Comment choisir sa location immobilière ?

Lorsqu’on cherche à déménager, pour la première fois ou non, la recherche d’un bien prend une importance capitale. Il s’agit alors de trouver le bien dans lequel on pourra vivre confortablement, sans que le montant de son loyer ne pèse trop lourd dans nos finances. Pour être sûr de faire les bons choix, il existe quelques pièges à éviter ainsi que des informations à connaître pour évaluer le rapport qualité prix des logements que vous visitez. A noter que ces conseils sont aussi valables après votre emménagement, afin de garder la main mise sur le montant demandé par votre propriétaire pour habiter les lieux. Il est en effet possible, sous conditions, de demander une réévaluation du loyer si vous estimez payer trop…

Quels sont les pièges à éviter lorsqu’on loue un bien immobilier ?

Lorsqu’on souhaite changer de logement en location, plusieurs étapes sont nécessaires pour ne pas se retrouver dans une situation inconfortable. Parmi celles-ci, la question du budget est centrale, mais il existe aussi des notions de confort avec notamment l’emplacement du bien et sa taille. Voici quelques pièges à éviter pour louer un nouveau bien immobilier en toute sérénité.

Louer un bien plus cher que son budget.

Avant de commencer vos recherches, vous avez très certainement établi votre budget disponible pour le paiement d’un loyer. Si vous étiez déjà en location, ce montant était déjà préétabli, mais il ne coûte rien de vérifier que vous pouvez toujours vivre correctement après avoir payé votre loyer.

Généralement, on dit que la part du budget mensuel d’une personne consacrée au loyer ne doit pas excéder un tiers de ses revenus. Cependant, on oublie souvent que dans cette partie de budget doivent aussi être comprises les taxes locatives et le montant des charges. Si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à inclure également les factures courantes liées à votre logement ainsi que la taxe d’habitation. Dans les faits, peu de personnes sont en capacité de respecter ce seuil du tiers de ses revenus à consacrer à toutes les dépenses liées au logement. Alors veillez simplement à garder un reste à vivre suffisant selon vos habitudes de vie pour ne jamais avoir de difficultés à vous acquitter de votre loyer.

Pour bien estimer votre budget, il faudra également prendre en compte les dépenses liées au déménagement ou à l’installation dans un nouveau logement. Les frais d’agence (s’il y en a) et le dépôt de garantie peuvent peser lourd sur vos finances. Certaines aides existent pour aider les salariés du privé à y faire face, grâce à Action Logement. N’hésitez pas à y avoir recours !

De plus, il peut être utile de simuler le montant des aides au logement dont vous pourriez bénéficier, en fonction de vos ressources et de la localisation du logement, auprès de la Caisse des Allocations Familiales. Même si ce montant est indicatif et peut être revu à la baisse comme à la hausse lors du premier versement, il peut donner un ordre d’idée sur la part maximum de vos revenus que vous pourrez accorder au paiement de votre loyer.

Fonctionner seulement au coup de cœur.

Pour choisir son nouveau logement en location, on est souvent tenté de fonctionner au coup de cœur. Pour peu qu’un bien attrayant se trouve dans notre budget, on a tout de suite envie de sauter sur l’occasion pour se faire plaisir.

Attention cependant, car le coup de cœur n’empêche pas de se tromper. Avant de fixer votre attention sur un bien, évaluez à tête reposée vos besoins et les impératifs que vous devrez trouver dans votre futur logement. Si vous avez des difficultés à monter les escaliers, pas question par exemple de louer un bien au 5e étage sans ascenseur. Même chose avec le nombre de chambres : vous devez pouvoir vous sentir à l’aise, et non à l’étroit, si vous souhaitez rester longtemps dans ce logement.

La localisation du logement est aussi importante. En choisissant un logement, vous choisissez également un quartier où vivre au quotidien. Assurez-vous que vous y trouverez tout ce dont vous avez besoin pour vivre sereinement : commerces, écoles pour les enfants, transports en commun ou facilité de se déplacer en voiture… Tous ces détails sont importants pour votre bien être au quotidien, alors ne les négligez pas.

Cependant, tous vos critères ne pourront certainement pas être respectés. Préparez vous à faire des concessions sur les conditions les moins importantes pour vous et pour votre vie quotidienne. Sinon, vous risquez de ne jamais trouver le logement qu’il vous faut ! Pour cela, il vous faudra faire la différence entre ce dont vous avez absolument besoin, par exemple un nombre de chambres suffisant ou un ascenseur, et ce qui vous ferait plaisir (plafonds à la française, logement moderne), et sur quoi il est possible de faire l'impasse sans perdre en confort de vie.

Visiter tous les logements que vous avez repérés.

Lors de votre recherche, vous allez sûrement trouver une multitude de logements correspondant plus ou moins à vos critères et dans lesquels vous vous verriez bien habiter. Pour faire en sorte que cette recherche d’appartement ne devienne pas un casse-tête, réfélchissez avant de visiter à l’adéquation du bien. Si vous savez qu’il est trop loin de votre travail, trop petit, ou sans ascenseur, ne vous déplacez pas pour rien et consacrez le temps gagné à réfléchir aux autres biens que vous avez sélectionnés. En suivant ce conseil, vous éviterez de perdre un temps précieux et surtout, vous saurez vous concentrer sur l’essentiel sans vous perdre au milieu de trop de biens visités. En effet, plus vous visiterez de logements, plus vous aurez du mal à faire votre choix.

