Location meublée : quelles sont les obligations du bailleur ?

Fournir un logement décent.

Chaque bailleur, qu’il propose un logement meublé ou non, doit répondre à l’obligation de décence du bien dont il est propriétaire. En effet, la décence visant à garantir la sécurité et la santé des locataires, le propriétaire peut être sanctionné s’il loue volontairement un logement non décent ou s’il refuse les travaux de remise en conformité.

Les critères de décence.

Pour tout bailleur, fournir un logement décent à ses locataires est une obligation légale fixée par le décret du 30 janvier 2002 qui définit certains critères de décence. Aussi, chaque logement placé sur le marché de la location doit garantir au locataire qui l’occupe une bonne sécurité physique et la conservation de sa bonne santé.

Les critères de décence de logements sont les suivants :

• bon état d’entretien et solidité du gros œuvre, de la couverture (toiture) et des menuiseries : le logement ne doit pas subir d’infiltrations d’eau par exemple, ni être sujet à des moisissures.
• les escaliers, loggias, balcons, terrasses et fenêtres doivent être sécurisés par des rampes ou des garde-corps : il est donc interdit de louer un bien qui posséderait une terrasse sans garde-corps par exemple, peu importe l’étage.
• les installations d’éléctricité et de gaz doivent être aux normes
• le logement doit être équipé d’ouvertures et de ventilations permettant un renouvellement de l’air sur toute la surface
• le logement doit bénéficier d’un éclairage naturel et suffisant, par des fenêtres ouvrantes permettant un accès à l’air libre.

En choisissant de proposer un logement meublé à la location, le propriétaire doit aussi s’engager à remplir les conditions suivantes :

• une installation de chauffage permettant un chauffage normal, avec des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion adaptés
• l’accès à l’eau potable, avec un débit suffisant pour une utilisation normale du réseau d’eau par les locataires
• l’évacuation des eaux ménagères et eaux sales empêchant le refoulement des odeurs (dans les siphons par exemple)
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé, avec au moins un appareil de cuisson et un évier raccordé à l’eau potable
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant des WC et un équipement pour la toilette corporelle. Dans le cas où le logement ne comprendrait qu’une seule pièce, il est possible d’installer les sanitaires à l’extérieur du logement, à condition qu’ils soient installés dans le même bâtiment et facilement accessibles.
• un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables à la vie courante.

Les recours possibles en cas de non décence du logement occupé.

La Caisse des Allocations Familiales est en mesure de vérifier, via des contrôles effectués directement dans les logements. En effet, le versement des aides au logement aux locataires ou aux bailleurs est conditionné au respect des critères de décence pour le logement concerné. Les allocations ne sont donc pas versées si le logement n’est pas conforme aux critères de décence, à moins que vous, en tant que locataire, ayez lancé une procédure de mise en conformité du logement que vous occupez à l’encontre de votre bailleur.

En tant que locataire, si vous constatez que votre logement ne correspond pas aux critères de décence, vous avez la possibilité de demander une mise en conformité par voie amiable, puis, si le bailleur ne répond pas à ses obligations, par une action en justice devant le tribunal judiciaire.

Dans ce cas là, c’est le juge qui déterminera la nature des travaux à réaliser et fixera un délai pour leur exécution. Si toutefois le bailleur ne se manifestait toujours pas, le juge peut alors contraindre le bailleur à réaliser les travaux mais aussi, opérer une diminution du montant du loyer et attribuer des dommages et intérêts au locataire.

Dans le cas où vous seriez victime d’un accident dû à un non respect des critères de décence par votre propriétaire (mauvais état d’une fenêtre, absence de garde-corps sur les escaliers ou une terrasse), le bailleur pourrait être sanctionné pénalement.

Fournir un logement équipé.

Le mobilier obligatoire.

Votre propriétaire doit être en mesure de vous fournir des équipements considérés comme obligatoires pour l’occupation d’un bien meublé. Ces équipements obligatoires sont fixés par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) et impliquent que le locataire puisse cuisiner, prendre ses repas, ranger ses affaires, entretenir le bien et dormir dans de bonnes conditions. Le logement doit mesurer 9m² minimum, avec une hauteur de plafond minimum fixée à 2.20m. Voici la liste des équipements obligatoires :

• les éléments de literie : un lit, un matelas, un oreiller, une couette ou une couverture.
• un dispositif d’occultation de la lumière dans les pièces utilisées comme chambres à coucher : volets, stores ou rideaux.
• des plaques de cuisson
• un four et/ou un four à micro-ondes
• un réfrigérateur et un congélateur : au minimum, le propriétaire doit installer dans le logement un réfrigérateur doté d’un compartement appelé “freezer”, c’est-à-dire permettant la conservation d’aliments à une température inférieure ou égale à -6°C.
• des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise des repas
• des sièges et une table
• des étagères de rangement
• des luminaires
• le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Tous ces équipements doivent être en bon état d’usage : votre bailleur a plutôt intérêt d’installer des fournitures de bonne qualité et un éléctroménager résistant car il devra également les remplacer et les réparer au fur et à mesure que le temps passe.

