Comment réussir son investissement locatif ?

Investir dans la pierre est une pratique vieille comme le monde. Aujourd’hui, à l’heure des produits de placement bancaires et autres dispositifs, l’investissement locatif semble alléchant pour de nombreux foyers. Pour s’assurer un revenu complémentaire ou garantir l’argent économisé, il est en effet intéressant de se pencher sur cette pratique pour en découvrir tous les avantages et savoir comment se lancer.

Qu’est ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est une pratique qui part du constat qu’investir dans la pierre est une valeur sûre. L’Etat l’a bien compris, et a mis en place ces dernières années des dispositifs particulièrement attrayants au niveau fiscal.

Concrètement, il s’agit d’acheter un logement, à crédit ou au comptant, dans un secteur en développement afin de faire fructuer l’argent investi. Il existe trois manières de procéder :

• Acheter un bien pour y vivre plus tard. On peut par exemple penser à un logement placé en ville en prévision des études de vos enfants ou de votre retraite.
• Acheter un logement pour en tirer un revenu supplémentaire
• Acheter pour faire une plus value lors de la revente quelques années plus tard.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif ?

L’investissement locatif propose de nombreux avantages. Parce qu’investir dans le logement est une manière sûre de placer son argent, alors il est tout aussi intéressant de chercher à multiplier ses propriétés afin d’en tirer un revenu. Dans le meilleur des cas, l’investissement locatif vous permet de vivre sereinement en touchant chaque mois un revenu supplémentaire. Cependant, il existe une limite à ne pas franchir : il faut, pour réaliser un investissement locatif sans y laisser des plumes, que le loyer mensuel couvre toutes les taxes et frais de fonctionnement du logement. Dans le cas contraire, vous vous retrouverez débiteur chaque mois de frais imputés à ce bien.

Il y a là encore trois choses à retenir concernant l’investissement locatif, et les avantages qu’il présente. Tout d’abord, vos propriétés immobilières sont des biens physiques, garantis et couverts par les différentes assurances que vous aurez sousrcites. Cela signifie que les risques que vous le perdiez cette possession sont très faibles, et le cas échéant, une indemnisation est prévue pour la remplacer.

Deuxièmement, si vous réussissez à le faire fructifier, le bien immobilier placé en investissement locatif peut vous constituer un revenu important. C’est une bonne manière de prévoir un complément pour sa retraite ou de se garder la possibilité de revente en cas de coup dur.

Enfin, en choisissant d’acquérir un bien pour réaliser un investissement locatif, vous vous constituez un patrimoine. C’est-à-dire que vous acquérissez un bien que vous pourrez transmettre à vos descendants lorsqu’il aura atteint un rendement intéressant.

Comment se lancer ?

Réaliser un investissement locatif est un acte qui se réfléchit. Il ne s’agit pas d’acheter n’importe quel appartement et de le louer pour réussir à en tirer un revenu supplémentaire.

Réfléchir à son budget.

Avant toute chose, commencez par définir votre budget afin de pouvoir imaginer votre projet. En effet, il ne s’agit pas ici d’acheter une résidence principale mais bien une résidence secondaire, et la question du financement ne se pense donc pas tout à fait de la même manière. Pour vous lancer de manière sereine et ne pas vous mettre dans une situation financière délicate, n’hésitez pas à vous faire conseiller par votre banque, ou à utiliser un des nombreux simulateurs disponibles sur Internet.

Un investissement locatif, mais dans quel but ?

On ne réalise pas un investissement locatif de la même manière selon le rendement que l’on espère en tirer.

Réfléchissez, de manière personnelle, au type de bien que vous aimeriez acquérir. Bien sûr, plus que de vos envies, votre choix dépendra également de votre budget : ancien ou neuf, vide ou meublé, pour une location courte ou longue durée ?

Aussi, pour réussir votre investissement immobilier, de nombreux facteurs sont à prendre en compte. L’emplacement du bien se trouve en première place. Pour réussir à louer votre bien immobilier à un bon prix et ne pas avoir à baisser le loyer pour cause de nuisances, soyez vigilant. Investissez dans une ville que vous connaissez, ou dans les banlieues éloignées des métropoles. A Lyon par exemple, la région Nord Isère représente un excellent avantage parce qu’elle dessert la métropole en 20 mn par le train. De plus, avec la montée des loyers depuis quelques années, nombreuses sont les personnes qui ne peuvent/veulent plus dépenser de telles sommes pour se loger. Enfin, s’éloigner des villes permet de gagner en confort. Les personnes à la recherche d’un logement plus grand ont tendance à s’expatrier dans les banlieues proches des grandes villes, alors qu’en vivant un peu plus loin, elles gagneraient en confort et en temps de trajet. Car c’est un fait, dans certaines régions, les banlieues proches sont moins bien desservies que les villes adjacentes.

Bien sûr, l’emplacement du bien dépendra de votre stratégie locative. Pour un rendement immédiat et important, privilégiez les petites surfaces dans les centres villes ou proches des universités et grandes écoles, facilement louées à des étudiants. Les loyers de ce type de biens sont généralement très intéressants.

Si vous souhaitez un rendement sur le long terme, intéressant mais nécessitant un effort financier supplémentaire, dirigez vous vers les beaux quartiers de votre ville. Attention cependant à bien anticiper les évènements qui pourraient survenir (délinquance, quartier trop touristique, nuisances diverses) qui pourraient créer une vacance locative et mettre en péril votre investissement.

