Crédit immobilier : comment calculer le montant de mes mensualités ?

La première étape à réaliser avant de vous lancer dans la recherche de votre bien immobilier est d’estimer votre budget. En fonction de vos possibilités financières et de vos besoins, vous devrez certainement emprunter une partie ou la totalité du financement de votre achat. Estimer sa capacité d’emprunt est essentiel dans le cas où vous souhaiteriez recourir à un prêt immobilier, afin d’éviter de vous placer dans une situation financière difficile. Voici tous nos conseils pour comprendre les enjeux d’un prêt immobilier et calculer vos mensualités de crédit.

Estimer sa capacité d’emprunt.

Avant de jeter un œil sur les biens disponibles à l’achat dans votre région, nous ne pouvons que vous conseiller de faire estimer votre capacité d’emprunt. Cette action vous donnera un ordre d’idée de la somme maximum que vous pouvez vous permettre d’emprunter au moment où vous commencerez vos recherches. Pour ce faire, plusieurs simulateurs existent en ligne. Le plus complet et fiable est bien sûr celui développé par le site Internet La Finance Pour Tous (disponible sur service-public.fr).

Le site propose de calculer, en fonction des taux en vigueur, les mensualités de crédit payables pour la somme souhaitée.

Par exemple, pour emprunter 200 000 euros sur 157 mois à un taux d’intérêt annul de 1.54%, vous devrez payer des mensualités de 1407 euros. Le coût total de votre crédit s’élevera à 20 952 euros.

L’avantage d’utiliser un simulateur, c’est que vous pouvez d’ores et déjà connaître le montant approximatif que vous pourrez emprunter en fonction de vos capacités de remboursement.

Bien sûr, il est indispensable de prendre contact avec une banque ou un courtier en immobilier afin d’évaluer votre capacité d’emprunt, qui correspond à 33% de vos revenus environ. Si vous possédez déjà des crédits à la consommation, vous devrez vous assurer que la totalité des sommes empruntées à rembourser ne dépasse pas ce taux d’endettement maximum.

Choisir sa banque pour demander un prêt immobilier.

Choisir sa banque pour demander un prêt immobilier qui correspond à votre situation est essentiel. En fonction de votre profession, certaines banques proposent des offres personnalisées qui vous permettent d’emprunter dans des conditions différentes. C’est notamment le cas des professionnels de santé.

Voici cependant quelques critères à observer pour choisir la meilleure offre de prêt que les banques pourront vous proposer.

Le taux d’emprunt.

• Le taux d’emprunt d’un crédit immobilier permet de déterminer le prix de celui-ci. Il correspond au pourcentage de la somme enpruntée et due à la banque par l’acquéreur ainsi que le montant initial du prêt. Il existe différents taux de crédit immobilier :
• le taux fixe : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances sont fixées à la signature du crédit et ne peuvent en aucun cas varier au cours de l’emprunt. Ce taux est le plus avantageux pour l’emprunteur mais il est possible que le taux fixe demandé soit quelque peu plus élevé que les taux variables habituellement pratiqués par les banques.
• le taux variable est un taux qui fluctue et évolue chaque année en fonction des taux du marché. Cette variation est déterminée par l’indice de référence dans la zone européenne et la marge ajoutée par l’établissement bancaire pouvant aller jusqu’à 3%.

Prendre en compte le Taux effectif global (TEG).

Le taux effectif global est un outil qui résume le coût d’un crédit immobilier dans son ensemble :

• frais de dossier
• frais d’assurance
• garanties

Ce taux doit obligatoirement figurer sur chaque offre de prêt éditée par les banques, afin de permettre aux emprunteurs de comparer les offres de crédit entre elles, en possession de tous les éléments nécessaires à une prise de décision. De plus, le taux effectif global, parce qu’il permet de rassembler tous les coûts du prêt sous un seul taux, évite aux emprunteurs de souscrire des offres de prêt au taux d’emprunt trop alléchant (ceux-ci ne comprenant pas tous les frais annexes et n’étant valables qu’un an en cas de prêt à taux variable).

