Quel régime fiscal choisir pour louer un bien immobilier ?

Louer un bien immobilier représente un réel intêret financier. Cependant, certaines conditions sont à prendre en compte pour réaliser une opération rentable au niveau fiscal. Voici tous nos conseils pour choisir le régime fiscal adapté au type de location que vous proposez.

Quel régime fiscal pour une location vide ?

Si vous avez choisi de proposer votre bien en location vide, la loi vous demande de déclarer les loyers qui vous sont versés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon votre situation, il vous sera proposé d’appartenir au régime du micro-foncier ou du régime réel.

Le régime micro-foncier.

En tant que propriétaire, vous serez affecté au régime micro-foncier si les revenus que vous tirez de votre location vide ne dépassent pas les 15.000 euros par an. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 30% sur le montant de vos loyers. Cela signifie que vous n’êtes imposé que sur la part correspondant au 70% du montant du loyer.

Si ce régime peut paraître intéressant du fait de l’abattement de 30% proposé, il faut cependant prendre en compte que vous ne pourrez pas déduire toutes les charges correspondantes aux dépenses nécessaires à l’entretien de votre bien. C’est-à-dire que les frais correspondants aux travaux réalisés dans le logement ainsi que vos intêrets d’emprunts ne pourront pas être déduits du montant de vos loyers.

Ainsi, si les charges imputées à la propriété de votre bien représentent un montant plus élevé que les 30% d’abattement, vous avez tout intêret à renoncer au régime micro-foncier.

Le régime réel.

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel vous autorise à déduire du montant de vos loyers certaines charges imputables à l’entretien du bien dont vous êtes propriétaire ainsi qu’à la gestion de la location.

Pour bénéficier de ce régime, deux options s’offrent à vous :

• soit vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros par an, et vous devrez refuser le régime micro-foncier et prendre l’option du régime réel.
• soit vos revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 euros par an, et vous en bénéficiez automatiquement.

Les charges que vous pouvez déduire sont nombreuses. Parmi elles, on retrouve :

• les provisions pour charges de copropriété
• les intérêts d’emprunt immobilier
• les frais de gestion de la location de votre bien
• les travaux de réparation et d’entretien
• les travaux d’amélioration de l’habitat
• les diagnostics à réaliser avant une location (DPE par exemple)
• les primes d’assurance pour loyers impayés, aussi appelée Garantie Loyer Impayé (GLI)
• enfin, certains impôts, comme la taxe foncière, peuvent être déduits de vos loyers.

Quel régime fiscal pour une location meublée ?

La location d’un logement meublé est géré de manière particulière par l’administration fiscale. Les bailleurs sont en effet dans l’obligation de déclarer les recettes locatives perçues au cours d’une année dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas en tant que revenus fonciers. C’est là la principale différence avec les locations vides. Cela implique que vous êtes considéré comme bailleur professionnel, et devez cotiser aux différents organismes de droit en fonction de vos recettes.

En réalité, selon le montant des loyers que vous percevez sur une année, vous serez considéré comme loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel.

Voici les plafonds qui délimitent votre statut de loueur en meublé professionnel :

• D’abord, les recettes générées, c’est-à-dire les loyers perçus, dépassent la somme de 23 000 euros.
• Ensuite, le montant des loyers perçus est plus important que la totalité de vos salaires sur l’année fiscale. Cela comprend aussi les revenus d’activité non salariée et les éventuelles pensions que vous pourriez recevoir.

Les déductions et amortissements possibles en location meublée.

Les déductions, amortissements et abattements fiscaux dont vous pouvez ou non bénéficier dépendent du montant de vos loyers.

Si vos revenus locatifs sont en dessous du seuil imposé de 23 000 euros, alors vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous pouvez être totalement éxonérés de cotisations sociales sur ces montants. En réalité, vous avez deux possibilités et cela fonctionne comme suit :

• soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes
• soit vous les diminuez grâce à l’application d’un système de déduction des charges et d’amortissements.

Si vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), c’est-à-dire que vos revenus locatifs sont plus élevés que les 23 000 euros de plafond imposé, alors le système de déductions mis en place devra porter sur vos revenus globaux, c’est-à-dire que la totalité de vos salaires et entrées d’argent (revenus non professionnels, pensions de retraite et revennus de placement également) seront prises en compte dans le calcul de vos abattements fiscaux. Ce statut est plus avantageux, mais les règles à respecter sont encore plus strictes.

• les revenus locatifs perçus doivent être supérieurs à 23 000 euros.
• les revenus locatifs perçus doivent être supérieurs à vos autres ressources financières.

Parmi les ressources financières prises en compte pour effectuer le calcul du statut de loueur en meublé professionnel, on trouve :

• les salaires, y compris les pensions et les rentes viagères
• les bénéfices industriels et commerciaux issus d’une autre activité que celle de location meublée, en comprenant ceux qui ne seraient pas tirés d’une activité professionnelle
• les bénéfices agricoles
• les bénéfices non commerciaux
• les revenus des gérants et associés comme mentionné à l’article 62 du Code Général des Impôts.

