Comment vendre son appartement ou sa maison entre particuliers ?

Vendre entre particuliers peut être déstabilisant, surtout s’il s’agit de votre première transaction immobilière, car cela implique de ne pas bénéficier d’un accompagnement personnalisé par des professionnels compétents. Pourtant, en suivant quelques conseils clairs, la procédure peut être largement simplifiée. Voici la marche à suivre pas à pas pour vendre votre appartement ou votre maison de particulier à particulier.

Première étape : préparer la vente.

La première étape lorsqu’on réfléchit à vendre un bien immobilier, c’est généralement de le faire estimer pour connaître sa valeur sur le marché. Pour cela, plusieurs options s’offrent à vous :

• estimer vous même votre bien en comparant les biens similaires du marché et en estimant la valeur ajoutée des avantages de votre logement (prix majoré au m² pour certaines surfaces comme les terrasses et les combles aménagés)
• faire appel à un professionnel, proposant une estimation gratuite de votre bien.

Une fois le prix de vente obtenu, vous pouvez passer aux choses sérieuses et songer aux formalités légales obligatoires. On parle ici des diagnostics immobiliers, dont la nature diffère en fonction de votre logement et de sa date de construction. Ce sont ces diagnostics qui vous indiqueront si des travaux de remise aux normes sont nécessaires ou si vous pouvez vous contenter de réparer les traces d’usure de la vie quotidienne.

Voici la liste des diagnostics immobiliers :

• diagnostic de performance énergétique (DPE), indiquant aux acheteurs potentiels l’état de votre logement en matière de dépenses énergétiques (sa consommation en énergie)
• diagnostic de risques d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
• un diagnostic pour l’amiante, pour les logements construits avant 1997
• un diagnostic relatif à la présence de termites, uniquement si le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préféctoral.
• un diagnostic relatif à l’installation intérieure de gaz
• un diagnostic relatif à l’installation intérieure d’éléctricité
• un diagnostic relatif à l’installation d’assainissement non collectif dans le cas où le logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées
• un diagnostic relatif à l’état des risques et pollutions auxquels le logement est exposé
• un diagnostic relatif au bruit, si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports

Tous les diagnostics obligatoires en fonction de la situation de votre logement sont à rassembler dans un dossier appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit obligatoirement être transmis à chaque acheteur potentiel afin qu’il bénéficie de toutes les informations nécessaires pour lui permettre de faire un choix éclairé quant à l’achat ou non de votre bien.

De plus, il est possible que l’on vous demande d’effectuer certains travaux pour remettre votre logement aux normes et vendre votre bien plus facilement. Prévoyez donc suffisamment d’avance dans la réalisation des diagnostics afin de pouvoir réaliser les rénovations demandées si nécessaire. Même si ces travaux ne peuvent pas vous être imposés, ils peuvent ralentir voire empêcher une vente s’ils sont trop importants et laissés à la charge des acheteurs.

Plus que les démarches administratives, il est aussi important de préparer votre bien à accueillir un nouveau propriétaire. Pour ce faire, effectuez les petites réparations et dépersonnalisez votre logement, pour qu’il puisse plaire à un maximum de monde.

Deuxième étape : rédiger une annonce et la diffuser

Une fois que toutes les démarches administratives réalisées et votre bien préparé pour la vente, alors il est temps de s’atteler à la préparation de votre annonce.

Prendre de belles photos

Tout d’abord, veillez à prendre de belles photos. Votre logement doit être rangé et dépersonnalisé au maximum, afin d’attirer le plus d’acheteurs potentiels possible. Aussi, prenez le temps de choisir le meilleur moment de la journée afin d’avoir des photos lumineuses et veillez à montrer toutes les pièces du logement. Ne cachez pas ce que vous ne voulez pas montrer, mais au contraire mettez en valeur les atouts de votre bien car ce sont eux qui pourraient déclencher un coup de cœur.

Les informations sur la localisation du bien.

Indiquez si votre logement se situe en ville, dans quel quartier, à proximité ou non des transports en commun. Si votre logement est situé en campagne ou en périphérie, indiquez le temps de trajet nécessaire pour rejoindre la ville la plus proche, ainsi que les autoroutes ou rocades proches. Si votre logement est facilement relié à une gare ou un aéroport, n’hésitez pas à le préciser.

Décrivez le quartier et les environs du bien en mettant en valeur ses points positifs, et indiquez la proximité des commerces, des restaurants et des services médicaux disponibles.

Si votre logement peut accueillir une famille, précisez la proximité des écoles et des établissements de l’enseignement supérieur (collèges, lycées, universités) qui peuvent intéresser certains acheteurs potentiels. Si ces établissements scolaires sont réputés, indiquez-le également.

La description de votre bien.

Après avoir présenté la localisation du bien en quelques lignes, décrivez votre bien. Pour être le plus précis possible, il faut indiquer :

• l’étage si votre bien est situé dans un immeuble, ainsi que la présence d’un ascenseur
• le nombre d’étages pour une maison à étages
• les surfaces annexes au logement : garage, cave, balcon et terrasse, grenier, parking…), ainsi que les éventuelles places de stationnement en ville
• le système de chauffage : électrique, pompe à chaleur, chaudière gaz, bois ou fuel, poêle à granulés ou cheminée bois, collectif ou individuel
• le type d’isolation : double ou simple vitrage ?
• l’exposition du logement : ouest, sud ou est. En cas d’exposition nord, évitez de le mentionner dans l’annonce
• la présence éventuelle de rangements intégrés ou vendus avec le logement
• le nombre de chambres, de salles de bain et de WC
• l’absence de vis à vis
• la taille du jardin si votre logement en possède un

Si vous vendez votre bien avec une cuisine équipée, mentionnez ses caractéristiques et les équipements qui resteront dans le logement après la vente.

