Comment choisir ses futurs locataires ?

Mettre son logement en location peut être une excellente idée pour opérer un rendement locatif et gagner un complément de revenus. Cependant, choisir le bon locataire peut être une étape complexe et angoissante pour les bailleurs. Voici tous nos conseils pour choisir le meilleur locataire possible pour votre bien et établir des relations sereines.

Quelles pièces demander pour la constitution du dossier administratif ?

Pour trouver le bon locataire pour votre logement placé en location, il est important d’évaluer la situation personnelle et financière des candidats que vous rencontrerez.

Pour ce faire, vous pouvez demander certaines pièces justificatives qui vous donneront des renseignements sur la solvabilité de la personne.

Parmi les pièces justificatives que vous avez le droit de demander figurent :

• le contrat de travail du candidat
• ses trois derniers bulletins de salaire
• son dernier avis d’imposition
• les trois dernières quittances de loyer du logement qu’il a occupé précédemment.

Quelles pièces justificatives demander pour la constitution du dossier du garant ?

Lorsque vous louez votre bien, vous avez besoin de garanties. Deux choix sont possibles pour vous :

• demander un garant au locataire choisi
• souscrire une Garantie Loyer Impayé (GLI).

Si vous choisissez de demander un garant à votre locataire, alors il lui faudra également constituer un dossier composé de pièces justificatives attestant de sa solvabilité et de la stabilité de sa situation. Souvent, ce sont des proches du locataire qui se portent garants, et s’engagent à payer les loyers et les réparations éventuelles au départ du locataire si ce dernier n’est pas solvable ou en situation d’impayés.

Il existe deux types de caution :

• la caution simple, qui implique qu’en cas d’impayés de loyer, le bailleur doit d’abord engager une procédure de recouvrement auprès du locataire. Il ne peut donc se retourner vers le garant qu’en cas d’échec de cette procédure.
• la caution solidaire : le locataire et le garant sont tous les deux tenus de payer le loyer. En cas de défaillance du locataire, le bailleur se retourne directement vers le garant sans engager de procédure préalable à l’encontre du locataire.

Vous devrez donc demander au garant de signer un acte de caution simple ou solidaire, comprenant un ensemble d’informations sur la portée de l’engagement qu’il prend auprès de vous et du locataire. Il s’agit d’un document officiel qui vous servira de recours en cas de non paiement des loyers par le locataire. D’après la loi ALUR et la loi ELAN, il est nécessaire de faire apparaitre les informations suivantes sur l’acte de caution, sous peine de le voir caduc :

• l’identité du garant et du bailleur, ainsi que leurs coordonnées
• l’identité du locataire et ses coordonnées
• le montant du loyer et les modalités de révision
• la durée pendant laquelle le garant se porte caution
• la mention légale exprimant la volonté manifeste du garant de s’engager.

Pour vérifier la solvabilité du garant, vous devrez donc contrôler un certain nombre d’informations. Aussi, le garant devra vous fournir les documents suivants :

• justificatifs d’identité
• justificatifs de domicile (facture, dernière quittance de loyer, dernière taxe foncière ou attestation d’assurance habitation de moins de 3 mois).
• justificatifs de revenus : un contrat de travail ou certificat d’enregistrement auprès de l’URSSAF si travailleur indépendant, mais aussi les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, et tout justificatif de pension ou de revenus locatifs ou de placement.

Une fois la solvabilité du garant vérifiée et si les ressources qu’il présente vous paraissent suffisantes, alors vous pourrez faire signer l’acte de caution et demander le versement d’une caution financière afin de garantir les loyers impayés. Attention, ces montants sont réglementés.

Quelles sont les interdictions en matière de droit au logement et non discrimination des locataires potentiels ?

Lorsqu’on loue son logement et qu’on se met à la recherche d’un locataire sérieux, il est important de garder en tête l’obligation de non discrimination à l’entrée dans le logement auquelle les bailleurs sont soumis. En effet, c’est la loi du 6 juillet 1989 régissant le statut des locations vides et meublées qui indique “qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du Code Pénal.”

Selon l’article 225-1 du Code Pénal, les motifs de discrimination sont les suivants :

• origine
• sexe
• situation de famille
• grossesse
• apparence physique
• situation économique vulnérable, apparente ou connue
• patronyme
• lieu de résidence
• état de santé et perte d’autonomie, handicap
• caractéristiques génétiques
• moeurs, orientation sexuelle et identité de genre
• âge,
• opinions politiques et activités syndicales
• capacité ou non à s’exprimer dans une langue autre que le français
• appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée.

Les mêmes motifs s’appliquent pour les garants. Ainsi, vous ne pouvez en aucun cas refuser qu’une personne se porte garante pour votre locataire au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française, ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (outre-mer par exemple).

Si malgré tout vous décider de ne pas tenir compte de l’interdiction de discrimination à l’entrée dans le logement, alors vous vous exposez à des sanctions. On parle alors de trois ans d’emprisonnement et 45.000 euros d’amende.

Quels critères privilégier pour choisir le bon locataire pour mon logement ?

