Comment fixer le loyer de son appartement ou de sa maison ?

Lorsqu’on décide de placer son bien en location, il existe plusieurs étapes importantes. Une fois le type de location décidé, il est temps de fixer le loyer de son appartement ou de sa maison. Entre rentabilité et accessibilité pour les locataires, le montant est parfois difficile à imaginer. Voici quelques conseils pour y parvenir sans prise de tête.

Quelle réglementation pour fixer le loyer de mon bien ?

Lorsque vous décidez de placer un bien qui vous appartient à la location, déterminer le montant d’un loyer juste en rentable est indispensable. En pratique, une règle simple s’applique : le loyer d’une location vide ou meublée peut être fixé librement par son propriétaire, dans la limite des réglementations en vigueur dans les zones dites tendues.

Déterminer librement le prix du loyer de votre location ne veut surtout pas dire que vous décidez d’un montant au hasard. Il vous faudra au contraire prendre en compte les prix du marché locatif sur votre secteur géographique.

Cette liberté relative des bailleurs crée une problématique de taille : face à la pénurie de logements dans les grandes agglomérations, les propriétaires sont souvent incités à fixer des loyers plus hauts que le marché. Le résultat n’en est pas plus rentable : si le loyer de votre bien est trop important, vous risquez des impayés, une vacance locative importante et surtout, des départs fréquents de locataires se retrouvant dans l’impossibilité de continuer à débourser cette somme pour vivre dans votre bien.

Dans les zones tendues, il existe une réglementation d’encadrement des loyers visant à ne pas exclure davantage les personnes aux ressources moyennes de l’accès au logement. A Paris par exemple, le loyer de votre bien devra être fixé en fonction du loyer de référence majoré fixé par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne.

Les zones tendues concernent 1149 villes de 28 agglomérations de métropoles. L’encadrement des loyers dans ces zones consiste en réalité à plafonner l’évolution des loyers afin de contrôler leur hausse. La réglementation concerne toutes les locations : vides ou meublées, et tous les types de baux : changement de locataire ou renouvellement de bail locatif.

En pratique, même dans les zones tendues, les propriétaires restent libres de fixer le loyer de leur bien pour une première location. En cas de changement de locataire, le loyer ne peut pas être augmenté et le même montant doit être demandé au nouveau locataire.

Pour engager les propriétaires à entretenir les biens qu’ils proposent à la location, une mesure d’exception au plafonnement des loyers a cependant été mise en place. En effet, si le logement est amélioré grâce à des travaux d’entretien ou de rénovation, il est possible pour le propriétaire de demander au nouveau locataire un montant supérieur au loyer précédemment pratiqué. Cette mesure entre également en vigueur dans le cas où le loyer proposé au précédent locataire est manifestement sous-évalué.

Quelle réglementation appliquée dans ma zone ?

Diverses mesures entrent en vigueur en fonction de votre zone géographique. Voici un rappel des diverses réglementations dans les grandes agglomérations.

A Paris, la réglementation concerne les baux signés depuis le 1er juillet 2019. Elle impose aux propriétaires de respecter l’encadrement des loyers lors de la relocation du bien, mais aussi de fixer un loyer qui ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne. Des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui outrepassent la loi pour louer plus cher : jusqu’à 5 000 euros d’amende et l’obligation de ramener le loyer à son juste montant. Pour faciliter la fixation des montants de loyers des propriétaires parisiens, la mairie de Paris a mis en place une carte interactive qui indique le plafond exact applicable au logement loué en fonction de sa zone géographique.

A Lille, Hellemmes et Lomme, la réglementation concerne les baux de location signés depuis le 1er mars 2020. Elle impose un plafond maximal pour le montant des loyers, combiné avec un encadrement des loyers lors de la relocation des biens. En cas de besoin, vous pouvez également vous référer à la mairie et au service d’urbanisme afin de connaître les conditions particulières et le plafond maximum fixé par la municipalité.

Le même fonctionnement qu’à Lille et Paris est imposé dans d’autres grandes agglomérations comme Aubervilliers, Epinay-Sur-Seine, la Courneuve, Saint-Denis et Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse et L’Ile-Saint-Denis. La réglementation pour ces communes concerne les baux de location signés à compter du 1er juin 2021.

De nombreuses autres communes devraient être concernées par les mesures d’encadrement des loyers d’ici la fin de l’année 2021. On parle de la métropole de Lyon, Grenoble, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et d’autres communes de la proche banlieue parisienne.

Comment fixer le loyer de mon bien si je réalise un investissement locatif ?

De nombreux dispositifs à l’endroit des propriétaires particuliers ont été mis en place par l’Etat afin de pousser à construire et à acquérir des logements situés dans des zones où la demande est la plus forte. Avec la loi de l’offre et de la demande, qui dit zone recherchée dit loyer plus hauts. Le principe de ces dispositifs fiscaux est le suivant : proposer aux propriétaires de biens placés à la location des avantages fiscaux en échange de leur engagement à respecter les conditions suivantes :

• louer le logement vide
• à usage de résidence principale
• pendant une durée minimale variable
• en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires dans certains cas.

