Mon loyer est-il conforme aux prix du marché immobilier ?

Lorsqu’on est locataire, le prix des loyers peut nous paraître exorbitant. D’autant plus que peu d’informations sont disponibles sur le montant moyen du loyer pour un bien de la même surface que le vôtre dans votre quartier, il peut être compliqué de savoir si vous payez votre logement trop cher. Voici quelques pistes pour vous aider à contrôler que le montant de votre loyer est conforme au marché immobilier.

A Paris, un site Internet pour connaître le montant juste de votre loyer.

Les loyers de la Ville de Paris sont de nouveau soumis à une procédure d’encadrement depuis le 1er juillet 2019. Mais promulger des règles d’encadrement des loyers ne veut pas dire qu’elles seront respectées par tous les propriétaires possédant un logement qu’ils louent.

Afin de permettre aux locataires de contrôler leur loyer en vérifiant le montant réel qu’ils devraient payer, la ville de Paris a donc mis au point un site Internet. Le locataire doit alors remplir toutes sortes d’informations concernant son logement (date de construction de l’immeuble, adresse, nombre de pièces et superficie) et le bail qu’il a signé, et le site Internet lui fournit ensuite une fourchette indicative du prix qu’il devrait payer pour occuper son logement.

Les recours possibles en cas de loyer abusif.

Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, des recours possibles pour les baux de location signés après le 1er juillet 2019 ont été mis en place pour permettre aux locataires lésés par un loyer trop élevé de demander réparation. Dans les grandes villes comme Paris, où trouver un logement est un parcours du combattant et une épreuve pour votre porte-monnaie, c’est particulièrement une bonne nouvelle.

Si vous avez signé votre bail de location après le 1er juillet 2019, vous avez donc la possibilité de saisir la préfécture si vous vous rendez compte que le loyer qui vous est demandé dépasse la fourchette de prix réglementaire. Le préfet pourra alors demander au propriétaire de remettre le bail en conformité et de vous restistuer le montant des trop-perçus au titre des loyers déjà versés. Le propriétaire possède alors un délai de deux mois pour vous rembourser ladite somme.

Le propriétaire peut bien sûr faire appel, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure de payer. Si le propriétaire refuse de payer, le préfet prononcera une amende à son encontre, qui peut atteindre 5 000€ si le propriétaire est une personne physique) et 15 000€ si le propriétaire est une personne morale.

Si vous avez signé votre bail de location avant le 1er juillet 2019, vous n’êtes pas soumis à l’encadrement des loyers et devrez donc vous rapprocher de votre propriétaire pour demander une révision à la baisse de votre loyer. Dans le cas où le propriétaire refuserait, vous avez le droit de mettre fin au bail. Le propriétaire sera ensuite obligé de respecter les obligations liées à l’encadrement des loyers pour relouer son bien.

Le calcul du loyer de référence.

Pour comprendre quel montant devrait vous être demandé de payer chaque mois en guise de loyer, il est important de pouvoir jeter un œil aux modalités de calcul utilisées par votre propriétaire.

Pour un logement soumis à l’encadrement des loyers, le calcul se base sur un loyer de référence.

Les logements dont le bail a été signé depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la limite :

• du loyer appliqué au locataire précédent, grâce au dispositif d’encadrement des loyers des logements situés en zone tendue
• et du loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois, fixé par arrêté préfectoral.
• Les loyers de référence sont fixés en fonction des loyers observés dans le même quartier, selon plusieurs critères, et fixés chaque année par arrêté préfectoral. A Paris, la ville ne différencie pas les loyers par arrondissements mais bien par quartiers, ce qui implique qu’il existe 80 zones différentes. Un prix de loyer de référence au mètre carré est défini pour chacune de ces zones, d’après les critères suivants :
• le nombre de pièces du logement (hors cuisine, couloirs, salles de bain et toilettes)
• la date de construction de l’immeuble : avant 1940, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990.
• le type de location : vide ou meublée (si le logement est meublé, le loyer de référence majoré est supérieur de 3 à 5€ par rapport à une location vide).
• l’adresse du logement.

Le calcul du loyer mensuel.

Le loyer mensuel que vous devrez payer doit se calculer de la manière suivante : il faut multiplier le montant du loyer de référence (indiqué pour 1m² par mois) par le nombre de mètres carrés habitables du logement.

