Comment préparer son annonce immobilière de location ?

Lorsque l'on souhaite mettre un bien immobilier en location, il est indispensable de commencer par se poser les bonnes questions avant de rédiger et passer son annonce sur Internet. Nous vous proposons de passer en revue l'ensemble des questions que vous devez vous poser avant de diffuser votre annonce immobilière de location de maison ou d'appartement.

Comment rentabiliser un investissement locatif ?

Le rendement locatif est une formule d’appréciation de la rentabilité brute du logement que vous souhaitez placer en location. Il définit les bénéfices issus de la location par rapport au prix d’achat du bien.

Pour optimiser la rentabilité de votre bien placé à la location, plusieurs astuces existent.

Proposer une location meublée.

La location meublée permet d’augmenter considérablement la rentabilité de votre bien puisqu’elle permet d’optimiser les chances d’occupation du logement. En effet, rares sont les personnes vivant en location qui possèdent tous les meubles et accessoires nécessaires à la vie dans un logement. De plus, en proposant un logement meublé, vous attirez un panel bien plus large de locataires potentiels, et notamment de jeunes en recherche d’un premier appartement ou de familles le temps de leur transition d’une ville à une autre, par exemple. Cela vous permettra également, si vous en avez l’envie et le temps, de proposer votre bien en location saisonnière en cas de vacance trop importante. Louer votre appartement à des visiteurs de passage dans votre région vous demandera un peu de temps mais la rentabilité créée saura certainement vous convaincre.

Enfin, un appartement ou une maison meublée avec goût attirera bien plus l'œil sur les plateformes d’annonces qu’un bien vide.

Penser à la colocation.

La colocation est un des nouveaux modes de vie en zone urbaine. Autrefois réservée aux jeunes étudiants car elle permettait d’allier convivialité et partage des frais de logement, la colocation s’ouvre aujourd’hui à toutes les catégories de personnes. Elle devient donc une vraie mine d’or pour les propriétaires de biens à la location.

Pour proposer votre bien à la colocation, ce dernier doit comprendre minimum deux chambres, soit une chambre par colocataire. Si votre appartement est meublé, c’est un plus, et vous pouvez jouer cette carte au maximum en proposant de fournir un abonnement éléctricité et internet par exemple. Ce faisant, les colocataires n’auront plus qu’à poser leurs valises. Cette logique est intéressante pour faciliter la location de votre bien puisque dans les colocations, le turn-over est assez important et il vous faudra faciliter la recherche de locataires. Ainsi, un bien meublé de manière confortable dans une atmosphère agréable et contemporaine vous permettra de louer sans problème.

Pour le propriétaire, c’est donc l’assurance de louer à un montant plus intéressant, sans vacances ou presque, tout en réduisant drastiquement les risques d’impayés.

Faire des travaux.

Entretenir le bien que vous proposez à la location, c’est la base de la rentabilité locative. Si votre bien n’est pas attractif car trop ancien, mal entretenu, les locataires tarderont à se faire voir. Faites en sorte de proposer un logement bien agencé quitte à casser quelques cloisons, ou bien à créer une pièce supplémentaire si vous en voyez la nécessité. Appuyez-vous sur les retours de vos anciens locataires et n’hésitez pas à trouver un arrangement pour l’entretien courant : si vos locataires se proposent de passer une couche de peinture blanche sur vos murs, n’hésitez pas à réduire le montant du loyer pour les dédommager. C’est en plus, une excellente manière d’entretenir de bonnes relations avec vos locataires.

La revalorisation des loyers.

Lorsque vous louez votre bien immobilier, vous oubliez souvent que le montant du loyer fixé au moment de l’entrée dans les lieux n’est pas ferme et définitif. En effet, il est possible de réviser ce montant en fonction de la valorisation locative de la zone à chaque date anniversaire du contrat de location. Pour ce faire, n’hésitez surtout pas à vous faire accompagner d’un professionnel pour vous aider à établir la juste valeur de votre logement.

