Quelles sont les différentes étapes d’une vente immobilière ?

En tant que vendeur, et pour pouvoir faire les bons choix lors du déroulé de la procédure que vous vous apprêtez à engager, vous devez avoir connaissance des principales étapes de la vente d’un bien et leur déroulé. Voici quelques conseils pour vous aider à y voir plus clair et envisager votre projet le plus sereinement possible.

Comment estimer la valeur de mon bien

Avant même de mettre votre bien en vente, et peu importe votre situation, il est indispensable d’évaluer sa valeur financière. Pour cela plusieurs solutions s’offrent à vous.

Tout d’abord, vous pouvez choisir de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Il faut savoir que la demande d’une estimation de votre bien ne vous engage à rien. La plupart du temps, ces actes sont même gratuits. Il s’agit de la solution la plus fiable pour trouver le bon prix de votre bien immobilier. Si toutefois le professionnel que vous avez contacté n’effectue pas d’estimation gratuite de votre bien, sachez que cet acte pourra vous être facturé entre 250 et 500 euros.

Vous pouvez également choisir de fixer vous-même le prix de votre bien immobilier. Pour ce faire, vous devrez vous appuyer sur plusieurs éléments :

• le prix des biens similaires au vôtre, placés à la vente sur le même secteur
• le prix au mètre carré de votre secteur de vente
• la majoration rapporté aux mètres carrés des atouts de votre logement.

Si votre bien possède des combles amnénageables, une terrasse, un garage ou encore un jardin, vous devrez compter une majoration financière calculée au mètre carré de surface annexe. Cependant, une estimation complète et précise doit aussi prendre en compte le secteur géographique du bien, sa proximité avec les transports en commun ou un centre ville, les commerces de proximité ou un centre de travail… Tous ces éléments sont difficilement quantifiables par un particulier car ils demandent une compétence précise et une excellente connaissance du marché foncier. Aussi, nous vous conseillons de faire réaliser l’estimation de votre bien par un professionnel de l’immobilier.

Pour vous faire une première idée de la valeur financière de votre bien et vous permettre de réfléchir à son éventuelle mise en vente, des simulateurs sont à votre disposition sur certains sites internet. Loin d’être entièrement fiables et suffisants pour fixer un prix de vente, il peuvent vous donner un ordre d’idée du montant auquel vous pouvez vous attendre en demandant une évaluation professionnelle.

Quels sont les diagnostics obligatoires lorsqu’on vend un appartement ou une maison ?

Lorsque vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement, vous acceptez de vous soumettre à un certain nombre de formalités administratives obligatoires. Les diagnostics immobiliers obligatoires en font partie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tous les logements, peu importe leur date de construction. Il permet de connaître la quantité d’énergie consommée par le logement pour une utilisation normale. Il donne lieu à la fourniture d’une étiquette énergie (classes A à G) qui doit obligatoirement figurer sur l’annonce de votre bien.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne uniquement les logements construits avant 1949, qui sont en effet susceptibles de présenter des peintures au plomb.

Le diagnostic concernant l’état d’amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le mois de juillet 1997. Il contrôle la présence ou non d’amiante dans la structure de la maison ou de l’appartement.

Le diagnostic relatif à la présence de termites doit être réalisé sur tous les logements situés dans une zone déclarée par arrêté préféctoral, peu importe leur date de construction. Il doit mentionner la présence ou non d’insectes xylophages dans une habitation.

Le diagnostic relatif à l’installation intérieure de gaz concerne tous les logements possédant une installation de gaz de plus de 15 ans. Il vise à contrôler la sécurité des installations.

Le diagnostic relatif à l’installation intérieure d’électricité concerne tous les logements dont l’installation électrique date d’il y a 15 ans ou plus. Il vise également à contrôler la sécurité de l’installation.

Le diagnostic relatif à l’état de l’installation d’assainissement non collectif concerne les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le contrôle doit être fait régulièrement par la commune.

Le diagnostic d’état des risques et pollutions concerne tous les biens (anciens ou neufs) situés sur les zones définies en fonction des risques rencontrés (zone sismique, zone minière, zones à potentiel radon, risques technologiques, risques naturels). La liste des communes concernées est fixée par arrêtés préféctoraux ; pour savoir si vous en faites partie, vous pouvez contacter directement votre commune.

Le diagnostic bruit concerne tous les biens situés sur les zones d’exposition au bruit des aéroports. Ce document n’a qu’une valeur informative mais en son absence, l’acquéreur est en droit de faire un recours devant le tribunal pour vice caché.

Que dois-je attendre d’une offre d’achat de mon bien immobilier ?

Lorsque votre bien est mis en vente et que vous commencez à recevoir des visiteurs, vous obtiendrez sûrement des offres d’achat. Or, si on n’a pas l’habitude d’effectuer des transactions immobilières, il peut vite être difficile de s’y retrouver. D’autant plus que les acquéreurs potentiels ne sont pas obligés d’avoir recours à un professionnel pour la rédiger.

Une offre d’achat valide doit comporter les informations suivantes :

• identité et coordonnées de l’acquéreur et du vendeur
• description détaillée du bien vendu : sa nature, son adresse complète et sa superficie.
• la mention de la volonté claire de l’offrant d’acquérir le bien
• le prix proposé par l’offrant : soit il s’aligne sur le prix demandé, soit il le négocie à la baisse.
• le mode de financement de l’acquéreur : apport personnel et prêt immobilier, prêt immobilier ou achat comptant.

