Pourquoi confier la vente de son bien immobilier à une agence ?

Lorsqu’on décide de vendre son bien immobilier, on a souvent besoin de conseils. Si plusieurs solutions existent pour placer votre logement sur le marché et le vendre à un bon prix, faire appel à une agence immobilière offre de nombreux avantages. Suivez le guide.

Comment choisir son agence immobilière ?

Pour vendre son bien immobilier par un professionnel, choisir son agence est une étape importante. C’est en effet elle qui va déterminer en grande partie si votre bien sera vendu rapidement.

Tout d’abord, assurez-vous de choisir une agence immobilière possédant une excellente réputation et une bonne connaissance du marché de votre secteur géographique. Il est en effet indispensable pour évaluer le prix de vente de votre bien de connaitre les prix pratiqués sur le marché alentour, mais aussi le rythme de vente et de bénéficier d’un réseau important et solide.

Demandez une estimation afin de pouvoir vous faire une idée du contact de votre agent immobilier et de la qualité des prestations qu’il propose. Pour bien évaluer votre bien, l’agent immobilier doit comparer votre logement avec d’autres biens similaires sur le secteur, et prendre en compte les particularités de votre bien, la proximité des infrastructures et des commerces, et enfin le secteur géographique. Tous ces éléments influent sur le prix de vente et doivent être pris en compte.

Pour établir de bonnes relations avec votre agent immobilier, vous devez vous sentir à l’aise et respecté. Aussi, au moment de choisir l’agent immobilier auquel vous allez confier votre bien, demandez vous si le professionnel s’est montré suffisamment à l’écoute avec vous. Il est également important que le professionnel que vous aurez choisi soit en mesure de vous proposer des services cohérents avec votre projet et vos besoins. Si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à la vente, assurez vous que l’agent immobilier puisse gérer les diagnostics obligatoires, l’annonce, les prises de contact et les visites. Ce faisant, vous n’aurez plus qu’à consulter les offres d’achat qui vous seront transmises.

Une bonne agence immobilière est aussi une agence qui possède des moyens de communication efficaces. Pour le savoir, consultez les annonces en ligne de votre agence, et déterminez si les photos sont de qualité professionnelle et les descriptions bien écrites et claires.

Enfin, prenez en compte le montant des honoraires demandés par l’agence. S’ils ne doivent pas être le critère premier pour faire votre choix, ils entrent bien sûr en ligne de compte ! Généralement, les honoraires d’agence tournent autour des 5% du prix de vente de votre bien, mais suivant les services et le bien, ils peuvent augmenter pour avoisiner les 8%. N’hésitez pas à en discuter avec votre agent immobilier pour éventuellement revoir sa rémunération à la baisse si elle vous semble trop élevée. Cependant, gardez en tête que le professionnel consacrera des heures de travail à la vente de votre bien. Il ne s'agit pas donc là de faire des économies pour faciliter la réalisation de votre projet personnel, mais bien de trouver une solution équilibrée pour le professionnel comme pour le vendeur.

Les obligations du professionnel

Le professionnel que vous aurez choisi doit respecter plusieurs engagements vis-à-vis de vous, propriétaire. Avant de proposer votre bien sur le marché, il doit tout d’abord vous faire signer un mandat de vente comportant les mentions obligatoires suivantes :

• objet et durée du mandat (généralement 3 mois)
• désignation du ou des propriétaires en cas d’indivision
• coordonnées de l’agent et numéro de sa carte professionnelle
• les honoraires ainsi que la mention de qui en aura la charge
• les conditions de maniement des fonds
• les moyens mis en oeuvre par le professionnel pour réaliser la vente
• le numéro d’enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l’agence immobilière choisie

Vous devez obligatoirement pouvoir choisir entre les trois types de mandats disponibles : le mandat simple, le mandat semi-exclusif et le mandat exclusif. Les obligations du professionnel et vos engagements en tant que vendeur en dépendent.

Dans son agence immobilière, le professionnel doit pouvoir afficher les mentions suivantes :

• le numéro de sa carte professionnelle
• le montant de la garantie financière
• l’adresse du garant

S’il est habilité à percevoir des fonds lors de transactions immobilières, il doit également indiquer :

• la banque et le numéro du compte où seront effectués les versements et les remises
• le mode obligatoire de versement des sommes

Votre agent immobilier doit pouvoir délivrer un reçu des sommes versées ou perçues et en conserver une copie dans un registre propre à son agence.

En matière d’annonce immobilière, le professionnel doit s’engager à fournir les informations obligatoires. Pour rappel, il faut absolument mentionner sur une annonce immobilière :

• le prix de vente du bien
• le montant des honoraires TTC exprimé en pourcentage ou en euros
• le paiement des honoraires par le vendeur ou l’acheteur

Dans le cas où les honoraires seraient à la charge de l’acquéreur, le prix de vente du bien doit être affiché à la fois honoraires inclus, mais aussi honoraires exclus afin d’assurer un maximum de transparence. Le prix honoraires inclus doit apparaître de manière plus importante vis-à-vis du prix honoraires exclus, et le montant des honoraires doit être exprimé en pourcentage de la valeur du bien (hors honoraires).

Dans le cas où les honoraires seraient à la seule charge du vendeur, alors seul le prix de vente hors honoraires du bien doit être mentionné.