Location immobilière : comment limiter les impôts ?

Pour réduire le coût fiscal de votre location immobilière, de nombreux dispositifs existent. Encore faut-il les connaître. En voici un petit tour d’horizon.

La loi Pinel.

Le dispositif loi Pinel permet aux acquéreurs de logements neufs de déduire une partie du prix du logement du montant de vos impôts, avec un plafond fixé à 300.000 euros. Pour y être éligible, le propriétaire du logement doit respecter les montants des loyers en vigueur dans la zone du bien, ainsi que les ressources du locataire.

Les déficits fonciers dans l’ancien.

En achetant un logement ancien, vous pourrez profiter des déficits fonciers. Pour ce faire, vous devrez réaliser des travaux dans le logement acquérit et le louer vide, sous le régime fiscal des régimes fonciers. Vous pourrez ainsi déduire le montant de vos travaux de vos impôts. Gardez en tête que vous pouvez également déduire les intêrets bancaires dans le cas où vous avez emprunté de l’argent pour la réalisation des travaux.

Cette astuce fiscale peut vous permettre d’accéder à l’achat d’un logement dans des quartiers prisés, type quartier historique, avec beaucoup de cachet. Cela facilitera la recherche de locataire et une fois les travaux réalisés, vous pourrez profiter d’un loyer revalorisé d’en moyenne 13%, en comparaison d’avant la réhabilitation du logement.

La loi Malraux.

La loi Malraux permet aux propriétaires d’un bien situé dans un secteur sauvergardé (zone de protection du patrimoine architectural et paysager), rénové avec l’aide d’un architecte des Batiments de France, de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% du prix des travaux réalisés. Ce dispositif convient aux propriétaires en possession d’une somme importante à investir dans les travaux et capables de gérer la complexité des travaux réalisés par un architecte des Batiments de France.

Location d’un bien immobilier : comment choisir le bon locataire ?

Trouver un locataire sérieux est la clé pour réussir son expérience de location de bien immobilier. En cas de locataire défaillant, les risques sont nombreux pour les propriétaires qui se sont endettés pour mener à bien ce projet.

Des revenus suffisants.

Veillez lors de la sélection de votre locataire à vous assurer que ses revenus sont suffisamment élevés pour lui permettre d’assumer le paiement du loyer. On considère généralement que pour un bon équilibre budgétaire, le loyer doit représenter environ 30% des dépenses du locataire. Or, dans la réalité, avec l’augmentation des prix et la stagnation des salaires, il vous sera quasiment impossible de trouver un locataire capable de ne consacrer que 30% de son salaire au paiement du loyer. Faites donc plus confiance à des personnes montrant une situation salariale stable ou des revenus indépendants, en gardant en tête que si le locataire gagne trop bien sa vie par rapport au montant du loyer, il sera très vite tenté de devenir lui aussi propriétaire.

Les justificatifs à vérifier.

Depuis la loi Alur, seule une liste de justificatifs précis peut être demandée au locataire pour vérifier sa solvabilité. Il s’agit là de :

• un justificatif d’identité
• un justificatif de domicile
• les justificatifs d’activité professionnelle
• les justificatifs de ressources
• et enfin, les justificatifs d’identité et de ressources concernant la personne se portant caution du logement.

En tant que propriétaire, vous avez le droit de demander au candidat de vous fournir les documents originaux pour consultation.

Trouver un locataire sérieux.

Les revenus des candidats à la location de votre bien ne sont pas les seuls critères qui doivent guider votre choix. En effet, ce n’est pas parce qu’une personne gagne bien sa vie qu’elle paiera son loyer en temps et en heure, ou ne causera pas des nuisances au sein de la copropriété. Pour mesurer le sérieux des candidats, préférez le contact direct et évaluez leur comportement au moment des visites. Quelqu’un qui se montre trop pressé ou pas enthousiaste n’est peut-être pas le locataire idéal pour votre bien.