Les autres obligations du propriétaire.

Comme tout propriétaire, le bailleur d’un logement meublé doit également respecter certaines obligations communes. La première vise à protéger la jouissance entière des lieux par le locataire : le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord de son locataire, pour vérifier son état ou le faire visiter. Il a l’obligation d’informer le locataire d’éventuels travaux devant être réalisés dans le bien.

Le propriétaire bailleur doit également fournir une quittance de loyer pour chaque versement de loyer effectué par le locataire, attestant que ce dernier s’est bien acquitté de la totalité du loyer ainsi que des charges. La transmission de quittances de loyer est gratuite : elle ne peut en aucun cas faire l’objet de charges supplémentaires imputables au locataire.

Quel bail pour une location meublée ?

Pour louer son logement en location meublée, le propriétaire doit vous faire signer un contrat de location. Une copie de ce document doit être remise à chaque partie qui prend part dans la location du bien : le propriétaire, le locataire et les cautions solidaires si vous y avez recours.

Le contenu du bail de location pour un logement meublé.

Il n’existe pas de modèle type de contrat de location pour un logement meublé : on utilise simplement le même document, excepté pour la mention “location meublée”.

Les informations qui doivent apparaître sur le contrat sont les suivantes :

• le nom et l’adresse du propriétaire du bien
• le nom et l’adresse du gestionnaire si le logement n’est pas directement géré par le propriétaire
• le ou les noms du/des locataires, ainsi que leurs coordonnées
• la date de prise d’effet et la durée du bail.

Concernant le logement, il doit obligatoirement être mentionné les éléments suivants :

• la consistance du logement et sa destination : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (bail d’habitation et professionnel à la fois).
• la description du logement : maison, appartement, nombre de pièces et équipements à usage privatif et commun
• nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location
• la surface habitable du logement : si elle n’est pas mentionnée ou qu’elle est erronnée, vous avez le droit d’intenter une action en diminution de loyer à l’encontre de votre bailleur.

Le bailleur doit également faire apparaître des informations relatives au loyer dans le bail de location meublée :

• le montant du loyer et les modalités de paiement (date et fréquence), ainsi que les modalités selon lesquelles le montant du loyer sera éventuellement révisé
• le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois
• les modalités de récupération des charges : au forfait ou au réel
• le montant du dépôt de garantie s’il en est demandé un

Si le bailleur fait appel à un gestionnaire, des frais de visite et de rédaction du bail s’appliqueront certainement. Le montant des honoraires qui restent à votre charge doit alors apparaître clairement sur le bail, qui doit aussi mentionner :

• les règles relatives au partage des frais (loi de 1989, article 5)
• les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.

Certaines clauses sont absolument interdites et ne peuvent donc pas être mentionnées sur votre bail de location meublée. Il s’agit de :

• l’obligation d’instaurer un prélèvement automatique pour le paiement du loyer
• l’interdiction pour vous d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec vous
• la demande de frais de délivrance ou d’envoi de quittance de loyer.

Votre bailleur ne peut donc pas vous imposer les conditions ci-dessus, même si elles sont mentionnées dans votre bail de location. Elles sont en réalité illégales et vous pourrez les contester en cas de besoin, même après signature du bail.

Les annexes à joindre au bail de location meublée.

Comme pour la vente d’un bien immobilier, un certain nombre de documents doivent être fournis au locataire au moment de la signature du bail de location meublée, réunis dans un dossier de diagnostics techniques (DDT). Voici la liste des documents obligatoires auxquels vous devez avoir accès :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE)
• un constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant janvier 1949
• l’état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches…)
• l’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
• l’état de l’installation intéreure de gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans
• un document comportant l’indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement si celui ci est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes

S’il n’est pas en possession des diagnostics concernant l’état des installations de gaz et d’éléctricité, le bailleur peut joindre au bail de location une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé.

D’autres documents doivent également être annexés au bail de location. Ce sont :

• la notice informative
• l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clefs : l’état des lieux de sortie vous sera fournie lors de votre départ, quand vous aurez rendu les clefs du logement
• l’énumération des équipements d’accès aux technologies : ADSL, fibre optique, TNT…
• une copie de la convention Anah si le logement est conventionné
• une copie de la grille de vétusté (non obligatoire)
• un extrait du règlement de copropriété si le logement fait partie d’une copropriété.

Durée du bail et conditions de renouvellement.

Le bail de location meublée est conclu pour une durée d’un an, ou bien neuf mois si le locataire est un ou une étudiante.

Dans le cas d’un bail consenti pour une durée d’un an, le renouvellement est automatique si aucune des parties ne se désengage. La résiliation est bien sûr possible à tout moment.

Dans le cas d’une location de neuf mois consentie à un ou une étudiante, le renouvellement n’est pas possible. Le bail prend donc automatiquement fin lorsque la date de fin est arrivée.