Sur l’annonce immobilière doit aussi apparaître le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique la consommation énergétique du logement vendu. Enfin, dans le cas d’une copropriété, les informations suivantes doivent également être données :

• nombre de lots de copropriété dans l’immeuble ou le lotissement
• montant annuel des charges payées par le vendeur (en moyenne)
• procédure en cours si des difficultés sont rencontrées par la copropriété

Toutefois, la mission première de l’agent immobilier consiste à assurer un rôle de conseil auprès des vendeurs et des acquéreurs potentiels. Pour cela, il doit s’assurer de la légalité de la transaction immobilière et transmettre aux deux parties concernées les informations auxquelles elle doit avoir accès, comme :

• le titre de propriété du vendeur
• les statuts et comptes rendus de l’assemblée générale autorisant la vente, dans le cas d’une société civile immobilière (SCI)
• les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence de servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires en fonction de la situation du logement)
• solvabilité de l’acquéreur en lui demandant son apport personnel ou l’acceptation d’une offre de crédit par sa banque

Vous devez pouvoir compter sur votre agent immobilier pour lui poser toutes les questions relatives à la vente que vous pourrez vous poser. Un agent immobilier, c’est avant tout un accompagnement des clients dans un projet de vie important.

Vos engagements vis-à-vis du professionnel.

En confiant votre bien à la vente à l’agence immobilière de votre choix, vous acceptez de répondre à certaines obligations. En effet, votre agence vous proposera certainement de signer un mandat de vente. Il en existe trois types différents, qui ne vous contraignent pas à la même chose. Si tous les mandats fixent le prix de vente du bien et le montant de la rémunération du professionnel, c’est au niveau de la liberté qui vous est laissée pour vendre votre bien par d’autres moyens que la différence se fait.

Le mandat exclusif

Le mandat exclusif est le plus restrictif pour le vendeur. En effet, il indique que seul l’agent immobilier désigné par le mandat a l’autorisation de vendre votre bien.

Si vous trouvez vous-même un acquéreur, il sera obligé de passer par l’agent immobilier a qui vous avez confié votre bien pour en devenir propriétaire. Cette contrainte révèle en réalité un atout majeur : avec un mandat exclusif, les professionnels en charge de la vente de votre bien savent que votre projet immobilier repose sur leurs épaules. Ils sont en général bien plus engagés à trouver un acquéreur et à vous accompagner pour vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Certains professionnels font bénéficier de leur réseau aux clients ayant signé un mandat exclusif afin de leur offrir un service global. En pratique, le bien à la vente est communiqué aux agents immobiliers du réseau de votre agence et en cas de vente par un autre professionnel que celui qui vous accompagne, la commission est partagée. C’est un excellent moyen pour prospecter rapidement sur un bien et vendre en un rien de temps. De plus, ce service ne vous coûte rien de plus puisque c’est aux professionnels de partager entre eux les frais d’agence prévus dans le mandat de vente.

Le mandat étant signé pour trois mois renouvelables, vous avez la possibilité de vendre par vous mêmes si vous révoquez le contrat. Sinon, vous devrez passer par l’agent immobilier, au risque de devoir lui verser une indemnisation pour compenser la perte de commission causée par la rupture de vos engagements.

Le mandat semi-exclusif

Le mandat semu-exclusif permet de multiplier vos chances de vendre votre bien dans le cas où la vente serait urgente. Cette pratique permet de donner l’exclusivité de la vente du bien à une seule agence de votre choix, tout en conservant la possibilité de vendre par vous même si vous trouvez un acquéreur plus rapidement que le professionnel. Contrairement au mandat exclusif, si vous vendez votre bien seul, vous ne devez aucun dédommagement à l’agent immobilier, sauf si une clause insérée dans le mandat de vente demande une commission minimum.

Cependant, ce type de mandat conduit parfois à des situations qui peuvent mettre mal à l’aise le professionnel comme le vendeur. En effet, certains acquéreurs potentiels visitent le bien avec le professionnel afin de bénéficier de son expertise et de ses conseils, mais choisissent ensuite de se tourner directement vers le propriétaire afin d’éviter les frais d’agence.

En règle générale, l’usage veut que le professionnel donne à chaque acquéreur potentiel auquel il aurait eu affaire un bon de visite, qui indique au propriétaire qu’il traite déjà avec les personnes en question. Ce bon mentionne une durée, généralement entre 12 et 15 mois, pendant laquelle le propriétaire et l’acquéreur potentiel ne peuvent pas conclure de vente sans le professionnel.

Pour éviter ce genre de situations, une communication honnête entre le professionnel et le propriétaire est indispensable et garantit une bonne entente et donc, une vente sereine et rapide.

Le mandat de vente simple

Le mandat de vente simple signifie que vous demandez à une ou plusieurs agences immobilières d’assurer la vente de votre bien sans pour autant leur en confier l’exclusivité.

La commission de vente n’est due qu’à l’agence en cas de vente, ce qui signifie que vous ne devez rien aux autres professionnels s’ils ne vous amènent pas à signer une promesse de vente. Il s’agit du contrat le moins contraignant pour le propriétaire, mais il comporte des désavantages.

D’abord, elle ne garantit pas un investissement total des agences immobilières que vous avez choisi, car plus il y a de professionnels impliqués, moins les chances pour chaque agence de vendre votre bien sont élevées. Cela signifie donc un travail conséquent pour une maigre chance de conclure la vente et d’être rémunéré.

Si vous souhaitez également vendre votre bien par vous même, le même principe de bons de visite s’applique. Vous n’avez pas le droit de vendre directement votre bien à une personne qui a visité avec l’un des agents immobiliers à qui vous avez confié votre vente.