Comment confier la vente de son bien immobilier à un avocat ?

Depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970, les avocats ont la possibilité d’intervenir comme mandataires en transactions immobilières. Cependant, peu d’entre nous savent qu’ils peuvent confier leur bien à la vente à un avocat. Bien loin de l’idée de la saisie immobilière, les avocats sont aussi habilités à vous aider à réaliser un projet immobilier et sont les professionnels les mieux placés dans certaines situations plus complexes.

Puis-je confier mon bien à n’importe quel avocat ?

Certains avocats sont spécialisés en transaction immobilière, ou plus précisément en droit de la vente immobilière. En effet, la loi impose un certain nombre de règles encadrant les pratiques et nommant des interlocuteurs obligatoires pour conclure une vente. Le notaire en fait partie. Et si on pense bien moins souvent à faire appel à un avocat pour vendre son bien, il peut en réalité être une aide précieuse dans certaines situations.

En principe, tous les avocats peuvent décider de pratiquer l’activité de mandataire en immobilier à titre accessoire, à la condition de déclarer leur pratique à leur Bâtonnier. Cependant, ils doivent posséder une excellente connaissance du marché foncier de leur secteur, ainsi qu’un bon réseau de professionnels pour mener la vente à bon port.

Avocat et mandataire immobilier : la même pratique ?

Les avocats sont des professionnels du droit. Leur pratique est donc différente de celle des mandataires, même si leurs compétences peuvent s’entrecroiser. Les avocats sont en mesure de vous assister en tant que vendeur lors de la signature des offres d’achat, des promesses de vente ou encore de l’acte authentique de vente.

Cependant, ils n’ont pas l’obligation de répondre aux mêmes obligations légales que les mandataires immobiliers. Cela est dû au contrôle exercé sur leur corps de profession et leurs pratiques de manière générale.

Contrairement aux notaires, les avocats sont moins nombreux à exercer cette activité accessoire de mandataire en immobilier en raison de son caractère commercial, parfois contraire à la déontologie de leur profession. La principale différence entre un mandataire immobilier et un avocat, c’est que ce dernier, par sa profession, se doit de défendre uniquement les intêrets de la personne qui l’a mandatée pour réaliser son projet immobilier.

Les avocats mandataires en immobilier n’ont pas le droit d’être rémunérés pour autre chose que la rédaction des actes juridiques dans le cas où la vente n'aboutit pas. Comme pour les mandataires, ils ne peuvent donc pas vous demander d’indemnisation pour leur travail, excepté pour la rédaction des actes légaux tarifés.

Concrètement, on pourrait s’acccorder à dire que les professions de mandataire en immobilier et d’avocat sont complémentaires pour la réalisation d’une vente. Là où le mandataire apporte une connaissance fine du marché, les avocats complètent le travail par une expertise juridique poussée (droit de l’urbanisme, procédure de succession ou d’indivision, divorce, baux commerciaux…). Signer un mandat de vente auprès d’un avocat, c’est donc sécuriser juridiquement la vente de votre bien immobilier.

Concrètement, le travail de l’avocat mandataire en immobilier consiste à :

• gérer la vente, l’achat ou la location de biens immobiliers
• guider la procédure d’achat ou de locations
• accompagner ses clients dans la gestion de leur patrimoine immobilier
• représenter ses clients dans le cadre d’une vente aux enchères

Pourquoi confier mon bien à un avocat ?

Confier votre bien immobilier à la vente à votre avocat vous permet bien sûr de faire appel à ses compétences juridiques. L’avocat est un professionnel expert en matière de droit, mais aussi de contencieux. Il est donc bien au fait des formalités qui pourraient vous poser problème, et saura régler les différends entre acquéreur et vendeur grâce à son excellente connaissance des obligations légales de chacun et des solutions qui s’appliquent. Contrairement aux mandataires et aux agents immobiliers, l’avocat prend parti pour la personne qui l’a mandatée : le vendeur ou l’acquéreur. En tant que vendeur, votre avocat aura donc pour mission de défendre vos seuls intêrets, dans le respect de ses obligations légales et de son code de déontologie.

Confier votre bien à votre avocat, c’est aussi choisir de vous faire accompagner par un professionnel de confiance, capable de vous conseiller et d’être votre unique interlocuteur pour tous les actes de la vente immobilière que vous vous apprêtez à réaliser. L’avocat est le professionnel le mieux placé pour reconnaître et anticiper les éventuels contencieux et les difficultés d’application d’un acte de vente. Au quotidien, l’une des premières missions des avocats de droit privé est de rédiger des actes, contrairement aux notaires dont la mission principale est de leur donner légitimité et de valider leur authenticité grâce à leur publication.

Lorsque vous confiez votre bien à votre avocat, celui-ci aura pour mission de s’assurer de la slovabilité juridique et fiscale de la transaction que vous vous apprêtez à effectuer. Vous serez informés de l’engagement auquel vous soumet chaque démarche, ainsi que leurs conséquences afin de pouvoir maîtriser votre projet du début à la fin.