Comment chercher un bien pour mon investissement locatif ?

Pour trouver le bien idéal pour votre investissement locatif, il existe deux solutions.

La première consiste à chercher par vous mêmes des biens mis sur le marché qui possèdent toutes les caractéristiques nécessaires selon votre projet. Pour cela, vous devrez avoir une bonne connaissance du marché immobilier de votre secteur et choisir un quartier en développement, qui vous assurera d’être un endroit accueillant et attrayant pour vos futurs locataires. Là encore, l’emplacement doit être réfléchi en fonction de votre projet locatif. En effet, on n’habite pas au même endroit quand on est jeune et qu’on aime sortir, qu’une fois qu’on a des enfants en bas âge.

Si vous n’êtes pas suffisamment à l’aise pour chercher votre bien seul, vous pouvez alors vous tourner vers un professionnel de l’immobilier. Si tous ne sont pas fins connaisseurs de l’investissement locatif, certains en ont fait leur spécialité, surtout dans les secteurs tendus où acheter relève maintenant d’un certain luxe. Les professionnels sauront alors vous conseiller sur le type de projet le plus recherché sur le secteur que vous convoitez, et vous aider à préciser la localisation du bien.

Bien sûr, il existe plusieurs astuces pour effectuer un investissement locatif toujours plus rentable.

La première technique consiste à rechercher des biens avec un fort potentiel mais peu attractifs car usés. Ce type de bien n’intéresse en général pas les personnes en recherche de leur résidence principale, car ils demandent un investissement financier pour y réaliser des travaux, et surtout, ils ne sont pas habitables rapidement après l’achat. En revanche, ils constituent une véritable mine d’or pour y réaliser un investissement locatif. Placés dans un quartier convoité, ces biens sont délaissés par les acheteurs et donc susceptibles d’être négociés de manière plus ou moins importante. L’idée est la suivante : plus vous réussissez à faire baisser le prix du bien, plus grand sera votre retour sur investissement lors de la location ou de la vente.

Une fois ce bien négocié, il est de votre responsabilité de le rénover avec goût pour en faire un bien de charme et lui donner une valeur locative plus importante. Cette façon de procéder vous promet un rendement très important et permet de replacer le bien au prix du marché, ce qui vous aidera à obtenir une réelle plus-value en cas de revente.

La deuxième option que vous possédez est de cibler les annonces de biens immobiliers destinés à l’investissement locatif. Pour cela, faire appel un un professionnel de l’immobilier expert de l’investissement locatif peut se révéler indispensable afin d’être conseillé au mieux et éviter les projets irréalistes. Sinon, il vous faudra consacrer du temps à vérifier, pour chaque bien, sa localisation, son état, les éventuels travaux à réaliser et enfin, la faisabilité du projet que vous souhaitez mettre en place à l’intérieur de ce logement.

Enfin, vous avez aussi la possibilité de choisir d’attendre de trouver une pépite sur le marché de votre secteur. Pour cela, il vous faudra beaucoup de patience et une excellente connaissance des risques à prendre en achetant un bien plus bas que le marché.

Se lancer maintenant, une bonne idée ?

Actuellement, les taux d’emprunts bancaires sont particulièrement bas. Alors même s’il n’existe pas de moment vraiment opportun pour lancer son projet d’investissement locatif, n’attendez pas de devoir emprunter plus cher !

De plus, trouver le bon moment pour se lancer dépend également de votre situation. Si vous êtes prêt personnellement et financièrement, pourquoi pas ! Si votre projet n’est pas tout à fait mûri ou que votre situation professionnelle est sur le point de s’améliorer, peut-être vaut il mieux patienter encore quelques mois. Veillez également à présenter à votre banque une situation stable et pérenne sur quelques mois afin qu’ils puissent facilement vous faire confiance si vous avez besoin d’emprunter.

Dans tous les cas, et parce que le logement est indispensable à la vie en société, l’investissement locatif restera un meilleur produit de placement que n’importe quel proposition bancaire.

Gérer mon investissement une fois le bien acheté.

Une fois que vous avez réussi la lourde étape de trouver un bien adéquat à votre projet et son financement, il ne vous reste plus qu’à mettre en route votre investissement locatif.

Pour ce faire, il faudra commencer par réaliser les travaux éventuels avant l’arrivée de votre premier locataire. Il peut s’agir d’un réagencement des pièces, de l’ameublement si vous avez décidé de louer un bien meublé, ou d’un simple coup de peinture pour rendre le bien plus attrayant.

Vient ensuite le moment de trouver un locataire. Pour trouver la bonne personne, il existe de nombreuses ressources indiquant toutes les garanties à vérifier avant de louer. Si vous ne souhaitez pas consacrer de temps à la recherche d’un locataire, vous avez la possibilité de confier cette tâche à une agence. Cependant, cela vous coûtera de l’argent.

Enfin, il ne vous restera plus qu’à vous pencher sur la question fiscale de votre investissement. Suivant le type de location que vous réalisez, il faudra déclarer les revenus perçus comme des revenus fonciers (si la location vide), ou comme des revenus professionnels (en cas de location meublée).