Comment s’assurer que son loyer est juste et conforme au marché immobilier ?

Pour les propriétaires, il n’est pas chose facile de fixer un prix de location qui soit juste pour eux comme pour vous. En effet, les propriétaires doivent trouver une certaine rentabilité à la location de leur logement, et cela ne peut se faire qu’en proposant le bien à un prix abordable pour les locataires potentiels.

La première chose à savoir pour comprendre le montant de son loyer, est que les montants des loyers moyens varient d’une région à l’autre. En région parisienne, là où les loyers sont les plus chers, vous ne paierez pas le même prix qu’à Saint-Etienne, région avec les plus bas loyers de France. Pour connaître le prix de votre loyer par rapport au marché sur lequel vous vous trouvez, nous ne pouvons que vous conseiller de consulter le site internet de l’Observatoire des Loyers (www.observatoires-des-loyers.org). Cet outil vous permet de consulter le prix moyen au mètre carré en fonction du type de logement que vous occupez, de son adresse et de sa date de construction. Loin d’être suffisant pour comprendre toutes les raisons qui ont amené votre propriétaire à fixer le montant de votre loyer, il permet tout de même de bénéficier de quelques clés de compréhension.

La meilleure solution reste tout de même de bénéficier de l’expertise d’un agent immobilier, qui saura vous dire, en fonction de sa connaissance des pratiques et du marché, si le loyer demandé par votre propriétaire pour votre logement est juste et conforme au marché immobilier.

Certains critères doivent être pris en compte par votre propriétaire au moment de fixer le montant de votre loyer. Voici quelques indices qui pourraient vous aider à y voir plus clair :

La surface habitable de votre logement est le premier élément pris en compte pour déterminer sa valeur locative. Par surface habitable, on entend la surface au sol déterminée en respectant la loi Boutin.

La localisation géographique du bien est le critère qui définit un prix au mètre carré en fonction du quartier dans lequel le bien se trouve. Pour connaître ce prix, il faut prendre en compte la présence de transports en commun près du logement, des commerces, des écoles et/ou universités. Il faut également évaluer les avantages qu’offre le logement : un dernier étage, une vue dégagée… Tout cela possède une valeur non négligeable pour fixer le montant d’un loyer !

Les atouts du logement : le prix du bien que vous louez dépend de son aménagement intérieur. Si le bien est meublé ou vide, le loyer ne sera pas le même. Si le logement est neuf ou récemment rénové, il est aussi possible que votre loyer s’en voit augmenté.

Les prestations du bâtiment sont également à prendre en compte pour comprendre votre loyer : ascenseur, gardien, interphone, résidence sécurisée… Tous ces atouts ont une valeur et peuvent justifier un loyer plus important que pour un logement possédant les mêmes surfaces mais sans ces avantages.

Enfin, le dernier élément à prendre en compte pour comprendre le montant de votre loyer est le niveau de performance énergétique. La consommation en énergie de votre logement définit en effet en partie sa valeur locative : un bien mal isolé et demandant une lourde consommation en électricité pour obtenir un chauffage décent en hiver ne pourrait pas se louer aussi cher qu’un logement neuf et écoresponsable. A noter que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) doit vous être communiqué par votre propriétaire ou votre agent immobilier si vous avez fait appel à un professionnel.

Dans certaines régions, il existe un dispositif appelé encadrement des loyers, et donc le but est de contrôler le montant des loyers proposés sur le marché pour éviter d’écarter trop de ménages de l’accès à un logement. Il s’agit principalement de la région parisienne. Différentes lois interviennent dans ce cadre et nécessitent l’aide d’un professionnel de l’immobilier pour être comprises. En effet, toutes ces lois ne s’appliquent pas à toutes les situations et il faut posséder une bonne connaissance à la fois des dispositifs, mais aussi du marché pour savoir sous quelle loi est décidé quel loyer. A savoir que les dispositifs les plus connus sont la loi Pinel et la loi Scellier.

La loi Alur concerne quant à elle 1149 communes où le marché locatif est tendu. Elle impose aux propriétaires de fixer le loyer de leur logement par rapport à un loyer médian décidé par le préfet de région. Ceci est valable dans l’ensemble des villes et communes où le marché locatif est en tension : il n’est pas possible de délimiter des quartiers comme zones tendues.

Enfin, pour fixer un loyer correct, votre propriétaire doit également se baser sur les prix pratiqués dans le quartier où se trouve le bien. Il est nécessaire de prendre en compte le montant des loyers de biens à peu près similaires situés à proximité pour établir un loyer concurrentiel et donc, attirer des locataires potentiels. Si vous souhaitez savoir si vous payez un prix juste par rapport à la localisation et au type de bien dont vous êtes locataire, cela peut donc être une bonne solution. Renseignez vous sur les locations aux alentours grâce à internet ou à un agent immobilier, et vous serez en mesure de vous rendre compte de la justesse de votre loyer.

Gardez également en tête que le marché évolue rapidement : si vous habitez le même logement en location depuis longtemps, deux solutions existent. Soit votre propriétaire vous a demandé une augmentation du montant de votre loyer, en fonction de l’Indice de Révision des Loyers (IRL), soit ce n’est pas le cas. Si votre loyer n’a jamais augmenté malgré votre présence depuis de nombreuses années dans le bien, alors le loyer est certainement plus bas que le marché et votre analyse des biens alentour ne vous apportera pas beaucoup d’informations. Dans ce cas là, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier pour savoir si vous payez un bon prix pour la location de votre logement.