Que peut-il arriver après l’achat d’un bien immobilier ?

On pense souvent que les étapes d’achat d’un bien immobilier sont celles qui demandent le plus d’attention et d’énergie de la part des acquéreurs. C’est bien vrai, cela dit on néglige trop souvent les points de vigilance à garder en tête après une transaction immobilière.

La remise des clés du bien.

La remise des clefs du bien immobilier dont il était question pour la réalisation de la transaction immobilière est généralement effectuée au moment de la signature de l’acte authentique de vente, chez le notaire.

Cependant, pour des raisons diverses et variées, il est tout à fait possible de réaliser cette étape avant, ou après la signature de l’acte authentique de vente.

Le propriétaire du logement peut en effet demander à jouir plus longtemps que prévu du bien dont vous devenez acquéreur. Cela peut être justifié par un imprévu, une contrainte personnelle ou tout simplement par des défauts de délais entre le moment de la signature de la vente du bien et la signature d’achat de leur nouvelle propriété.

L’obtention de l’acte de propriété.

Après la vente, vous aurez besoin d’obtenir votre certificat de propriété, certifié par l’acte définitif de vente signé chez le notaire. Cette formalité peut prendre un peu de temps, c’est pourquoi vous n’obtiendrez pas votre copie directement après la vente, mais seulement quelques temps plus tard. On compte en général 4 à 6 mois, le temps pour le notaire de faire enregistrer la transaction au registre des hypothèques et de faire publier l’acte authentique de vente au fichier immobilier.

C’est aussi à ce moment-là que vous recevrez le décompte des honoraires et des frais de notaire, ainis qu’un éventuel remboursement correspondant au trop-perçu versé au moment du paiement de la provision sur frais de notaire.

Les recours possibles en cas de déconvenue.

Une fois l’acte de vente signé, on pourrait croire que le vendeur est démis de ses responsabilités vis-à-vis du bien qu’il viend de vendre. Cependant, afin de protéger les acquéreurs, de nombreuses garanties sont mises en place et permettent de faire valoir ses droits en cas de litige.

La garantie des vices cachés.

L’article 1641 du Code Civil prévoit une action en garantie des vices cachés. Grâce à cette garantie, l’acquéreur dispose de deux ans pour intenter une action à compter de la date de découverte du vice. Il est donc possible de déclencher cette action en garantie après la date de signature ou bien à l’entrée dans les lieux.

Cependant, pour que la garantie fonctionne, elle doit s’appliquer à un vice caché. Un défaut apparent ne peut en aucun cas être pris en charge, surtout s’il s’agit d’un vice que l’acquéreur a noté auparavant, lors des premières visites. Si le vice est noté comme accepté dans l’acte de vente, alors il ne pourra en aucun cas être indemnisé au titre de la garantie des vices cachés.

Cela signifie donc que tous les vices relevés par les diagnostics techniques immobiliers ne seront pas couverts puisqu’ils ne seront pas considérés comme des vices cachés, les diagnostics étant annexés au compromis de vente.

De plus, le vice caché doit être antérieur à la vente et impliquer que l’acquéreur ne se serait pas engagé dans la vente s’il en avait eu connaissance. On peut aussi considérer que l’acheteur aurait entamé une importante négociation du prix de vente s’il avait noté le vice en premier lieu.

L’action en annulation pour dol.

Le dol est un terme utilisé pour désigner l’action volontaire du vendeur de vicier le consentement de l’acquéreur, par l’usage de tromperies. Après la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut donc solliciter l’annulation de la vente ainsi que la restitution du prix de vente s’il considère qu’il a été victime d’un dol (au sens de l’article 1137 du Code Civil). L’acquéreur doit bien évidemment apporter une preuve de cette tromperie, et intenter une action en annulation pour dol dans un délai de 5 ans à compter de la signature du compromis de vente. On peut par exemple considérer que le dol peut être invoqué lorsque le vendeur cache volontairement l’existence d’un projet de construction obstruant la vue et/ou la luminosité du bien qu’il cède à l’acquéreur.

L’action en réduction du prix.

L’action en réduction du prix est liée à une erreur de calcul de la superficie en loi Carrez (prévue dans la loi du 10 juillet 1965). Lorsque la surface réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle qui est mentionnée dans l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut intenter une action en réduction du prix de vente, proportionnelle aux mètres carrés manquants. L’acquéreur peut intenter cette action dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Il faut d’ailleurs, bien spécifier la surface du bien exprimée en mètres carrés, calculée d’après les principes de la loi Carrez dans le compromis de vente. Un compromis de vente qui ne mentionnerait pas correctement la surface du bien concerné pourrait être considéré comme nul et non valide d’après la loi du 10 juiillet 1965 (loi Carrez).

L’action pour non-délivrance du bien.

Après la signature de votre acte de vente, vous devez en théorie pouvoir prendre possession du bien que vous venez d’acheter. Parfois, une remise des clefs defférée est prévue pour arranger le vendeur et lui laisser le temps de se retourner pour trouver un autre logement ou organiser son déménagement.

Toutefois, si le vendeur ne libère par votre bien dans les temps impartis ou qu’il ne vous est pas remis dans des conditions conformes à celles dans lequel vous l’avez acheté, vous pouvez saisir la justice pour obtenir l'exécution de la vente ou faire annuler la vente, sans pénalités financières pour vous.

