Quelles clauses doivent figurer dans un compromis de vente ?

Le compromis de vente est la première étape pour valider votre démarche d’achat d’un bien immobilier. Plus qu’une simple formalité adiministrative, il engage les deux parties mutuellement et implique des sanctions en cas de non-respect des conditions fixées. Des clauses doivent donc y être mentionnées : voici lesquelles.

Quand signe-t-on un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un acte notarié qui scelle l’accord entre un vendeur et un acheteur. Il est une garantie que la vente du bien va se réaliser, sauf si des circonstances exceptionnelles venaient à se réaliser. Il s’agit donc d’un engagement définitif qu’il est nécessaire de préparer consciencieusement car il fixe les conditions de la vente qui apparaîtront dans l’acte authentique de vente.

Le compromis doit donc se signer lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord “sur le prix et la chose”, c’est-à-dire après acceptation d’une offre d’achat soumise par l’acquéreur par le propriétaire du bien. Il est possible de réaliser le compromis de vente sous seing-privé, néanmoins mieux vaut bénéficier des conseils d’un professionnel en faisant rédiger le document chez votre notaire.

En général, un délai de quelques semaines est prévu avant la signature du compromis de vente afin de réfléchir aux clauses et conditions qui seront mentionnées dans le contrat. Le vendeur prendra également le temps de réunir les documents qui devront être annexés au compromis de vente au moment de la signature. Il s’agit principalement des diagnostics immobiliers et les documents relatifs à la copropriété

Lors de la signature du compromis de vente, un délai est prévu pour laisser le temps au notaire d’effectuer toutes les démarches nécessaires à la vérification de la validité de la vente, ainsi que les clauses suspensives indiquées dans le contrat. On compte en général 2 à 6 mois maximum, la durée moyenne s’élevant à 3 mois.

Les mentions obligatoires du compromis de vente.

Le compromis de vente pose donc les bases sur lesquelles sera posé le déroulement de la transaction immobilière. Ces bases seront reprises presque mot pour mot dans l’acte authentique de vente. Aussi, il ne faut pas négliger l’importance du compromis de vente.

Puisqu’il s’agit d’un document à valeur juridique, il est indispensable d’y faire figurer certaines mentions obligatoires.

Tout d’abord, il faut donc indiquer clairement l’identité des parties : le vendeur et l’acquéreur, ainsi que leurs coordonnées. Ensuite, il est indispensable de mentionner le bien qui fait l’objet d’une transaction : son emplacement, son usage, la répartition du prix des meubles si nécessaire et le prix de vente du bien.

Le prix retenu dans le compromis doit être celui sur lequel les deux parties se sont entendues lors de la signature d’une offre d’achat.

Le compromis doit aussi mentionner les conditions de rétractation consenties à l’acquéreur. Selon la loi, ce délai de rétractation est de 10 jours à compter de la date de signature du compromis de vente. Lors de cette période, l’acquéreur a la possibilité de se retirer de la vente sans nécessité de fournir une justification au notaire et au vendeur. Passé ce délai, ce sont les clauses suspensives qui permettent d’annuler le compromis de vente sans pénalités.

Vient ensuite le délai de validité du compromis de vente. Il est en effet nécessaire de fixer une date limite, définissant la période dont vous disposez pour lever toutes les conditions suspensives afin de pouvoir signer l’acte authentique de vente. Généralement, et comme mentionné plus haut, il faut compter entre 2 et 6 mois de délai.

Dernière mention obligatoire à faire figurer dans le compromis de vente : le montant du séquestre. On appelle séquestre le versement d’un acompte sur un compte séquestre appartenant au notaire, permettant de sécuriser la vente. En cas de désistement pour une raison non liée aux clauses suspensives, et après le délai de rétractation de 10 jours, cette somme est due au propriétaire en guise de dédommagement. Généralement, la somme correspond à 5 ou 10% du prix du bien. Cet argent est ensuite déduit du versement final correspondant au prix de vente. Afin d’être protégé un maximum, il est indispensable de faire figurer le montant du séquestre dans le compromis de vente.

A ces mentions obligatoires s’ajoutent les clauses suspensives, qui protègent l’acquéreur d’une transaction qui ne lui permettrait pas de faire aboutir son projet immobilier.

Les conditions suspensives du compromis de vente.

Comme indiqué ci-dessus, les clauses suspensives permettent à l’acquéreur de faire annuler le compromis de vente dans le cas où l’une de ces clauses ne serait pas résolue avant la signature de l’acte authentique de vente.

Obtention par l’acquéreur de son financement.

