Quelles garanties apporter pour louer un bien immobilier ?

Au moment de louer un bien immobilier, il existe certains usages à connaître. Le plus important d’entre eux est de savoir rassurer le propriétaire du logement afin qu’il vous fasse confiance et vous laisse habiter sereinement les lieux. Pour ce faire, quelques garanties sont à apporter : en voici un aperçu pour vous aider à y voir plus clair.

La garantie de paiement des loyers (GLI).

Parmi les inquiétudes des propriétaires vis-à-vis des locataires qui occupent leur bien, la plus importante concerne le paiement des loyers. En effet, voir son logement occupé sans que les loyers ne soient versés constitue l’un des risques majeurs pour les bailleurs.

Pour se protéger, la loi leur permet donc de vous demander un certain nombre de garanties, et lui offre également la possibilité de recourir à une assurance à son nom, appelée Garantie Loyer Impayé (GLI).

Cette garantie assure qu’en cas d’impayé de la part du locataire, l’organisme d’assurance prend à sa charge le versement des loyers au bailleur et agit en recouvrement auprès du locataire. Les garanties offertes par ce dispositif permettent également de recouvrir les dégâts éventuels du logement par le locataire, ainsi que les éventuels frais de contentieux.

La souscription de cette assurance par votre propriétaire peut également être un atout pour vous locataire car elle est un avantage pour établir des relations de confiance. Elle ne peut cependant fonctionner que dans le cas où vous êtes en CDI et que le montant du loyer ne représente pas plus d’un tiers de vos revenus.

Désigner un garant.

Le propriétaire peut également vous demander de désigner un garant, qui sera sollicité en premier lieu dans le cas où vous seriez dans l’impossibilité de payer votre loyer. Cette personne doit être solvable, c’est à dire que vous devrez fournir un dossier constitué de pièces relatives à sa situation financière et professionnelle, et attestant de son identité pour qu’il soit accepté par le propriétaire.

A noter que votre garant peut être une personne civile (un proche), mais aussi un établissement financier ou une garantie locative indépendante. Il existe en effet des organismes spécialisés qui, moyennant une contribution financière sous forme de cotisation, se proposent de vous assurer en cas d’impayé de loyer.

Pour attester de son accord à vous servir de garant pour votre location immobilière, la personne ou l’organisme que vous aurez choisi doit fournir au propriétaire une pièce appelée acte de cautionnement.

A noter : si aucune date de fin de cautionnement n’est mentionnée sur l’acte, le garant a le droit de le résilier.

A retenir : Il est illégal pour le propriétaire du bien de vous demander de présenter un garant si il a souscrit ou a l’intention de souscrire une assurance Garantie Loyer Impayé (GIL). Le plus souvent, c’est cependant la solution du garant qui est préférée par les propriétaires, car elle est totalement gratuite pour eux. Malheureusement, elle engage parfois des frais supplémentaires pour les locataires.

La garantie Visale.

La garantie Visale est un dispositif promu par Action Logement. Son objectif est de fournir un garant pour la location immobilière des personnes éligibles au dispositif.

Il s’agit d’un cautionnement gratuit de votre location, pour votre résidence principale.

Pour en bénéficier, le locataire doit faire la démarche de demande de visa auprès d’Action Logement. Attention, ce visa a une date de validité. Une fois celle-ci dépassée, vous ne pourrez plus vous en servir et devrez à nouveau entamer des démarches auprès de l’organisme.

Une fois votre visa obtenu par Action Logement, c’est au propriétaire d’effectuer la suite des démarches. Tout se passe en ligne : c’est gratuit pour tout le monde et très facile. Le dossier de votre logement devra être complété par votre propriétaire, qui pourra ensuite obtenir automatiquement son acte de cautionnement.

Avec la garantie Visale, Action Logement couvre jusqu’à 36 mois d’impayés de loyer et de charges, peu importe la durée de votre location. A savoir que pour bénéficier d’une garantie sans devoir fournir de justificatifs de ressources, votre loyer ne doit pas être supérieur à 800 euros en région parisienne, et 600 euros ailleurs en France. Dans le cas où vous vous retrouviez en situation d’impayé de loyer, c’est Action Logement qui agira en recouvrement auprès de vous, tout en versant le montant du loyer impayé à votre propriétaire.

Cependant, la garantie Visale est réservée à certains types de locataires, qui doivent être dans les cas suivants :

• dans le cas où le locataire est agé de moins de 30 ans, il doit être salarié, étudiant ou en contrat d’alternance.
• dans le cas où le locataire est agé de plus de 30 ans, alors il doit être salarié du secteur privé ou agricole uniquement, en intérim ou en CDD depuis moins de 6 mois. Les personnes nouvellement embauchées en période d’essai (hors CDI) peuvent également prétendre à la garantie Visale.

Enfin, le locataire et le bailleur ne doivent pas être ascendants ou descendants.

Le logement quant à lui doit obligatoirement être la résidence principale du locataire, et être situé sur le territoire français (hors COM). Il doit également faire l’objet de la signature d’un bail, pour une location nue ou meublée.

