qu’est ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est un terme utilisé pour désigner le montant qu’un acquéreur peut emprunter à sa banque pour réaliser son projet d’achat immobilier. Dans la majeure partie des cas, c’est grâce à la capacité d’emprunt que l’acquéreur va déterminer sa capacité d’achat, c'est-à-dire la somme qu’il peut consacrer à l’achat de son bien immobilier. Bien sûr, on prend également en compte un éventuel apport personnel ainsi que l’éligibilité de l’acquéreur à des prêts complémentaires (Prêt d’Accession Sociale ou Prêt à Taux Zéro).

Il existe deux variables prises en compte dans l’établissement de la capacité d’emprunt d’un acquéreur potentiel : le taux d’endettement et le reste à vivre. La durée du crédit immobilier souscrit ainsi que le taux d’emprunt influent sur la capacité d’emprunt d’un ménage. En effet, plus le prêt s’effectue sur une longue durée, plus les intérêts seront élevés, faisant obligatoirement augmenter le montant des mensualités et le coût du crédit. Dans ce cas là, le taux d’endettement du ménage acquéreur est plus élevé et son reste à vivre diminue.

Dans le cas où les taux d’emprunts seraient particulièrement bas en rapport avec la somme empruntée, il peut être intelligent d’allonger de quelques années la durée de remboursement du crédit afin d’alléger les mensualités et le taux d’endettement, tout en augmentant le reste à vivre de l’acquéreur.

Comment est calculée ma capacité d’emprunt ?

Il existe deux variables à prendre en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

• le taux d’endettement
• le reste à vivre.

Voici comment les prendre en compte afin de comprendre l’évaluation donnée par votre banque.

Le calcul du taux d’endettement.

Le taux d’endettement prend en compte les charges du ménage emprunteur par rapport au montant de ses revenus afin d’évaluer la part des ressources consacrées au paiement des dépenses courantes. Le calcul du taux d’endettement permet à la banque de vérifier que l’emprunteur n’a pas pour habitude de consacrer une part trop importante de ses revenus au paiement de créances diverses (crédits à la consommation, abonnements divers et paiement en plusieurs fois). Il évalue également la part qui sera disponible pour payer une éventuelle mensualité de crédit immobilier.

Pour la calculer, votre banque prend donc en considération vos ressources :

• salaires et revenus non salariés
• pensions de retraite
• bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles
• revenus fonciers
• revenus de placements financiers réguliers

Le montant de vos ressources est ensuite confronté au montant de vos charges courantes :

• mensualités de remboursement d’un crédit en cours (crédit à la consommation, crédit automobile ou immobilier pour des acquéreurs déjà propriétaires d’un bien)
• le loyer mensuel si le ménage est locataire
• les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint
• toute autre dépense récurrente considérée comme charge

Ce calcul permet d’obtenir un résultat exprimé en pourcentage, qui donne une idée à votre banque de votre taux d’endettement en fonction de vos revenus.

Le reste à vivre.

Le reste à vivre est la somme d’argent qui reste à votre disposition une fois que vous vous êtes acquitté de toutes vos charges mensuelles régulières. Si la banque considère que ce montant est insuffisant pour faire face à toutes les dépenses liées au logement et à la vie quotidienne (habillement, alimentation, factures d’électricité, d’eau et de téléphone…), alors le prêt que vous demandez ne vous sera pas accordé.

Le reste à vivre traduit donc le montant de votre taux d’endettement de manière plus concrète, et joue un rôle d’autant plus important sur votre capacité d’emprunt. En effet, vos revenus varient et le coût de votre crédit immobilier également. Cependant, les factures liées au logement ne font pas l’objet d’une augmentation en fonction de vos ressources financières, ce qui explique qu’à factures égales, un ménage au SMIC avec un taux d’endettement de 33% puisse avoir un reste à vivre largement insuffisant alors qu’un ménage avec un revenu moyen de 4000 euros possède un reste à vivre plus que suffisant pour le même taux d’endettement.

Quels sont les critères des banques pour accorder un prêt immobilier ?

Les banques possèdent chacune des critères d’appréciation de votre situation financière leur permettant de se prononcer en faveur ou en défaveur de l’accord d’un crédit immobilier.

C’est d’abord le taux d’endettement qui est regardé. En règle générale, le taux d’endettement maximum est fixé à 33%, mais comme mentionné plus haut, cette variable ne fixe pas le même montant de reste à vivre pour tout le monde. Ainsi, les banques peuvent parfois être enclines à jouer sur les chiffres et à accepter un taux d’endettement plus important si le client possède un reste à vivre plus que suffisant pour assumer financièrement ses besoins. Ainsi, certaines personnes pourront se voir octroyer un crédit quand bien même leur taux d’endettement atteint 40 ou 42%. Il s’agit principalement de personnes à revenus élevés ou très élevés, ainsi que de jeunes clients présentant un fort potentiel professionnel à l’avenir.

