Comment aborder les points faibles de son bien dans son annonce immobilière ?

Vendre un bien immobilier ce n’est pas seulement lister ses atouts et les présenter de manière avantageuse aux acquéreurs intéressés par le logement dont il est question. Cela suppose aussi, lors de la rédaction de l’annonce immobilière, de se pencher sur les points faibles du bien pour savoir comment les aborder auprès des acquéreurs potentiels. Voici donc comment les reconnaître de manière objective et les présenter efficacement dans votre annonce immobilière.

Reconnaître les points faibles de votre bien immobilier.

Votre bien représente ce que vous appréciez en matière d’immobilier. Vous l’avez choisi pour des raisons bien précises, et il vous semble donc difficile d’y trouver des points négatifs. A moins bien sûr que ce ne soit l’une de ces raisons identifiées qui vous pousse à déménager ! Quoi qu’il en soit, il est indispensable de faire en sorte d’identifier clairement les points faibles de votre bien immobilier afin de les exposer clairement et honnêtement dans votre annonce immobilière. Généralement, les points faibles des logements entrent dans les catégories qui suivent.

Un appartement au rez-de-chaussée ou au premier étage.

En ville, les rez-de-chaussée ne sont pas considérés comme des points positifs lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier. En effet, habiter en rez-de-rue implique plusieurs points négatifs, notamment l’insécurité liée à l’exposition directe aux nuisances de la rue et de la ville en général.

Cependant, certains biens situés au rez-de-chaussée peuvent devenir rares sur le marché immobilier de certains secteurs. Il s’agit principalement des ateliers d’artistes ou des biens donnant sur cour, à l’abri des regards et des potentielles incivilités et nuisances.

Les biens imposant un vis-à-vis important.

Dans certains quartiers, le vis-à-vis est une condition sine qua none à l’existence des logements. Quand les immeubles sont construits dans des rues étroites, il est évident que l’on ne peut pas attendre d’un logement qu’il propose une vue dégagée et une intimité à toute épreuve. Cependant, le vis-à-vis trop important impacte le prix de vente. On entend par vis-à-vis important une distance de moins de 10 mètres entre deux logements et fenêtres. Cette même imputation de la proximité des voisins s’applique également pour les maisons mitoyennes.

Les biens situés dans un cadre bruyant.

Les nuisances sonores sont également un point faible important pour la vente d’un bien immobilier. Ainsi, si votre bien est situé près d’une avenue passante ou en bordure de périphérique ou de voie rapide, cela sera considéré comme un point faible important. Les biens situés sur certaines rues considérées comme historiques ou prestigieuses ne sont pas concernés par cette baisse de prix dûe au bruit.

Des commerces et activités bruyantes proches de votre bien.

Votre bien se situe au-dessus d’un bar de nuit ? Voilà un point faible qui pourrait déconcerter de nombreux acquéreurs. Il n’est en effet pas aisé de trouver le calme dans ces circonstances. Aussi, tout commerce ou activité qui causerait des nuisances sonores dans votre bien sera considéré comme un point négatif. On comptera également les restaurants dont les odeurs pourraient incommoder les acquéreurs ainsi que les pressings par exemple, qui dégagent de la chaleur et des odeurs inconfortables.

La proximité du bien avec des éléments polluants.

Votre bien se situe près d’une autoroute, du périphérique ou bien d’une usine ? Son prix en sera obligatoirement dévalué, à cause des risques que la pollution représente pour les acquéreurs de votre bien. Si cela parait logique, reste à savoir comment présenter ces éléments dans votre annonce immobilière pour ne pas faire fuir les acquéreurs potentiels et les inciter à se déplacer pour une visite.

La proximité d’une pompe à essence ou d’un garage automobile.

Comme pour les usines et routes passantes, les pompes à essence et les garages automobiles représentent une pollution certaine. Les conséquences au niveau du bruit, de la fréquentation quasi permanente et des émanations dangereuses pour la santé peuvent consituter un frein à la vente de votre bien. Pour les acquéreurs, ces éléments représentent donc généralement un point négatif assez important pour ne pas s’intéresser à votre logement, même s’il possède des caractéristiques intéressantes.

La vue sur des éléments d’urbanisme dérangeants.

Certains logements possèdent une vue panoramique sur des éléments urbains peu confortables. On parle par exemple des cimetières ou des crématoriums, qui peuvent être des monuments particulièrement imposants comme à Lyon.

Ces logements là possèdent donc un large point négatif qu’il sera facile d’identifier pour les propriétaires. Si certains ne sont pas dérangés par une vue sur un cimetière et l’aspect lugubre et triste qu’ils peuvent dégager, d’autres y verront une fin de non recevoir ferme et définitive. Particulièrement difficile à justifier et à faire oublier, la vue sur les cimetières fait donc partie des points négatifs par excellence pour la vente d’un bien immobilier.