Pour choisir le locataire qui s’installera dans votre bien, il faut avant tout vérifier le dossier que le candidat a constitué. Vérifiez que ses ressources sont suffisantes et régulières, et que les pièces fournies sont récentes. En pratique, il n’est pas à vous de décider si le locataire pourra assumer le loyer et les charges relatives à l’habitation du bien. Vous avez simplement besoin de vérifier que les pièces justificatives fournies sont récentes et fiables.

Le choix doit aussi se faire au ressenti. En effet, vous devrez établir avec votre locataire une relation au plus ou moins long terme ; il est donc important que vous puissiez bien vous entendre. Lors de la visite du bien, étudiez l’attitude du locataire et ce qu’il vous renvoie. Son attitude a t’elle l’air sérieuse ? Prenez le temps de discuter avec les locataires pour comprendre comment ils se comportent au quotidien et quels sont les risques que vous pouvez éventuellement prendre en choisissant tel ou tel locataire.

Pour vérifier la solvabilité du locataire et limiter grandement les risques d’impayés sur toute la durée de la location, il existe un calcul simple : le montant du loyer ne doit pas dépasser 25 à 33% des ressources du locataire. En pratique, il est presque impossible de nos jours de trouver un logement proposant un loyer assez bas pour ne représenter qu’un tiers de nos ressources. Pour savoir si le montant du loyer n’est pas trop élevé pour votre locataire en fonction de ses ressources financières, alors il faut plutôt regarder du côté du “reste à vivre” qu’il possède après paiement du loyer et des charges imputables au logement.

Vous ne pourrez cependant pas vous assurer à 100% que votre locataire paiera chaque mois son loyer en temps et en heure. Certaines personnes ont en effet pour habitude d’abuser des dispositifs de protection des locataires pour ne payer leur loyer que deux ou trois mois après la date normalement définie. Pour reconnaître ce type de locataire, n’hésitez pas à contacter le bailleur du logement qu’ils ont occupé précédemment. Cela pourra vous donner quelques informations sur le comportement du locataire que vous vous apprétez ou non à placer dans votre bien.

De plus, la situation financière de votre locataire peut-être amenée à changer. En effet, il est possible qu’une perte de revenus survienne à cause d’une perte d’emploi ou d’un problème de santé, qui sont des problématiques impossibles à anticiper.

Pour vérifier l’exactitude des pièces administratives déposées par le locataire, vous pouvez avoir recours à la plateforme du Centre des Impôts qui propose de vérifier les avis d’impôts présentés par les locataires. Vous pourrez trouver cette plateforme en suivant le lien suivant : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

L’Etat propose également un service de vérification des dossiers des candidats à la location de votre logement, intitulé Dossier Facile.

Comment vérifier les pièces justificatives fournies ?

Pour vérifier l’exactitude des pièces administratives déposées par le locataire, vous pouvez avoir recours à la plateforme du Centre des Impôts qui propose de vérifier les avis d’impôts présentés par les locataires. Vous pourrez trouver cette plateforme en suivant le lien suivant : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

L’Etat propose également un service de vérification des dossiers des candidats à la location de votre logement, intitulé Dossier Facile.

Grâce à ces outils, il vous sera plus facile de départager les candidats entre eux et de trouver le locataire qui conviendra à votre bien.

En cas de locataire insolvable, sur quelles garanties s’appuyer ?

Suivant le type de logement que vous proposez à la location, les profils de locataires ne seront pas les mêmes. Pour un logement familial, les risques d’impayés sont moins grands. Pour de plus petits logements, souvent loués à des personnes isolées ou à des étudiants et apprentis, il existe un risque plus grand de se retrouver avec un locataire dans une situation difficile. En effet, les ressources de ce type de profils ne sont souvent pas stables et sont amenées à évoluer avec le temps. Bien souvent, ces locataires comptent sur la fiabilité de leur garant pour accéder à un logement. Alors comment s’assurer, en tant que bailleur, que ce type de locataires pourra payer son loyer, et surtout, quelles garanties est il judicieux de demander ?

La plupart des étudiants et apprentis sont cautionnés par leur famille. Si c’est le cas et que les revenus du garant sont suffisants pour assumer le loyer et les charges du logement si l’étudiant ne peut pas le faire, alors il n’est pas nécessaire de demander une garantie supplémentaire. Si vous doutez de la stabilité du garant proposé par votre locataire potentiel, vous avez deux possibilités :

• souscrire à une assurance Garantie Loyer Impayé (GLI)
• ou bien demander à la fois un garant et souscrire à la GLI.

Les étudiants et apprentis sont le seul public pour lequel il est autorisé de demander à la fois un garant tout en souscrivant de son côté à la Garantie Loyer Impayé.

Pour tous les autres locataires qui ne justifieraient pas d’une garantie suffisante pour entrer dans le bien, il est possible d’avoir recours au dispositif Visale. Porté par Action Logement, Visale est un système de cautionnement d’état, proposant au locataire salarié ou apprenti du secteur privé de garantir son logement contre les impayés de loyers. Dans le cadre d’un impayé, c’est alors contre Visale que devra se retourner le bailleur pour obtenir les sommes dues. Action Logement agit ensuite en recouvrement auprès du locataire pour lui permettre de conserver son logement tout en bénéficiant d’un échelonnement de sa dette et d’un accompagnement si nécessaire.