Mettre votre bien en valeur.

Pour réussir à mettre votre bien en valeur, prenez le temps d’écrire une description dans votre annonce qui soit suffisamment courte et précise. Faites figurer tous les éléments indispensables mais restez concis. Surtout, ne mettez pas d’affect dans ce que vous décrivez, mais insistez sur les points positifs. En effet, puisque vous avez vécu dans ce logement, vous savez quels sont ses avantages au quotidien et en quoi sa localisation vous facilite la vie et crée une vie de quartier. Mentionnez également si des travaux ont récemment été réalisés.

Faire visiter votre bien.

Le principe le plus important est le suivant : ne faites pas visiter plusieurs personnes en même temps. Cela réduit de moitié les chances de vente. Les acheteurs potentiels se trouveraient en effet dans une situation peu confortable puisque vous ne pourriez pas être 100% disponible pour répondre à leurs questions et à leurs interrogations. Soyez malin, et proposez des heures de visite différente à chaque personne afin de la faire sentir à l’aise et privilégiée. C’est le meilleur moyen d’aider un acheteur potentiel à se projeter dans votre bien.

Veillez aussi à vous renseigner sur les surfaces exactes de chaque pièce afin de pouvoir les indiquer aux visiteurs.

Après les visites, les acquéreurs intéressés devront vous faire une offre d’achat écrite. Ils peuvent faire une offre au prix ou renégocier. Dans le cas où vous obtiendrez une offre au prix et une offre plus basse, vous n’avez pas le droit de refuser la plus haute, sauf si l’offre renégociée est effectuée par des acquéreurs qui souhaitent payer comptant, et que l’autre est effectuée à crédit.

Les formalités administratives pour vendre votre bien.

Une vente immobilière, c’est aussi des formalités légales obligatoires à réaliser. Pour être sûr de tout réaliser dans les règles de l’art, nous vous conseillons de passer par un notaire même pour les actes où sa présence n’est pas requise.

Le compromis de vente.

Vous avez fait visiter votre bien, et des acheteurs potentiels vous ont fait une offre d’achat que vous avez accepté avec joie. Il faut maintenant rédiger et signer un compromis de vente.

Le compromis de vente est un document officiel qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Il doit mentionner les informations suivantes :

• l’identité des deux parties et leur qualité de vendeur ou d’acheteur
• la description du bien acheté
• son prix
• la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente

Il doit être signé par l’acheteur et le vendeur pour être conforme et valide.

Ce document peut être rédigé par le vendeur : la présence du notaire n’est pas obligatoire. Cependant, nous vous conseillons de choisir de vous faire accompagner car le compromis, dont la valeur est souvent considérée moindre face à l’acte authentique de vente, est une formalité très importante puisqu’elle pose les fondations de la vente. L’acte authentique de vente ne fera en réalité que reprendre les informations données dans le compromis. Il faudra également y annexer certains documents obligatoires, comme les diagnostics immobiliers et les actes de copropriété.

Même en cas de vente entre particuliers, vous pouvez vous faire aider par un notaire. Le notaire est un professionnel du droit, qui saura garantir la sécurité juridique de votre transaction. De plus, il est également une personne ressource en cas de doutes ou dans le cas où l’une des deux parties ne respecterait pas ses engagements.

La signature de l’acte de vente.

La signature de l’acte de vente doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. Vous pouvez choisir le notaire de votre choix : un pour les deux parties, ou chacun le sien. Cela n’occasionne pas de frais supplémentaires puisque les deux notaires se partagent ensuite le montant des émoluments entre eux.

Le recours à un notaire est indispensable afin de pouvoir rendre la vente publique, c’est-à-dire afin de prévenir les administrations compétentes que le bien a changé de propriétaire.

Une visite du logement pourra être organisée quelques jours avant la signature afin de vérifier que les équipements prévus dans le compromis sont bien présents et que le logement est en bon état.

Le jour de la vente, vous devez donc vous rendre chez votre notaire pour signer l’acte authentique. L’acheteur se voit remettre une attestation de propriété, et le notaire conserve l’acte de vente pour le transmettre au service de la publicité foncière. Une fois l’acte de vente signé, les vendeurs remettent les clefs du logement aux nouveaux propriétaires.

La signature de l’acte de vente définit également le moment du paiement des sommes dues au vendeur et au notaire. Au moment du compromis, l’acheteur verse un acompte de 5 à 10% de la vente au vendeur par l’intermédiaire du notaire. Ce montant est déduit du prix global du bien. Lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur est tenu de verser le restant de la somme au notaire pour qu’il le reverse au vendeur. Les transactions doivent obligatoirement être effectuées par virement. Lorsque l’acheteur finance son projet grâce à un crédit immobilier, la banque et le notaire doivent se mettre en relation et c’est ensuite directement la banque qui vire le montant de la vente au notaire.

C'est donc grâce au notaire que votre vente est réalisée dans des conditions légales, sereines et que vous êtes protégé en cas de problème. En effet, il existe des conditions précises pour se retirer d'une vente et seul un notaire est en capacité de vous aider en fonction de votre situation personnelle ou financière. N'hésitez pas à bien choisir votre notaire !