Attention, l’avocat mandataire en immobilier n’a pas non plus le rôle d’un courtier. L’aspect purement commercial ne peut en effet pas être pris en charge par votre avocat : il ne négociera pas pour vous de prêt immobilier. Cependant, l’avocat apporte son analyse juridique à votre projet pour vous aider à définir votre solvabilité.

L’avocat mandataire en immobilier est donc soumis à quelques obligations. Parmi elles, on trouve l’obligation de garder son indépendance, de respecter le secret professionnel dans le but d’éviter les conflits d’intêrets et de préserver ses obligations déontologiques. Il doit ausi vérifier la validité du mandat signé avec son client et évaluer sa situation juridique et fiscale, et lui transmettre des informations vérifiées. Le client doit donc être informé de toutes les caractéristiques juridiques qui résultent de la transaction effectuée ou à venir.

Quel mandat pour vendre mon bien ?

Lorsqu’on fait appel à un professionnel pour réaliser une vente immobilière, la signature d’un mandat est obligatoire. Le mandat doit être un acte écrit, signé par les deux parties (l’avocat et le mandant). Sur ce document doivent être indiquées les informations suivantes :

• l’identité du mandant
• l’identité de l’avocat et son lieu d’exercice
• la nature de la mission juridique principale de l’avocat
• les conditions de réalisation et les modalités de l’opération
• le montant et le mode de rémunération de l’avocat
• la durée du mandat

Généralement, les mandats de vente sont conclus pour une durée de trois mois renouvelables. Il en existe trois types :

• le mandat de vente simple, qui vous autorise à confier votre bien à d’autres professionnels et à vendre par vous-même
• le mandat de vente semi-exclusif : vous pouvez vendre par vous-même, mais pas confier votre bien à d’autres professionnels
• le mandat de vente exclusif : vous n’avez ni le droit de vendre votre bien seul, ni de le confier à d’autres professionnels de l’immobilier

C’est seulement une fois le mandat signé que l’avocat pourra se mettre au travail et réaliser les actions indispensables à la vente de votre bien :

• l’analyse juridique de votre projet et de votre transaction
• la mise sur le marché du bien
• l’organisation des visites, réalisées par l’avocat ou par des prestataires travaillant sous sa reponsabilité
• la sélection des candidats acquéreurs et toutes les formalités liées à la transaction, en lien étroit avec des partenaires de confiance
• la rédaction des actes : compromis de vente, acte authentique de vente et transmission au notaire pour publication des documents au regitre des ventes
• le maniement des fonds

Contrairement aux mandataires immobiliers, les avocats sont autorisés à manier les fonds pour une transaction immobilière. Ces derniers doivent être déposés sur un compte bancaire propre à cet effet, en attendant d’être reversés au vendeur.

Quelle rémunération de l’avocat pour une vente immobilière.

Pour rappel, les avocats n’ont pas le droit de vous demander une indemnisation pour leur travail si la vente n’est pas conclue. Cependant, ils doivent vous demander de les indemniser pour la rédaction des éventuels documents légaux qu’ils ont effectués.

Comme pour les mandataires et les agents immobiliers, les honoraires perçus doivent être inscrits dans le mandat de vente. Les honoraires sont libres, et représentent en règle générale un pourcentage du prix de vente. Si la vente n’aboutit pas, les honoraires ne sont pas dus.

En plus de ces honoraires, l’avocat peut vous demander une rémunération fixe pour la rédaction des actes légaux : compromis de vente et acte authentique de vente. Cette rémunération lui sera due même si la vente n’est pas conclue, dans le cas où les documents ont effectivement été rédigés.

Les cas particuliers.

Dans certaines situations, vendre un bien immobilier n’est pas forcément une partie de plaisir. On peut penser aux divorces ou aux successions, mais aussi aux procédures de saisie des biens immobiliers par les créanciers. Le recours à un avocat mandataire en immobilier peut alors être une solution indispensable dans ces situations.

En cas de divorce ou de séparation, l’avocat d’une des parties peut se charger de la vente du bien immobilier possédé par les deux époux. Dans ce cas, le professionnel est au fait des enjeux liés à la vente et saura se montrer rapide et efficace pour permettre aux deux parties de bénéficier d’une procédure simplifiée.

Même chose en cas de vente en indivision. L’avocat, par son expertise en matière de droit immobilier, saura vous conseiller afin de satisfaire toutes les parties et de s’assurer que chacun reçoive ce qui lui est dû. Recourir à un avocat est conseillé, surtout si les parties ne jouissent pas d’une bonne entente. Bien sûr, ce conseil est également valable en cas de succession, même si le notaire apparaît comme le professionnel le plus à même d’intervenir.

En cas de saisie immobilière, qui correspond à la vente forçée d’un bien immobilier sur ordre judiciaire dans le but de récupérer des créances, l’avocat est indispensable. La procédure est en effet complexe, et vos intêrets devront être défendus. Vous aurez également besoin d’être conseillé. Ce faisant, l’avocat peut vous représenter et vous aider à minimiser les risques liés à une saisie immobilière.

Pour contester la saisie immobilière, démontrer des vices dans la procédure ou tout simplement vous conseiller sur le meilleur choix à faire en fonction de votre situation, n’hésitez pas à faire appel à votre avocat.