Si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à contacter le précédent bailleur des candidats que vous aurez sélectionnés pour les questionner sur la qualité de leurs relations et le sérieux du locataire. Cela vous permettra également de connaître l’état dans lequel le locataire a laissé son précédent logement au moment de son déménagement.

La protection des locataires.

Si vous avez pour projet de récupérer votre logement dans les années qui viennent pour en faire votre domicile principal ou revendre le bien, gardez en tête que vous ne pourrez pas librement choisir votre locataire. En effet, le critère de l’âge entre maintenant en ligne de compte pour ce type de situations. Si vous décidez de louer votre bien à une personne de plus de 65 ans (et dont les ressources sont inférieures à un certain plafond) ou hébergeant une personne de plus de 65 ans considérée comme à charge, alors vous ne pourrez pas lui demander de quitter les lieux en cas de besoin. Le seul motif d’explusion du locataire âgé reste le non paiement du loyer.

Comment rédiger un bail de location immobilière ?

Le bail de location.

Pour la location d’un bien vide ou meublé, le bail devra être établi en autant de copies qu’il y a de parties prenantes : bailleur, locataire et caution. Le document doit mentionner les éléments suivants :

• nom et domicile du propriétaire
• nom du gestionnaire si nécessaire
• nom du ou des locataires
• date de prise d’effet et durée du bail.

Concernant le logement, il doit être mentionné :

• la destination du logement (c'est-à-dire s’il s’agit d’un logement, d’un local commercial ou d’un bail mixte).
• la description du logement : nombre de pièces, type de logement (maison ou appartement), équipements à usage privatif et commun.
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail
• la surface habitable du logement.

Les documents annexes obligatoires.

Certains documents doivent obligatoirement être annexés au bail de location établi. Il s’agit des documents suivants :

• Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
• Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) si le bien que vous louez date d’avant 1949.
• Etat des risques et pollutions si votre bien est situé dans une zone à risques.
• Etat de l’installation intérieure de l’electricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans.

Enfin, si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, il faudra fournir à votre locataire un document comportant l’indication précise de cette zone.

D’autres documents comme la notice informative, l’état des lieux et l’extrait du règlement de copropriété si nécessaire doivent également être fournis au locataire.

Comment fixer le loyer de son bien immobilier ?

Pour fixer le loyer juste de votre bien immobilier, il vous faudra prendre en compte la réalité du marché de la location immobilière. Pour ce faire, la localisation du bien entre en compte. Il faut également déterminer si votre logement sera loué vide ou meublé, et la qualité du bien et de l’immeuble.

Si vous avez décidé d’investir sous le dispositif loi Pinel, un plafond de loyer est fixé par l’Etat et ne pourra pas être déplacé.

Si votre logement est situé en zone non tendue, vous êtes libre de fixer le loyer qui vous semble le plus correct. En zone tendue, les loyers sont encadrés, ce qui signifie que vous fixez seul le premier loyer mais qu’en cas de changement de locataire, vous devrez continuer d’appliquer le même loyer.

En cas de doute ou si l’opération vous semble trop complexe, n’hésitez surtout pas à demander conseil à un professionnel qui saura vous aider à évaluer le juste montant du loyer de votre bien immobilier.

Comment assurer sa location immobilière ?

En tant que propriétaire d’un logement en location, vous n’avez pas l’obligation de vous assurer, sauf si le bien est situé au sein d’une copropriété. Dans ce cas, il vous faudra souscrire une assurance responsabilité civile, recours des locataires et trouble de jouissance. Facultativement, vous pouvez également souscrire une assurance pour le recours des voisins et des tiers. Ainsi, vous serez parfaitement protégé à la fois des risques induits par la copropriété et le vieillissement de votre logement, mais aussi face au manque de sérieux ou accidents causés par vos locataires.