Comment se passe la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire ?

L’acte authentique de vente est un acte notarié qui valide votre acquisition d’un bien immobilier. Même s’il ne s’agit que d’une formalité, puisqu’il ne fait que reprendre les éléments formulés dans le compromis de vente, l’acte authentique de vente reste un évènement à forte connotation dans la vie des futurs propriétaires. C’est en effet à ce moment-là que vous devenez réellement propriétaires de votre nouveau chez-vous. C’est aussi la dernière étape d'un processus stressant et qui vous a demandé toute votre attention pendant des mois. Pour envisager le moment avec sérénité, voici tout ce que vous avez besoin de savoir sur le déroulement de la siganture de l’acte authentique de vente chez le notaire.

L’acte authentique de vente : dernière étape avant la propriété.

L’acte authentique de vente reprend et reformule les engagements pris dans le compromis de vente, ainsi que les éléments importants dont il faut obligatoirement faire mention. Il garantit la régularité et la véracité de l’engagement pris par le vendeur et l’acquéreur, confirmant leur souhait de céder leur bien pour une part, et d’autre part d’en faire l’acquisition pour en devenir propriétaire.

La signature du notaire est l’élément qui lui donne son caractère juridique et authentique. A partir du moment où il est signé de toutes les parties, notaire inclus, alors l’acte authentique de vente devient un titre exécutoire : il devient opposable aux parties et aux tiers en cas de recours.

L’acte, après signature, est conservé par le notaire. Le document officiel est établi en un seul exemplaire, cependant le notaire possède l’autorisation d’en faire des copies authentiques. L’original est ensuite publié au bureau des hypothèques et au registre de l’immobilier. L’acte authentique de vente ne peut pas être réalisé sous seing privé, contrairement au compromis de vente. Cela signifie qu’il n’est pas possible de le rédiger et de le signer entre particuliers ou aidé d’un autre professionnel de l’immobilier. Le notaire est le seul professionnel compétent en la matière, seul habilité à lui donner son caractère authentique.

Avant la signature : vérifier les données fournies au notaire.

Avant la date définie pour la signature de l’acte authentique de vente, vous pouvez demander au notaire de vous fournir une copie par mail du projet d’acte rédigé par ses soins. Cela vous permettra d’en prendre connaissance pour anticiper toute question que vous pourriez avoir le jour J, ainsi que de demander d'éventuelles modifications dans le cas où le notaire aurait commis des erreurs dans la rédaction.

Cette étape est particulièrement recommandée dans le cas d’une vente entre particuliers où le compromis n’aurait pas été établi devant le notaire. Ce faisant, vous vérifiez que le professionnel est bien en possession de tous les éléments dont il a besoin pour rédiger correctement l’acte authentique de vente.

La visite du logement : étape indispensable pour rassurer les deux parties.

Avant la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut demander à visiter une dernière fois le bien pour s’assurer que ce dernier n’a pas été détérioré ou que les équipements inclus dans le prix du logement n’ont pas été enlevés par le propriétaire actuel. L’acquéreur peut donc procéder à une visite du bien et de ses annexes : le vendeur n’a pas la possibilité de s’y opposer.

Il n’est pas nécessaire d’avoir fait figurer cette condition dans le compromis de vente pour pouvoir bénéficier de la visite du bien. Elle peut d’ailleurs avoir lieu juste avant l’heure du rendez-vous de signature chez le notaire. En cas de problème, le notaire doit donc séquestrer une partie du prix de vente pour inciter le vendeur à réparer les dommages causés à l’acquéreur. Il peut s’agir d’une action à effectuer (vider la cave ou débarrasser le logement de ses affaires) ou bien du remboursement ou rempacement d’équipements inscrits dans le compromis et manquants lors de la visite (cuisine équipée, meubles, tringles à rideaux et lampes murales, matériel de jardinage ou d’entretien…).

Le jour de la signature.

La signature de l’acte de vente se déroule en général chez le notaire de l’acheteur, c’est-à-dire celui qui “tient la plume”. Cependant, cela peut varier en fonction de critères multiples : il n’existe aucune obligation à cela.

Le jour J, les deux parties se rendent à l’office du notaire qui a été choisi pour présider la signature de l’acte authentique de vente. Si le vendeur a choisi un autre notaire, celui-ci peut être présent à l’office ou bien se faire représenter.

Le notaire commencera par lire l’acte de vente à haute voix, en présence de toutes les parties. Cette étape est obligatoire afin de procéder à toute modification nécessaire ou ajout de mentions non obligatoires. Les deux parties procèdent ensuite à la signature de l’acte, sur papier ou via une signature électronique.

Le jour de la signature, l’acquéreur se voit remettre une simple attestation de propriété. L’acte authentique de vente est en effet conservé par le notaire afin de lui permettre de le communiquer au Service de la Publicité Foncière pour publication. L’acquéreur, nouveau propriétaire du bien, recevra son exemplaire (une copie authentique de l’acte de vente, et non l’original), par voie de courrier. Le vendeur ne reçoit pas obligatoirement de copie authentique de l’acte de vente, cependant il a la possibilité d’en demander un exemplaire.

Après la signature : la remise des clefs.

La remise des clefs peut se dérouler de différentes façons en fonction des besoins et des impératifs de chaque partie prenant part à la vente. Juridiquement, on parle de cette étape comme de l’obligation de délivrance du vendeur. De manière assez étrange, il est plutôt rare que l’acquéreur ou le notaire vérifie que les clefs données oient bien celles du logement dont il est question. De plus, lorsque c’est tout un jeu de clefs qui est remis, c’est à l’acquéreur de trouver à quelle porte chaque clé correspond. Sauf si bien sûr, le vendeur a au préalable expliqué l’utilité de chaque clé à l’acquéreur du bien. Il est courant de posséder plusieurs jeux de clés de sa maison : le vendeur est dans l’obligation de fournir à l’acquéreur tous les trousseaux qu’il possède, ou du moins de ne pas en conserver volontairement de double afin de garantir la sécurité et l’usage exclusif de la propriété à l’acquéreur.