Des mensualités réfléchies et optimisées.

L’offre de prêt regroupe les conditions de remboursement d’un prêt immobilier. Ces conditions sont donc établies et connues de l’emprunteur dès la signature. En fonction des ressources de l’emprunteur, les mensualités sont optimisées pour permettre de correspondre au taux maximum d’endettement de 33%, mais aussi de proposer le meilleur rapport entre somme empruntée et montant des intérêts.

En revanche, la modification du montant des mensualités n’est possible que dans le cas où vous auriez souscrit à une offre de prêt modulable.

Se protéger grâce à une assurance emprunteur.

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous avez l’obligation de choisir une assurance pour ce même crédit. La plupart des banques proposent aux emprunteurs de souscrire une assurance auprès de leurs organismes affiliés.

Les emprunteurs pensent souvent que la soucription de cette offre est obligatoire et conditionne l’obtention du prêt. Il n’en est rien : depuis la loi Lagarde de 2010, chaque emprunteur est libre de souscrire une assurance emprunteur auprès de l’organisme de son choix, pour peu que les mêmes garanties soient offertes. A ce moment-là, vous pourrez vous apuyer sur la fiche d’information standardisée fournie par tous les assureurs pour comparer les offres et souscrire la plus avantageuse en fonction de votre situation et de vos besoins.

Mettre en comparaison les crédits immobiliers.

Pour vous aider à comprendre les différentes offres de prêt qui vous seront proposées, vous pouvez :

• vous aider des éléments cités ci-dessus
• vous faire accompagner par un courtier en immobilier
• chercher de l’aide grâce aux comparateurs de prêts immobiliers disponibles en ligne.

Un bon contact.

La banque qu’il vous faut, c’est aussi celle qui sait vous offrir un contact chaleureux et bienveillant. Certes, les banquiers sont des commerciaux, et leur objectif est de vous faire souscrire un produit provenant de leur établissement. Cependant, il est parfaitement possible d’établir une relation de confiance avec votre banque. Préférez donc une banque qui possède des agences physiques afin de pouvoir rencontrer un interlocuteur en cas de besoin. De plus, certaines banques ont la réputation de ne pas attribuer de conseiller bancaire à leurs clients sur de longues périodes, mais plutôt d’opérer des changements réguliers. Cette pratique influe beaucoup sur la relation que vous entretenez avec votre banque, puisque votre interlocuteur ne connaît pas votre situation.

Fiez vous aux avis des clients actuels des banques afin de connaître leurs expériences. N’oubliez pas qu’en souscrivant un prêt immobilier, vous vous engagez sur de nombreuses années !

Comment monter son dossier de prêt immobilier ?

Monter un dossier immobilier est une démarche qui peut s’avérer pénible, et qui s’effectue généralement en deux temps.

Premièrement, vous devrez fournir certains documents permettant d’attester de votre situation financière et professionnelle. Si la banque estime qu’elle est en mesure de vous préter de l’argent, alors vous pourrez constituer un dossier de demande de prêt.

Les documents demandés pour effectuer un dossier de demande de prêt sont les suivants :

• vos 2 derniers avis d’imposition
• vos trois derniers bulletins de salaire
• vos trois derniers relevés de compte bancaire
• un justificatif d’identité
• un justificatif de votre domicile actuel
• un justificatif de situation familiale si vous êtes marié, pacsé et/ou parent
• les éventuels tableaux d’amortissement des autres prêts que vous remboursez
• les documents justifiants de votre éventuel apport personnel (don de proches, épargne salariale…)
• le compromis de vente signé pour l’achat du logement que vous souhaitez financer.

Toutes les banques demandent les mêmes pièces justificatives pour constituer un dossier de prêt. Ce faisant, vous n’aurez à regrouper ces documents qu’une seule fois, même en cas de demande dans différents établissements de crédit.