Ce calcul permet d’obtenir le loyer mensuel, hors charges. Le montant des charges que vous devrez payer est quant à lui fixé en fonction du montant prévisionnel des charges récupérables de votre logement. Elles s’ajoutent au loyer. Selon le logement que vous habitez, votre propriétaire est également en droit de vous demander un complément de loyer.

La question du complément de loyer.

Dans les zones concernées par les règles d’encadrement des loyers, les propriétaires ont la possibilité de demander à leurs locataires de s’acquitter d’un complément de loyer. Pour cela, le logement doit posséder des caractéristiques particulières par rapport aux logements voisins, en termes de confort ou d’équipements. Les locataires concernés sont ceux qui ont signé leur bail ou renouvelé leur bail de location après le mois de juin 2019.

Il n’existe en revanche aucune liste officielle des caractéristiques d’un bien qui justifient l’application d’un complément de loyer. Cependant, les caractéristiques utilisées pour justifier le complément de loyer ne doivent en aucun cas faire l’objet de récupération au titre de charges sur le loyer par le bailleur. Elles ne peuvent pas non plus avoir déjà été prises en compte pour le calcul du loyer de référence appliqué au logement. La présence d’un ascenseur par exemple, ne peut pas être considérée comme une caractéristique exceptionnelle car le locataire supporte déjà en partie son entretien en payant les charges qui lui sont imputées.

La question des charges locatives abusives.

S’il est important de vérifier la justesse du montant du loyer qui nous est demandé chaque mois, il ne faudrait pas passer à côté d’un forfait de charges abusif. Il arrive souvent que des propriétaires fassent payer à leurs locataires des charges qu’il ne leur appartient pas de supporter, au motif que les locataires s’y intéressent généralement peu. Rares sont les quittances de loyer qui définissent les dépenses comprises dans le forfait des charges locatives qui sont payées par le locataire du bien.

En temps normal, les charges comprennent les postes de dépenses suivants :

• le règlement des consommations d’eau chaude et d’eau froide du logement et des parties communes
• les dépenses d’électricité, de chauffage,
• les dépenses d’entretien courant et de ménage
• le salaire du gardien ou du concierge de l’immeuble.

Les charges imputées au locataire d’un logement doivent normalement faire l’objet d’une régularisation annuelle, sur présentation de justificatifs et en fonction des dépenses réelles. Votre bailleur doit donc vous remettre un décompte individuel des charges avec le détail de chaque poste de dépense afin que vous puissiez donner votre accord pour la régularisation et être informé de ce à quoi vous devez contribuer.

La loi Alur de 2014 prévoit un échelonnement de la régularisation des charges si cette dernière n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité. D’ailleurs, votre bailleur ne dispose que de trois ans pour réclamer le paiement des charges impayées pour les dépenses contractées à compter du 27 mars 2014, soit juste après le vote de la loi Alur.

Pour vous assurer que les charges que vous payez mensuellement sont justes, vous avez la possibilité de demander à votre propriétaire de vous fournir les justificatifs de dépenses. Vous pouvez donc demander directement au syndicat de copropriétaires un récapitulatif des charges du logement, par voie postale ou électronique.

Attention, car même si le montant des charges que vous payez mensuellement ne correspond pas aux dépenses réelles, vous n’avez pas pour autant le droit d’arrêter de payer vos charges en signe de contestation. Il vous faudra engager une procédure de litige contre votre propriétaire, qui possède lui aussi la possibilité d’échelonner ses remboursements de trop-perçus sur plusieurs mois pour régler la problématique.

Les loyers hors zones soumises à l’encadrement des loyers.

Si vous êtes locataire d’un logement situé hors des villes concernées par les règles d’encadrement des loyers, les règles ci-dessus ne s’appliquent pas à votre situation. Pour connaître la justesse du montant demandé en guise de loyer pour votre logement, il vous faudra vous renseigner en fonction des biens similaires disponibles à la location dans votre quartier.

On considère que des logements sont plus ou moins similaires lorsqu’ils possèdent la même surface (à quelques mètres carrés près), le même nombre de chambres et que les caractéristiques de confort sont similaires : ascenseur, terrasse, balcon, cave ou parking.

Jetez un œil aux biens disponibles sur le marché, et comparez le loyer qui en est demandé à celui que vous payez vous-même. Prenez en compte la qualité de votre environnement proche ou celle du bien avec lequel vous comparez votre logement. Vous obtiendrez de précieux détails qui vous aideront à identifier la justesse ou non de votre loyer actuel.