Pour être conseillé au mieux sur votre statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert comptable. En effet, quelle que soit votre situation, vous allez être tenu à des obligations comptables et au vu de la complexité apparente des dispositifs fiscaux actuels, toute aide peut être bienvenue. Si vous ne souhaitez pas avoir recours à l’aide d’un expert comptable, il est également possible de se rapprocher d’un centre de gestion agréé.

La fiscalité des loueurs en meublé professionnels.

Devenir loueur en meublé professionnel implique que votre investissement locatif est florissant et que vous gagnez des revenus locatifs importants (supérieurs à 23 000 euros par an). Cependant, cela vous soumet à des obligations légales plus importantes, et parmi elles, l’obligation de payer des cotisations sociales.

Depuis la Loi de Financement de la Sécurité Sociale (LFSS) pour 2021, entrée en vigueur au 1er janvier 2021, toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel est soumise à l’assujettissement obligatoire au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles.

Les loueurs en meublé professionnel bénéficient de trois avantages fiscaux majeurs :

• l’imputation des déficits
• les plus-values professionnelles
• l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière.

L’imputation des déficits.

En tant que loueur professionnel en meublé, vous bénéficiez du système des amortissements. Cela vous permet de déduire une partie du prix du bien du montant des loyers perçus. Vous devez cependant respecter la condition suivante : vous ne pouver utiliser les amortissements seulement pour réduire ou ramener votre bénéfice à zéro. Cela signifie que vous ne pouvez en aucun cas utiliser ce système pour créer un déficit.

Si un déficit se créé, vous pouvez cependant le déduire de votre revenu global de l’année sans limitation de montant, sous la condition que ce déficit ne soit pas dû à l’utilisation du système d’amortissement.

L’avantage ici se trouve dans le fait que le déficit vous permet de réduire drastiquement vos charges fiscales. Attention : depuis la réforme de la Loi de Financement de la Sécurité Sociale de 2021, un forfait minimum annuel de 1145 euros est dû à l’URSSAF quelle que soit votre situation fiscale.

Les plus-values professionnelles.

Depuis le 1er janvier 2021, encore une fois après la réforme de la loi LFSS pour 2021, le régime des plus-values professionnelles est alourdi. Jusqu’en 2020, il était possible de bénéficier d’une exonération totale de taxation en cas de vente de votre logement meublé s’il était loué depuis 5 ans minimum. Pour cela, vos recettes locatives ne devaient pas dépasser la somme de 90 000 euros. Il était possible de bénéficier d’une exonération partielle en cas de revenus compris entre 90 000 euros et 126 000 euros.

La réforme prévoit que la plus value réalisée à court terme est soumise aux cotisations sociales à environ 40%. Ainsi, en utilisant le calcul des plus values professionnelles, le montant dont devront s’acquitter les loueurs en meublé professionnel sera parfois moins avantageux que la taxation de plus-value des particuliers.

Le régime micro-foncier pour la location meublée.

Comme pour la location vide, le régime micro-foncier s’applique à toutes les personnes louant un logement lorsque les loyers perçus ne dépassent pas un certain plafond. En ce qui concerne la location de logement meublé, une différence de plafonds est indiquée en fonction du type de bien.

On compte alors :

• un maximum de 72 600 euros pour la location de locaux d’habitation meublés
• un maximum de 176 200 euros pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.

Ce régime fonctionne comme le micro-foncier d’une location vide.

L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, vos logements meublés sont considérés comme des biens professionnels. A ce titre, ils ne peuvent pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Attention, il faut cependant respecter la condition que le bénéfice locatif soit supérieur aux autres revenus du foyer. Mais si vous possédez le statut de loueur en meublé professionnel, c’est normalement déjà le cas.

Pour déterminer les revenus issus du bénéfice locatif, on parle de bénéfice commercial net annuel, dégagé par l’activité de location meublée. On n’emploie donc pas le terme de recettes locatives.

De quelles taxes doit-on s’acquitter lorsqu’on est bailleur d’une location meublée ?

Il existe plusieurs taxes dont les loueurs de logements meublés, qu’ils soient professionnels ou non, devront s’acquitter :

• La contribution économique territoriale (CET), composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et d’une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
• La taxe foncière, qui peu importe le cas, reste due par le propriétaire d’un logement. Pour réduire cette charge, vous pouvez demander à votre locataire une participation à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) en l’inculant dans les charges mensuelles.
• La taxe d’habitation est due par les propriétaires d’un logement placé en location saisonnière seulement. Si le logement meublé est loué à l’année, alors c’est le locataire qui devra s’en acquitter.
• La taxe de séjour peut être mise en place par les communes touristiques et concerne les locations saisonnières. Son montant varie selon le type d’hébergement, mais reste compris entre 0.20 cts et 3 euros par personne et par nuit. Elle est récupérable sur le locataire.
• La TVA est due par le propriétaire si son logement possède les prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Ce sont donc essentiellement les locations saisonnières qui sont concernées, mais aussi les locations longue durée situées dans une résidence avec services.
• Les prélèvements sociaux composés de la contribution sociale généralisée (CSG), le prélèvement de solidarité et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Ces taxes correspondent à un taux global de 17.2%.