Certaines conditions sont également à respecter en ce qui concerne le bail de location. Il doit être signé après l’obtention du visa par Action Logement, et contenir une clause résolutoire de non-paiement du loyer. Enfin, le montant du loyer ne doit pas dépasser certains montants :

• 1500 euros en région parisienne (Ile de France)
• 1300 euros dans le reste de la France.

Le versement d’un dépôt de garantie.

Votre propriétaire est en droit de vous demander, au moment de la signature du bail, un dépôt de garantie. Cela signifie que vous devrez fournir le montant demandé par le propriétaire par chèque ou virement bancaire.

A noter que le montant maximum qui peut vous être demandé est encadré :

• un mois de loyer pour une location nue
• deux mois de loyer pour une location meublée.

Il est une garantie pour le propriétaire, car il permet de financer les éventuels dégâts causés à votre départ (usure anormale, casse…), mais aussi de s’assurer le remplacement d’un mois ou deux en cas d’impayés de loyer.

Ce montant peut être versé par vous même, ou par votre garant si vous avez choisi d’être cautionné par un proche. Dans le deuxième cas de figure, c’est un moyen pour votre propriétaire de s’assurer de la solvabilité et de l’engagement de votre caution. Si c’est vous qui payez ce montant, vous attestez de votre capacité à assumer les frais de logement inhérents à la location immobilière.

Les assurances responsabilité civile locative.

En complément des garanties relatives au paiement des loyers, vous devez être en mesure de fournir à votre propriétaire une attestation de responsabilité civile locative. Il s’agit d’une obligation légale.

Cette assurance, souscrite par vos soins, vous couvre en cas de dégâts causés au logement occupé. Si vous ne répondez pas à cette obligation, alors votre propriétaire est en droit de vous refuser l’accès au logement et de révoquer le bail (si le bail le prévoit), ou bien de souscrire en votre nom une assurance responsabilité civile locative et de vous demander le remboursement des cotisations.

Pour être certain de bien être couvert et rassurer un maximum votre propriétaire, n’hésitez pas à signaler à votre assureur la présence d’enfants et d’éventuels animaux de compagnie. En effet, leur présence à votre domcile peut engendrer des inquiétudes de la part de votre propriétaire, et même s’il n’a pas le droit de vous interdire la présence d’animaux (hors nouveaux animaux de compagnie) dans le logement, il est en droit d’être vigilant à l’égard des dégâts qu’ils pourraient causer.

En résumé, souscrire une assurance responsabilité civile qui couvre tous les besoins éventuels auxquels vous pourriez être confronté est le meilleur moyen de rassurer votre prorpiétaire. Soyez efficace, et ne tardez pas à lui fournir votre attestation.

Les documents relatifs à votre situation professionnelle.

Les documents qui attestent de votre situation professionnelle et de vos revenus sont également un bon moyen de garantir à votre propriétaire que vous êtes en capacité de payer votre loyer de manière stable, mais également que vous pourrez financer l’entretien courant du logement.

Rappelons en effet que certaines tâches d’entretien sont à votre charge. Ainsi, mieux vaut que le propriétaire vous pense en capacité de les réaliser si vous souhaitez qu’il confiant de retouver son logement dans un état convenable.

Afin de compléter votre dossier, il pourra également vous être demandé de fournir :

• votre dernier avis d’imposition
• votre carte d’étudiant
• une attestation d’employeur

Si ces pièces ne vous sont pas demandées, n’hésitez pas à les associer à votre dossier afin d’appuyer sur les points forts de votre situation. Par exemple, vous pouvez y joindre les trois dernières quittances de loyer de votre précédente location afin de démontrer au propriétaire actuel que vous avez l’habitude de vous acquitter de votre loyer en temps et en heure. Si vos relations avec votre ancien bailleur étaient courtoises, n’hésitez pas à lui demander une attestation justifiant que vous avez été un locataire exemplaire.

Vous pouvez également joindre à votre demande les simulations d’aides au logement auxquelles vous pourriez être éligible, afin de montrer à votre futur propriétaire que vous maitrisez votre budget et ne rencontrerez aucune difficulté à faire face aux charges imputées par la location du bien.

Attention cependant à ne pas trop en faire au risque de perdre la confiance du propriétaire du bien que vous souhaitez louer. En effet, un dossier trop lisse risquerait d’éveiller ses soupçons, et la location de vous échapper.

Si toutefois ces éléments vous étaient demandés, il vous faudra refuser de les fournir. Il s’agit en effet d’une interdiction formulée par la loi, et le bailleur est répréhensible. Le but de ces interdictions est de vous protéger face aux nombreuses discriminations qui existent lorsqu’on parle de location immobilière. N’hésitez donc pas à refuser !

Vous l’aurez compris : pour rassurer votre propriétaire, il existe des garanties obligatoires, mais aussi de nombreuses façons de prouver votre fiabilité. En fournissant un dossier correctement rempli et doté des pièces facultatives qui mettront votre situation professionnelle en valeur, vous n’aurez que plus de chances d’obtenir la location de vos rêves. A vous de jouer !