Locataire : quels sont les pièges à éviter ?

Lorsqu’on se lance dans la recherche d’un bien immobilier, il est important d’être vigilant sur de nombreux points. Afin de trouver le bien de vos rêves et de vous y installer en toute sérénité, voici quelques conseils à suivre.

Fournir un dossier de demande incomplet.

La première erreur à éviter concerne les chances que vous possédez d’obtenir la location que vous souhaitez. Sur certains marchés, les logements vides disponibles à la location ne restent que quelques heures. Aussi, il faut savoir être réactif pour déposer un dossier tout de suite. Pour cela, voici les documents dont vous avez besoin pour constituer un dossier de location :

• votre pièce d’identité
• un justificatif de domicile ou une attestation d’hébergement de moins de trois mois
• un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, carte étudiant ou copie du certificat d’identification de l’Insee pour les travailleurs indépendants
• un justificatif de ressources : fiches de paie, indemnités de stage, deux derniers bilans en cas de travailleur indépendant ou justificatifs de versement de prestations sociales

N’oubliez pas de joindre la liste des documents ci-dessus correspondant à votre garant si vous avez choisi l’option de la caution solidaire. Sinon, vous pouvez aussi choisir de vous faire cautionner par Action Logement grâce au dispositif Visale. Dans ce cas là, n’oubliez pas de fournir votre visa (obtenu après demande auprès d’Action Logement) au propriétaire pour qu’il puisse faire le nécessaire.

Signer un bail sans vérifier son contenu.

Le bail de location est le document qui justifie que vous êtes autorisé à occuper le logement mentionné et sous quelles conditions. Il fixe à la fois vos obligations et vos droits, d’où son importance capitale.

Pour être valide, un bail de location doit comprendre les éléments suivants :

• la date du début de la location
• la durée prévue de validité du bail
• le montant mensuel du loyer, les conditions de paiement ainsi que de révision du loyer
• le montant des charges récupérées auprès du locataire
• la caution : même si elle n’est pas obligatoire, la pratique est courante. Elle peut s’élever à un mois de loyer, deux mois si le logement est loué meublé. Enfin, le montant versé est récupérable à la fin de votre location.
• les conditions de résiliation du contrat
• la prise en charge ou non de l’éléctricité, du gaz ou d’internet.

La durée de validité d’un bail de location varie en fonction de votre statut et du type de logement dont il est question. Par exemple, un étudiant pourra bénéficier d’un bail de 9 mois pour un logement meublé, quand un locataire salarié signera pour un an. Si le logement est loué vide, le bail est généralement de trois ans renouvelables tacitement à la fin de la période prévue. En tant que locataire, vous avez le droit de quitter votre logement quand bon vous semble, à condition de prévenir votre bailleur un mois à l’avance. C’est ce que l’on appelle préavis de départ. A ce moment-là, il vous faudra envoyer une lettre recommandée avec un accusé de réception à l’agence mandataire ou à votre propriétaire s’il est votre bailleur.

Céder aux demandes abusives des bailleurs.

En matière de location, les droits des locataires sont parfois un peu flous. Certains bailleurs l’ont bien compris, et abusent de leur position pour faire profiter de conditions de locations abusives qui profitent à leurs intérêts.

Les demandes abusives du bailleur pour le choix du locataire.

Il existe certains bailleurs qui, sous prétexte de ne pas être au fait de la loi, se permettent de demander des pièces justificatives à leur locataire qui ne sont pas légales pour constituer leur dossier de candidature (origine nationale, ethnie, apparence physique, âge, genre ou orientation sexuelle). En effet, les discriminations dans le domaine de l’accès au logement sont courantes et trop peu décriées. Ainsi, votre bailleur n’a pas le droit de se baser sur les éléments suivants pour décider de vous confier ou non son bien à la location :

• votre âge
• votre état de santé (grossesse, maladie, handicap, perte d’autonomie, critères génétiques)
• votre domiciliation bancaire
• votre identité de genre et votre orientation sexuelle
• la langue que vous parlez (capacité à parler français ou non)
• votre lieu actuel de résidence
• vos moeurs, vos opinions politiques, philosophiques et religieuses (pré supposées ou avérées), vos activités syndicalistes
• votre nom
• une particulière vulnérabilité liée à la situation économique
• votre situation de famille

Pour justifier de votre capacité à assumer financièrement le paiement du loyer et des charges ainsi que l’entretien du logement, votre bailleur a cependant le droit de vous demander des justificatifs de ressources. Pour pousser la vérification encore plus loin, certains propriétaires demandent l’accès aux trois derniers relevés de compte bancaire. Cette pratique est illégale.

Si vous estimez que vous avez été victime de discriminations à l’entrée dans le logement, vous pouvez porter plainte. Cependant, il vous faudra prouver que vous avez subi l’application de critères discriminatoires qui vous ont interdit l’accès à la location d’un bien, et que cela n’est en aucun cas dû à une question de ressources. Il est possible d’entamer une action en justice contre le propriétaire du logement ou l’agent immobilier dans les six ans qui suivent l'événement.

La demande du dépôt de garantie en espèces.

Même si cette pratique n’est pas illégale en elle-même, elle est à éviter. En règle générale, le locataire peut choisir de déposer le montant de la garantie demandée pour le logement qu’il s’apprête à louer en espèces. Le propriétaire bailleur doit alors lui fournir une quittance spécifiant que le paiement s’est effectué en liquide.