En effet, le logement que vous achetez doit vous être donné en l’état dans lequel vous l’avez visité. C’est ce que prévoit l’article 1614 du Code Civil.

Si le propriétaire du logement que vous achetez n’est pas certain d’arriver à déménager pour libérer le bien au moment de la signature de l’acte authentique de vente, alors il vaut peut-être mieux vous mettre d’accord sur une date différée pour la remise des clefs.

Faire face à vos nouvelles charges.

Etre propriétaire, c’est une expérience fabuleuse. Cependant, c’est aussi une grande responsabilité financière pour assumer votre nouvel achat.

Habiter sa maison coûte de l’argent : chauffage, assurance habitation, factures de gaz ou d’éléctricité, entretien des extérieurs et éventuellement installation d’une alarme… Les postes de dépense sont nombreux.

Ce budget a normalement déjà été évalué avant de vous engager à acheter le bien. Il doit également comprendre les différentes taxes auxquelles les propriétaires sont soumis.

La taxe d’habitation.

La taxed’habitation est perçue par les communes et les départements. Elle est utilisée pour financer les services publics ainsi que les infrastructures comme les écoles, les équipements sportifs et culturels, les routes et transports en commun… Elle cherche à améliorer la qualité de vie des habitants d’une commune.

Le calcul prend en compte la valeur locative cadastrale de votre bien, le taux d’imposition lié à votre commune et les revenus de votre foyer. Le nombre de personnes vivant dans votre foyer indique aussi l’augmentation ou la baisse du montant obtenu.

Depuis la réforme de 2018, la taxe d’habitation est progressivement supprimée pour les résidences principales. Le dégrèvement est soumis au revenu fiscal de référence des ménages. Elle n’existera définitivement plus à partir de 2023.

La taxe foncière.

La taxe foncière est un autre impôt local, qui est dû à partir du premier 1er janvier que vous passez dans un logement en tant que propriétaire. Concrètement, l’administration fiscale prend en compte le ménage qui est propriétaire d’un bien au 1er janvier de l’année en cours comme redevable de la taxe foncière.

Cette taxe concerne les logements occupés et les logements vides, contrairement à la taxe d’habitation. Les propriétaires de biens immobiliers sont les seuls concernés par la taxe foncière : propriétaires vivant dans leur bien ou propriétaires bailleurs.

Dans le cas d’un achat ou d’une vente d’un bien en cours d’année, l’acquéreur se doit de rembourser une partie de la taxe foncière au vendeur au proprata de la date d’achat du logement.

La taxe foncière se calcule sur une base correspondant à 50% de la valeur locative cadastrale de votre bien. Il existe un abattement sur la valeur locative cadastrale pour les propriétés non baties s’élevant à 20%.

Les charges de copropriété.

Acquérir un logement en copropriété implique de s’acquitter des charges qui seront imputées à votre lot. Le mode de calcul de ces charges peut parfois être un vrai casse-tête.

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses engagées pour la gestion et l’entretien de la copropriété. Elles sont réparties entre tous les propriétaires de la copropriété qui les financent collectivement.

On considère qu’en moyenne, un propriétaire dépense environ 50€ par mètre carré et par an. Les dépenses de chauffage collectif sont les plus importantes et constituent presque un tiers de cette somme.

De manière générale, les charges de copropriété sont votées lors des assemblées générales et sont prises en compte dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Des charges exceptionnelles peuvent être demandées aux propriétaires, à la suite de la réalisation de travaux ou d’améliorations des services proposés dans l’immeuble.

Il faut donc distinguer les charges de copropriété générales, qui correspondent aux sommes engagées pour permettre le fonctionnement de la copropriété des charges spéciales, qui financent des dépenses exceptionnelles comme les travaux. Le montant des charges imputé à chaque lot dépend de la nature des charges.

Les charges courantes comprennent donc le plus souvent :

• les honoraires du syndicat de copropriété
• la rémunération du personnel (gardien et ménage)
• les travaux de maintenance et de réparations mineures
• l’entretien des parties communes
• les dépenses d’énergie comme le gaz, l’électricité et le gaz.

Les charges spéciales doivent faire l’objet d’un vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Elles regroupent les travaux nécessaires au bon entretien de l’immeuble ainsi qu’aux travaux d’amélioration du bâtiment. Comme elles ne sont pas prévues dans le budget trimestriel imputé à chaque lot, tous les propriétaires ne doivent pas s’en acquitter. Seuls les ménages qui profiteront de l’amélioration réalisée doivent s’acquitter des charges spéciales y correspondant.

Un budget prévisionnel de charges est voté chaque début d’année par tous les copropriétaires. Ce budget permettra de prendre en charge les dépenses courantes. Les dépenses exceptionnelles sont quant à elles votées au cas par cas.

Les quote-part : kézako ?

Les quote-part attribuées à un lot de copropriété correspondent aux parties communes attachées à chaque lot, dont la proportion de mesure en tantièmes.

L’attribution d’un tantième se base sur la valeur des parties privatives en fonction de la superficie habitable, du niveau de confort (terrasse ou balcon par exemple), du calme… Plus la quote-part est élevée, plus les charges de copropriété qui seront imputées au lot seront élevées.

Chaque membre de la copropriété doit ensuite s’acquitter du montant des charges qui correspond à sa quote-part.