Nous vous conseillons de vous présenter aux rendez-vous auprès de vos conseillers bancaires munis des documents originaux. En effet, les banques sont légalement autorisées à consulter les originaux, bien que vous ne deviez fournir à la banque que des copies.

Si vous empruntez la somme nécessaire pour votre projet immobilier à deux, les deux co-emprunteurs devront fournir la liste de documents ci-dessus.

Anticiper la constitution des dossiers de demandes de prêt montre aux banques que vous êtes un candidat sérieux. Bien entendu, certaines pièces, comme le compromis de vente, peuvent être fournies plus tard si vous n’avez pas encore trouvé la perle rare. La banque vous fournira alors un accord de prêt valable pour une somme maximale vous permettant de choisir des biens situés dans cette fourchette budgétaire. Les accords de prêt sont généralement valables trois mois, ce qui ne vous laisse pas beaucoup de temps pour trouver votre nouveau chez-vous.

Obtenir son crédit immobilier.

S’il y a bien une chose que vous pouvez éviter pour obtenir votre prêt immobilier, c’est de présenter des relevés de compte à découvert. Il en va de même pour les refus de paiement et les rejets de prélèvement automatique. Ces éléments peuvent engendrer un refus catégorique de la part des banques.

Afin d’augmenter votre capacité d’emprunt, il est également conseillé de rembourser par anticipation tous les éventuels prêts à la consommation souscrits auparavant.

Si vous disposez d’une épargne, fournissez votre relevé à l’organisme de prêt. Cela montrera que vous êtes déjà en capacité, avec vos revenus actuels, de vous constituer une réserve d’argent afin de faire face aux imprévus. Les banques n’en seront que rassurées de voir que vous êtes en mesure de réserver une somme d’argent à l’épargne (ou au paiement de vos mensualités de crédit !).

Dernière option si votre dossier est plus fragile : faire appel à un courtier en immobilier. Grâce au recours à ce professionnel, vous gagnerez du temps et vous aurez le luxe de ne pas vous confronter directement aux organismes bancaires, ce qui peut être rassurant en cas de refus de financement. De plus, le courtier saura présenter votre situation aux banques et vendre votre projet. C’est là un avantage considérable lorsqu’on n’a pas la chance de bénéficier d’une situation financière irréprochable.

Quelles garanties souscrire pour m’assurer en cas de problème ?

La banque dispose de plusieurs moyens pour s’assurer que le capital que vous avez emprunté lui sera remboursé.

Tout d’abord, elle peut recourir au privilège de prêteur de deniers (PPD), dans le cas où le bien acheté est ancien et que l’acte authentique de vente et l’acte d’emprunt ont été signés chez un notaire. Si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier, vous devrez cependant payer des frais de levée du privilège de prêteur de deniers (PPD).

Le cautionnement lie quant à lui trois acteurs : la banque, l’emprunteur et l’organisme de cautionnement. Si vous ne remboursez plus vos mensualités de prêt immobilier, alors vous devrez faire appel à votre organsime de cautionnement qui remboursera pour vous les sommes et agira en recouvrement contre vous.

Cependant, le type de caution le plus courant reste la caution solidaire, qui implique qu’une personne physique (le plus souvent un proche) s’engage à rembourser vos mensualités si vous êtes défaillant. Il peut être inclus une clause d’hypothèque en cas de caution solidaire.

Le cautionnement permet à l’emprunteur qui a remboursé la totalité de la somme prétée sans incident de récupérer une somme d’argent versée à la banque au moment du déblocage des fonds. C’est en général la méthode la plus appréciée des banques et des emprunteurs.

L’hypothèque consiste à donner un bien immobilier en qualité de garantie de paiement des mensualités de crédit immobilier. En cas de non paiement, le bien placé sous hypothèque pourra être saisi et vendu aux enchères pour récupérer les sommes empruntées. Le coût d’une hypothèque est assez élevé et en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, des frais de mainlevée s’appliquent également.