La remise des clefs peut donc se faire le jour de la signature de l’acte authentique de vente, mais aussi avant ou après.

Donner les clefs du bien avant la signature de l’acte authentique de vente est une solution déconseillée aux vendeurs. La date de jouissance et d’entrée dans les lieux est en effet fixée à la date de signature de l’acte de vente, ce qui signifie que les deux parties ne sont pas protégées si un sinistre survient entre-temps. Le vendeur peut aussi être confronté à la problématique de retrouver son bien dégradé si la vente n’aboutit finalement pas, pour une raison ou une autre. Cependant, en l’absence de solution alternative, le vendeur peut accepter si l’acquéreur réunit les conditions suivantes :

• il a obtenu son prêt
• il a souscrit une assurance habitation propriétaire pour le logement dont il fait l’acquisition
• il s’engage à ne pas faire de travaux touchant au gros œuvre.

Le vendeur peut demander à différer la remise des clefs pour rester quelques temps de plus dans le bien qu’il a vendu. Selon les cas, cela peut être justifié aux yeux de l’acquéreur. Cependant, celui-ci devra en être informé suffisamment à l’avance pour pouvoir s’organiser. Il n’a aucune obligation d’accepter. En effet, de nombreux ménages vendent leur propriété pour en acquérir une nouvelle ou quittent un bien en location dans le cas de primo-accédants. Ce faisant, il leur est souvent difficile de se loger pour la période au cours de laquelle le vendeur souhaite occuper les lieux, après la siganture de l’acte authentique de vente.

Dans le cas où l’acquéreur accepterait de laisser la jouissance du bien aux anciens propriétaires pour une durée déterminée à l’avance, le notaire pourra séquestrer une partie du prix de vente qui ne sera versée au vendeur qu’après qu’il ait libéré les lieux. Si la date de départ n’est pas respectée, alors le notaire pourra prélever une indemnité sur chaque jour de retard. L’acquéreur a d’ailleurs la possibilité de demander une indemnité mensuelle, sorte de loyer, aux anciens propriétaires pour chaque mois qu’ils passeront dans le logement nouvellement vendu.

Attention cependant : ces conditions doivent être anticipées et prévues dans le compromis de vente. Sans cela, aucune des deux parties ne pourra imposer ses volontés à l’autre partie. L’acquéreur comme le vendeur doivent être d’accord sur les conditions et les termes de l’arrangement convenu.

Le versement du prix d’achat du bien immobilier.

Le jour de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit verser les sommes dues au notaire qui se chargera de les transmettre au vendeur.

L’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente, de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente du bien, est déduite des sommes restant à payer.

L’obligation principale de l’acquéreur au moment de la signature est donc de verser les sommes nécessaires à effectuer la transaction immobilière régie par l’acte de vente. Le prix total doit être versé au notaire. Même en cas d’accord entre l’acquéreur et le vendeur, il n’est pas possible de procéder au paiement du prix de vente du bien immobilier en plusieurs fois. Cela équivaudrait en effet à accorder un crédit, ce qui n’est possible que pour un établissement bancaire.

Le règlement est donc exigé par virement bancaire et ne peut en aucun cas être versé au vendeur directement. Si l’acquéreur a recours à un prêt immobilier, alors le notaire entrera directement en contact avec la banque du ménage qui s’occupera de débloquer les fonds à la date convenue.

Le règlement des dernières formalités.

Acheter un bien immobilier suppose de faire face à certains frais imputables aux propriétaires.

La régularisation des frais de copropriété.

Lors de la vente d’un bien en copropriété, il est d’usage que les charges du trimestre en cours soient reversées en partie au vendeur pour la période où le bien sera occupé par l’acquéreur. En effet, les charges sont éxigées par les syndicats de copropriété par anticipation au premier jour du trimestre en cours.

L’acquéreur rembourse donc, au prorata de son temps d’occupation sur le trimestre, le montant des charges payées par le propriétaire. C’est le notaire qui s’occupe de ces formalités et exige le paiement des sommes, qui transitent également par son compte de dépôt afin d’offrir les mêmes garanties que pour le paiement du solde du prix de vente.

Le notaire prendra également la charge de demander les frais de mutation qui sont dus au syndicat de copropriété en cas de changements de propriétaire. Ces frais s’élèvent généralement à 500 euros environ.

Les frais de notaire.

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Il devra donc les régler au notaire le jour de la signature de l’acte authentique de vente. On compte en général 8% du prix du bien dans l’ancien et 3% dans le neuf. Un pourcent de cette somme est dédiée à la rémunération du notaire, appelée “émoluments”.

La taxe foncière.

La taxe foncière est due par le propriétaire d’un bien au 1er janvier de chaque année. Cependant, il est d’usage que l’acquéreur rembourse au proprata des mois occupés le montant versé par le propriétaire pour l’année en cours.

Les frais de mainlevée d’hypothèque.

Si le vendeur possède un prêt en cours pour le logement qui fait l’objet de la vente, le notaire se charge de le rembourser à sa banque avec les sommes obtenues de l’acquéreur. Si le prêt est garanti par une hypothèque, il prend en charge les modalités de levée de ladite hypothèque et prélève 1% du prix de vente du bien pour se rémunérer.