Les éléments non rédhibitoires mais peu engageants pour conclure une vente immobilière.

La liste exposée ci-dessus n’est bien sûr pas exhaustive. Il est important de savoir que suivant la localisation de votre bien et les caractéristiques que l’on en attendra, en lien avec son architecture, certains éléments pourraient être considérés comme des points négatifs par les acquéreurs.

Par exemple, une maison située en milieu rural ne possédant pas d’extérieur pourrait être un élément de refus par les acquéreurs potentiels, et ce même si la maison présente des caractéristiques et une surface intéressantes.

A contrario, un bien qui possède un extérieur donnant sur une rue très passante en ville ne pourra pas obligatoirement donner lieu à une plus-value, puisque cet extérieur sera certainement inutilisable en raison de la pollution sonore due à l’environnement du bien.

Enfin, les points négatifs peuvent varier en fonction de la perception qu’en auront les acquéreurs potentiels. En fonction de leur budget et de leurs critères de recherche, certains acquéreurs verront d’un œil mauvais la réalisation de travaux de finition dans un logement, tandis que d’autres y verront l’opportunité d’y mettre leur patte. Bien sûr, il n’est pas possible d’anticiper la réaction des acquéreurs potentiels. Cependant, il semble intéressant de se pencher sur les potentiels points négatifs de votre bien, d’une manière objective et en essayant au maximum de vous mettre à la place des ménages qui se déplaceront pour le visiter.

Comment mettre en valeur les aspects négatifs de votre bien dans votre annonce immobilière ?

La première certitude à avoir en la matière est la suivante : pour ne pas faire fuir les acquéreurs potentiels, il sera indispensable de ne pas faire de rétention d’informations en cachant certains points négatifs présentés par votre bien.

Plutôt que de jouer cette carte, préférez l’astuce d’insister sur les points positifs de votre bien qui seront bien plus valorisants que les aspects moins attrayants. En général, les acquéreurs potentiels auront tendance à se focaliser sur le positif en consultant votre annonce immobilière, en relégant au second plan les points qui leur plaisent moins.

Attention, certains éléments seront rédhibitoires pour certains acquéreurs. Dans ce cas là, il faut accepter qu’une part des acquéreurs ne sera pas touchée par votre bien, et c’est parfaitement normal. Les points négatifs peuvent tout à fait faire partie de critères non négociables pour les acquéreurs, il s’agira de respecter ces choix.

En décidant de mettre votre bien en vente, vous devez donc vous engager à être complètement honnête avec les personnes qui consulteront votre annonce et se déplaceront pour visiter votre bien. Attirez les en mettant en exergue les caractéristiques positives de votre bien. Par exemple, si vous vendez un appartement au premier étage, mentionnez le fait que la situation du bien est adaptée aux familles avec des enfants en bas âge car le risque de chutes est bien minimisé par rapport à un bien situé au 6e étage d’un immeuble.

Si vous vendez un bien situé proche d’une autoroute ou d’un grand axe routier, précisez que cela peut tout à fait convenir à une personne recherchant un pied à terre pour des déplacements professionnels par exemple. Le logement serait ainsi facilement accessible et certainement proche des centres d’affaires qui sont souvent en périphéries des villes. N’hésitez donc pas non plus à mentionner les gares par exemple.

En revanche, si votre bien dispose d’une vue sur un élément dérangeant comme un cimetière, il faudra obligatoirement en faire mention. Vous ne pourrez certainement pas trouver d’avantages quant à la situation du logement par rapport à cet élément d’urbanisme tout particulier, cependant vous pouvez expliciter à l’acquéreur potentiel que vous avez conscience du caractère particulier de la localisation géographique de votre bien et appliquez conséquemment une baisse de prix.

Si vous indiquez tous les éléments indispensables dans votre annonce, les acquéreurs potentiels qui se déplaceront pour une visite de votre bien ne seront pas déçus, puisqu’ils seront déjà informés et qu’ils pourront anticiper le désagrément lié au point négatif mentionné dans l’annonce de vente. C’est donc tout l’intérêt de faire en sorte d’être le plus honnête possible avec vos acquéreurs, qui attendent de vous d’être rassurés par votre attitude et la conformité du bien visité avec celui présenté dans l’annonce.

Si vous décidez malgré tout de ne pas mentionner tous les éléments dérangeants dans votre annonce immobilière, vous vous exposez à des déceptions en masse. Les acquéreurs qui se déplaceront, peut être en nombre, risquent fortement de tourner les talons et de ne plus revenir une fois qu’ils auront repéré les points négatifs que vous n’avez pas mentionné dans l’annonce. Gardez donc en tête que les acquéreurs qui sont prêts à voir un logement présentant des points négatifs seront toujours plus enclins à passer outre et à faire une offre d’achat que ceux qui risquent de se sentir pris au piège et trompés en arrivant pour une visite qui ne prend pas la tournure espérée.