Cependant, le non remboursement du dépôt de garantie fait partie des premières causes de litiges (15.98%) selon la Confédération Générale du Logement (CGL). De nombreux propriétaires jouent sur la carte des dégradations éventuelles causées par le locataire et non repérées le jour de l’état des lieux de sortie pour conserver le dépôt de garantie quelques semaines après le départ du locataire. Parfois, l’objectif est de ne pas retourner le montant à l’ex-locataire qui se retrouve lésé.

Il est donc conseillé de procéder au versement du dépôt de garantie par chèque ou virement directement à son propriétaire. En effet, ces méthodes laissent des traces au niveau de votre banque et vous pourrez prouver, en cas de litige, que vous avez bien déposé le montant demandé sur le compte bancaire de votre popriétaire et êtes en attente de son remboursement.

Il est d’autant plus important de prendre en compte cet élément lors de l’arrivée dans un nouveau logement en location que la plupart des bailleurs ne donnent pas à leur locataire de quittance pour le dépôt de garantie demandé, bien que cela soit légal.

Ne pas participer à l’état des lieux.

Les litiges concernant l’état des lieux d’entrée et de sortie arrivent en deuxième position selon la Confédération Générale du Logement. C’est la loi Alur de 2014 qui donne un cadre légal à la pratique de l’état des lieux, en sécurisant et en cadrant l’existence de tout ce qu’il doit mentionner.

Tout d’abord, pour être valides, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie doivent être rédigés sur les mêmes critères. Il est en effet nécessaire que la comparaison entre les deux documents soit possible, puisque c’est elle qui déterminera d’éventuels dommages causés par le locataire pendant son occupation des lieux. De plus, l’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire effectué par les deux parties : le bailleur et le locataire. Or, cette démarche est souvent cause de désaccords. Pour gagner du temps et éviter une paperasse ennuyeuse, les bailleurs ou les mandataires sont souvent tentés de ne pas effectuer l’état des lieux d’entrée en présence de leur locataire. Cette pratique pose de nombreuses questions, notamment en relation avec les mentions qui seront faites des éventuelles dégradations préexistantes à l’arrivée du nouveau locataire. Si vous n’avez pas l’habitude de louer un logement et que vous signez l’état des lieux sans être présent lors de sa rédaction, vous vous confrontez à d’éventuels désaccords au moment d’établir l’état des lieux de sortie du logement.

Les désaccords peuvent alors porter sur différents points :

• l’usure des équipements : il est nécessaire de distinguer l’usure normale des équipements et du logement qui résulte de l’utilisation normale des lieux par le locataire, de l’utilisation abusive et engendrant une usure causée par le locataire. Pour procéder plus facilement à la distinction entre ces deux types d’usure, il est possible de s’aider d’une grille de vétusté permettant de donner un indicatif de l’état d’usure normale des infrastructures en fonction de sa date de construction et de l’usage qui en est fait. Si toutefois une usure anormale était remarquée, nécessitant des réparations particulières, alors il est normal que le locataire se voit retirer une partie du montant de son dépôt de garantie.
• la propreté du logement : la propreté est une donnée propre à chacun. En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire et en présence de traces d’usure et de non entretien du logement, un constat peut être demandé par un huissier de justice afin de déterminer si le locataire doit payer les frais de remise en état et de ménage du logement avant que le bailleur ne puisse y reloger quelqu’un.

Si votre état des lieux n’est pas encore signé par la partie qui souhaite le contester, alors sa responsabilité n’est pas encore engagée. Il est donc possible de le contester directement, en inscrivant vos remarques sur le document et en négociant avec le propriétaire la manière selon laquelle elles seront prises en compte. Si un accord n’est pas possible, il est possible de faire appel à un huissier ou à une agence immobilière pour qu’une tierce-personne intervienne et rédige le constat d’état des lieux.

En revanche, contester un état des lieux déjà signé par les deux parties est bien plus difficile. L’état des lieux est un document contradictoire, ce qui signifie qu’en apposant sa signature, chaque personne indique qu’il est en accord avec ce qui est mentionné. Sauf si vous êtes en possession de preuves tangibles sur le non respect des conditions mentionnées dans l’état des lieux, il vous sera en principe impossible de contester le document en cas de désaccord.

A la suite de la signature de l’état des lieux, le propriétaire dispose d’un mois maximum pour vous retourner le montant du dépôt de garantie si aucune dégradation n’a été constatée. Si des réparations doivent être réalisées, il faudra compter deux mois.

Ne pas vérifier les honoraires d’agence.

Si votre logement est loué par l’intermédiaire d’une agence, vous devrez vous acquitter du montant des honoraires demandés par le professionnel. Chaque professionnel doit obligatoirement afficher ses prix afin que les clients puissent en vérifier les montants. Les honoraires des professionnels ne peuvent pas dépasser un montant équivalent à un mois de loyer hors charges pour la location d’un bien. Plus généralement, le montant équivant à un montant forfaitaire compris entre 8 et 12€ du mètre carré.

Contrairement au dépôt de garantie, il n’est pas possible de récupérer ces sommes lorsque vous quittez la location. Elle représente en effet non pas une garantie pour le propriétaire mais bien une rémunération du professionnel.