Les dispositifs sont les suivants : Robien, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie, ou encore Borloo.

La taxe Apparu, bien connue des propriétaires de locations de moins de 14m²entre 2012 et 2019, a maintenant disparu depuis le 1er janvier 2020. En effet, elle était jugée peu efficace pour réduire les loyers trop élevés de micro-logements.

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour 2021.

L’administration fiscale publie chaque année des plafonds de loyers et de ressources des locataires à ne pas dépasser pour les propriétaires de biens placés en location dans le cadre d’investissements locatifs. Ces plafonds sont la résultante des dispositifs cités plus haut (Denormandie, Pinel, Cosse, Duflot, Scellier, Robien, Borloo et Besson). Voici comment calculer vos loyers en fonction de ces indicatifs.

Les dispositifs visent à augmenter le nombre et la qualité des logements à caractère d’habitation principale mis sur le marché, pour lutter contre la crise d’accès au logement. Ces dispositifs concernent donc l’investissement locatif dans l’ancien, la réhabilitation de l’ancien et l’investissement dans le neuf et la construction.

Il existe en réalité deux outils intéressants mis à la disposititon des propriétaires bailleurs pour les aider à payer moins d’impôts sur leurs revenus locatifs. On parle ici de :

• dispositif Louer Abordable, qui depuis le 1er février 2017, permet aux bailleurs de bénéficier d’une déduction sur le montant perçu de ses loyers variant de 15% à 85% selon le niveau du loyer et des ressources du locataire. Ce dispositif est applicable aux logements anciens dont le propriétaire souhaite appliquer un loyer dit social.
• l’avantage fiscal Denormandie, entré en vigueur le 1er janvier 2019, qui permet au bailleur de bénéficier d’un maximum de 63 000 euros de réduction d’impôt pour les propriétaires réalisant un investissement locatif dans un logement ancien à réhabiliter.

En pratique, sur quels éléments puis-je m’appuyer pour fixer facilement mon loyer ?

Lors de la première mise en location de votre bien, que celui-ci soit un appartement ou une maison, il vous faudra réfléchir concrètement au montant du loyer que vous allez demander. De ce montant dépendent en effet plusieurs choses : d’abord, la rentabilité de votre investissement locatif, mais aussi l’attractivité de votre bien sur le marché locatif de votre secteur.

Pour que le loyer soit juste pour les deux parties, il faut qu’il soit abordable pour le locataire et rentable pour vous. Pour déterminer le rendement dont vous avez besoin pour entrer dans vos frais en louant votre bien, il existe plusieurs critères à prendre en compte.

En tant que bailleur, vous devez en effet faire face à des charges : un crédit à rembourser, des assurances, les taxes foncières… Vous avez donc besoin que la rentrée d’argent permise par le paiement du loyer par votre locataire soit la plus importante possible.

De son côté, le locataire doit pouvoir faire face sereinement au montant du loyer qu’il doit payer chaque mois. On considère généralement que la part des ressources d’une personne locataire ne doit pas dépasser les 33% pour qu’il possède un reste à vivre suffisant et puisse assumer ses charges sans risque d’impayé.

A vous donc de trouver le bon équilibre ! Pour cela, nous vous conseillons d’évaluer le montant de vos charges en prenant en compte les impôts que vous devrez payer sur vos revenus fonciers. Une fois ce montant obtenu, augmentez le de la somme dont vous avez besoin pour obtenir un rendement et vous constituer un petit revenu complémentaire sans tout perdre dans le paiement de vos impôts fonciers.

Une fois que vous savez ce dont vous avez besoin, il est temps de vérifier que le montant que vous allez demander à vos futurs locataires n’est pas irréaliste. Pour cela, comparez les biens similaires au vôtre qui se trouvent sur le même secteur locatif. On peut considérer qu’une différence de loyer d’environ 10 à 15% est envisageable. Au-delà, il faudra probablement revoir votre proposition à la baisse, car si votre logement est trop au dessus des prix du marché locatif, il ne trouvera pas preneur.

De plus, un logement plus cher n’est pas toujours plus rentable. En effet, si vous placez un loyer trop élevé, vous vous exposez à des risques d’impayés plus importants, mais également à une grande vacance locative. Les locataires qui estiment payer un loyer trop important par rapport aux autres biens disponibles sur le secteur n'hésitent pas non plus à déménager plus rapidement pour payer moins, ce qui engage pour votre part des changements de locataires plus fréquents.

C'est ensuite en comparant vos besoins pour opérer un rendement sur investissement et la justesse du loyer proposé à vos futurs locataires par rapport aux prix du marché que vous pourrez fixer un loyer adapté aux besoins de chacune des parties.