D’autres mentions peuvent apparaître sur l’offre d’achat reçue :

• la durée de validité de l’offre : le délai normal est de 8 à 15 jours, mais peut être supérieur si les parties le décident.
• les modalités de réponse du vendeur : l’acquéreur potentiel peut exiger de votre part une lettre recommandée avec accusé de réception.
• les conditions suspensives de la proposition d’achat faite par l’acquéreur potentiel.

Dans le cas où vous recevriez plusieurs offres d’achat au même prix, il existe des règles pour vous aider à choisir le bon acquéreur. Tout d’abord, il est déconseillé de refuser une offre au prix, car cela vous condamnerait à payer des dommages et intêrets au professionnel débouté.

Ensuite, la meilleure offre sera celle qui offre le meilleur financement. Pour vous assurer de la solvabilité des acquéreurs potentiels qui financent leur achat à crédit, vous pouvez demander une attestation de faisabilité de financement. Ce document vous permet de vérifier que l’offre d’achat effectuée n’est pas au-dessus de la capacité de paiement de l’acheteur.

Dans le cas où vous recevez deux (ou plus) offres d’achat au prix le même jour, on considère que c’est à vous de choisir celle que vous souhaitez accepter. En revanche, si une offre au prix vous parvient seule ou avec d’autres offres négociées, c’est automatiquement celle au prix qui devra être acceptée.

Comment protéger les intêrets du vendeur quand on rédige un compromis de vente ?

Le compromis de vente est le premier document qui engage réellement les deux parties entre elles. Ce document fixe les modalités exactes de la vente que vous vous engagez à réaliser et pose les bases des informations reprises dans l’acte authentique de vente.

Le compromis, pour être valable, doit obligatoirement mentionner les informations suivantes :

• identité et coordonnées du vendeur et de l’acquéreur
• prix de vente du bien
• description détaillée du bien (incluant les équipements)
• date de disponibilité pourl’acquéreur
• modalités de financement ou de paiement du bien par l’acquéreur
• montant des honoraires du notaire chargé de la transaction

Cependant, ce sont les clauses supsensives qui vont réellement avoir un impact sur l’engagement de votre acquéreur et votre protection en tant que vendeur. Parmi les clauses suspensives peuvent figurer :

• celles suspendant l’évolution du contrat jusqu’à ce que certains événements se produisent : obtention du crédit par l’acquéreur par exemple.
• les clauses résolutoires qui assurent du bon déroulé de la procédure de vente et l’annulent si des problématiques définies surviennent : la non-obtention d’un permis de construire par exemple.
• les clauses dites de dédit qui permettent à chacune des parties de renoncer à la transaction contre le versement d’une somme convenue à l’avance, en guise de dédommagement.

Faire appel à un notaire n’est pas obligatoire pour rédiger un compromis de vente. Cependant, cela est très fortement conseillé, car l’expertise juridique du professionnel est la meilleure protection de vos intêrets en tant que vendeur. Envisagez avec lui toutes les solutions qui peuvent être mises en place pour protéger au mieux vos intêrets et vous aider à vous prémunir des éventuelles problématiques en fonction de votre situation.

Préparer la signature chez le notaire lorsqu’on vend un bien immobilier.

La signature de l’acte authentique de vente de votre bien se déroule obligatoirement chez un notaire et survient généralement dans un délai de trois mois après la signature du compromis de vente. C’est lors de ce rendez-vous que le notaire vous transmet le règlement de votre vente et les sommes qui vous sont dues. C’est aussi à ce moment-là que vous devrez transmettre les clefs de votre logement aux nouveaux propriétaires.

En tant que vendeur, vous n’avez pas d’autres tâches à effectuer pour vous préparer à la signature de l’acte authentique de vente de votre bien. Pensez simplement à vous organiser avec votre notaire et votre acquéreur pour bénéficier du délai nécessaire pour libérer le bien.

Que peut-il se passer après la vente de mon bien immobilier ?

Après la vente de votre logement, il est toujours possible de voir survenir quelques problématiques. Cependant, le professionnel qui vous a accompagné se doit de vous avoir informé des risques pris et des solutions qui permettent de vous en protéger.

Dans le cadre de litiges en lien avec les diagnostics techniques obligatoires, l’acquéreur peut se retourner contre vous. Si vous avez fourni tous les diagnostics qui vous ont été demandés par votre notaire, alors vous n’avez rien à vous reprocher et l’acquéreur devra se retourner directement contre l’assurance du diagnostiqueur.

En cas de découverte d’un vice caché, l’acquéreur peut également vous solliciter pour obtenir réparation. Pour vous protéger, vous pouvez demander à votre notaire d’inclure dans l’acte de vente une clause de non garantie des vices cachés, qui précise que l’acquéreur achète le bien en l’état. Attention cependant car si l’acquéreur se rend compte que vous aviez connaissance d’un défaut majeur sur la construction et que vous l’avez délibérément omis, c’est votre responsabilité qui sera mise en cause et la clause de non garantie ne prendra plus effet.