La banque prend ensuite en considération le montant de votre reste à vivre. Le montant qui sera jugé suffisant dépend de plusieurs critères, parmi eux la localication. En effet, le coût de la vie diffère selon que l’on habite en province ou à Paris, induisant obligatoirement une valeur différente à la somme conservée pour la vie quotidienne. Cependant, des critères moyens existent pour vous aider à vous repérer :

• pour un célibataire, 600 à 1000 euros de reste à vivre par mois
• pour un couple sans enfants, 750 à 1000 euros de reste à vivre par mois
• pour chaque enfant à charge, 150 à 400 euros supplémentaires en fonction de son âge et de ses besoins.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Il existe principalement deux manières de faire augmenter sa capacité d’emprunt.

La fragmentation du crédit immobilier.

C’est souvent le coût du crédit qui fait exploser le taux d’endettement d’un ménage. Une solution existe pour remédier à ce problème : souscrire deux crédits immobiliers au lieu d’un. Ce faisant, vous participez à réduire le coût de votre crédit car vous empruntez la même somme à des taux plus bas, en remboursant moins longtemps. Cette idée permet de faire baisser le montant des mensualités alloué aux intérêts bancaires et donc, d’augmenter le reste à vivre disponible.

Restructurer les crédits en cours.

Les ménages qui souhaitent investir dans un projet d’achat immobilier sont nombreux à posséder déjà un ou plusieurs crédits en cours. Concrètement, il s’agit de procéder à ce qu’on appelle un regroupement de crédit en rachetant un ou plusieurs des crédits que l’on possède et qui se trouvent en cours de remboursement. Ce faisant, vous ne possédez plus qu’une seule mensualité de crédit à un taux plus avantageux et vous pouvez allonger la durée de remboursement.

Les établissements bancaires demandent parfois des compensations financières pour le remboursement anticipé de crédits à la consommation. Cependant, l’emprunteur est toujours gagnant en procédant ainsi, car il obtient un taux d’endettement plus faible et doit produire un effort financier mensuel moindre. Résultat : ses possibilités d’emprunt immobilier sont meilleures.

Comment recourir à un prêt aidé pour compléter mon financement ?

Les prêts aidés sont le résultat de conventions signées entre l’Etat et certains établissements bancaires. Ils ont pour but de permettre l’accession à la propriété immobilière de ménages aux revenus moyens ou modestes. Ils permettent aux emprunteurs de bénéficier de taux plafonnés et de conditions avantageuses, sous conditions.

Nous vous conseillons de vous renseigner sur les conditions de prêt aidés et votre éventuelle éligibilité avant de contacter votre banque, afin de savoir si vous pouvez en bénéficier. Si tel était le cas, n’hésitez pas à demander directement le type de prêt auquel vous pouvez prétendre à votre banque. Malheureusement, les prêts aidés ne sont pas un droit et les banques peuvent refuser de vous en faire bénéficier. En demandant directement une simulation pour un prêt aidé à votre banque, celle-ci se verra dans l’obligation de vous renseigner sous peine de ne pas vous voir souscrire un prêt immobilier classique auprès d’elle.

De plus, certains prêts aidés sont uniquement souscrits en complément d’un prêt bancaire amortissable classique, et le montant de la somme prêtée est souvent plafonné. Il est donc plus simple de connaître d’abord le montant qui peut vous être octroyé dans le cadre d’un prêt aidé avant de déposer un dossier de prêt, afin de ne demander qu'à emprunter à taux normal la somme dont vous aurez réellement besoin pour compléter votre financement. Ainsi, vous êtes assuré de bénéficier des meilleurs taux possibles et de diminuer au maximum votre taux d’endettement.

Quel prêt pour ma situation ?

En fonction de vos revenus et de votre situation professionnelle, vous ne pourrez pas profiter des mêmes offres de prêt auprès de votre banque. En effet, certains corps de métiers jouissent d’établissements bancaires spécialisés, comme les médecins ou les professions militaires, par exemple, pour lesquelles une connaissance des modalités de perception de revenus est indispensable.

Les fonctionnaires bénéficient eux aussi d’avantages en ayant la possibilité d’emprunter plus facilement et à plus bas taux dans les établissements bancaires partenaires de la Fonction Publique, ou bien en souscrivant un crédit immobilier directement auprès de leur organisme employeur. Ce dernier peut tout à fait prêter une somme d’argent si une convention a auparavant été signée avec l’Etat, permettant à ses employés fonctionnaires de bénéficier de taux avantageux et d’une durée de remboursement personnalisée pour leur permettre de réaliser leur projet d’achat immobilier. Ce type de prêt ne prend que rarement en charge la totalité de la somme nécessaire et intervient en qualité de complément.

Si vous possédez une épargne conséquente et des revenus suffisants, vous pouvez prétendre à un crédit in fine, qui contrairement aux crédits amortissables, ne sont pas soumis au remboursement par le biais de mensualités. Avec ce type de prêt, vous ne remboursez la banque qu’à la fin de votre crédit. La seule charge mensuelle exigée correspond au paiement des intérêts et des primes d’assurance emprunteur.

Si vous êtes déjà prorpiétaire de votre résidence principale, que vous vendez pour pouvoir acquérir un autre bien, vous pouvez recourir au prêt relais pour combler le décalage de trésorerie qui peut advenir. Dans ce cas là, nous vous conseillons d’être prudent : le prêt relais peut être coûteux s’il n’est pas maîtrisé !