La clause suspensive la plus courante concerne le financement obtenu par l’acquéreur pour réaliser son projet immobilier. Cela s’applique aux personnes qui ont recours à un prêt immobilier pour financer leur achat. La clause doit obligatoirement apparaître dans le compromis de vente, au risque de rester engagé au vendeur si vous ne mentionnez pas que sans prêt immobilier, vous ne pourrez pas acheter le bien dont il est question. Doivent donc être mentionné dans le compromis :

• le montant du prêt envisagé
• la durée de remboursement proportionnelle au montant emprunté
• le taux d’intêret maximum que vous accepterez
• le délai dont vous disposez pour trouver un financement et signer une offre de prêt.

Cette clause de suspension est d’ordre public, ce qui signifie que les acquéreurs ayant recours à un crédit en bénéficient de manière automatique et systématique.

La vente préalable d’un bien immobilier.

Pour financer un achat immobilier, certains acquéreurs déjà propriétaires procèdent à la vente de leur propriété actuelle. Dans ce cas, le compromis doit mentionner que l’achat du bien dont il est question est soumis à la vente de la propriété actuelle des acquéreurs. Ce faisant, le compromis de vente sera nul si vous ne réussissez pas à vendre votre bien préalablement à la signature de l’acte authentique afin d’obtenir le financement nécessaire à votre projet.

L’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.

Certains biens sont soumis à la réalisation de travaux ou bien à l’agrandissement de leur surface pour constituer une résidence principale. Ces travaux doivent faire l’objet d’une déclaration en mairie et peuvent tout à fait être refusés par les services d’urbanisme de la commune concernée.

Pour se prémunir de la non possibilité de réalisation des travaux nécessaires à l’habitation du bien concerné par le compromis de vente, il est possible de faire figurer ces conditions comme clauses suspensives dans le contrat.

Les clauses suspensives classiques.

D’autres clauses suspensives plus classiques sont souvent apposées sur tout compromis de vente. Rares sont les acquéreurs qui signent un contrat sans clause suspensive. Parmi ces clauses les plus courantes, on trouve :

• l’absence de préemption de la mairie
• l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien (dans le cas d’un investissement locatif)
• l’absence de servitudes
• la purge des hypothèques éventuelles par le vendeur
• l’obtention d’un permis de construire,
• l’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété si vous souhaitez réaliser des travaux dans le bien nécessitant l’accord dudit syndicat afin d’habiter le bien.

Le motif des clauses suspensives peut évoluer en fonction de votre situation et du bien concerné par le compromis de vente. Leur but est de protéger les deux parties, mais plus particulièrement l’acquéreur, d’une situation dans laquelle il s'engagerait sans résèrves.

Comment fonctionnent les clauses suspensives ?

Les clauses suspensives doivent être réalisées dans le délai imparti entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Elles ont vocation à s’assurer que l’acquéreur et le vendeur respectent leurs engagements mutuels face à la vente du bien concerné. Contrairement à la clause résolutoire, les clauses suspensives doivent être résolues pour que la vente ait lieu. Les clauses suspensives sont libres : elles s’adaptent à votre projet et aux engagements mutuels que le vendeur et vous mêmes êtes prêts à prendre pour mener la vente à bien.

Cependant, les clauses suspensives sont réglementées : il ne sera pas considéré comme valide toute clause suspensive apparaissant comme trop défavorable à l’une des parties. C’est pourquoi l’accompagnement par un professionnel, plus particulièrement un notaire, est conseillé, voire indispensable.

De manière très simple, si à la fin du délai imparti pour la réalisation des formalités administratives, une ou plusieurs des clauses suspensives inscrites dans le compromis de vente n’est pas résolue, le compromis est considéré comme caduc et non valide. Les parties sont désengagées de la vente et les sommes versées au notaire à titre de dépôt de garantie sont restituées à l’acquéreur.

Quelles annexes fournir pour le compromis de vente ?

Pour rendre valide un compromis de vente, il est nécessaire d’y joindre des documents en annexes. C’est en effet une obligation légale depuis la loi Alur de 2014. Le but est bien évidemment d’informer le mieux possible les acquéreurs avant la signature du compromis. Annexer ces documents au compromis de vente permet donc de prouver que l’acquéreur a eu accès aux informations obligatoires.

Les documents à joindre au compromis sont donc les suivants :

• les diagnostics immobiliers obligatoires, en fonction du type de logement, de sa date de construction et de sa localisation. Il en existe en tout 9, mais tous ne s’appliquent pas forcément au logement dont il est question dans le compromis. Tous les diagnostics doivent être en cours de validité au moment de la signature du compromis.
• les documents relatifs à la copropriété : règlement de copropriété, état descripif de l’indivision, trois derniers procès-verbaux des assemblées générales, carnet d’entretien de l’immeuble, montant des charges de copropriété payées par le vendeur et sommes à verser en tant que futur propriétaire. Ces documents ont pour but de vous informer sur l’état de l’immeuble ou du bien en copropriété que vous vous apprêtez à acquérir, du point de vue infrastructurel et financier.
• un titre de propriété présenté par le vendeur du bien dont il est question
• le dernier acte de vente si demandé par le notaire.