Vente immobilière : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Le vendeur d’un bien immobilier est soumis à l’obligation de fournir à l’acquéreur de son bien des diagnostics immobiliers visant à établir l’état du logement en toute objectivité. Les diagnostics concernent la présence d’amiante, de termites, de plomb mais aussi la performance énergétique du logement. Obligatoirement réalisés par un professionnel certifié, ils sont indispensables pour conclure la vente.

Les diagnostics immobiliers obligatoires.

Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent prendre la forme d’un dossier de diagnostics techniques (DDT) remis aux acquéreurs et annexé au compromis de vente ainsi qu’à l’acte authentique de vente. Il existe 12 diagnostics immobiliers obligatoires.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le diagnostic de performance énergétique vise à définir la consommation en énergies d’un bien immobilier, ainsi que la quantité de gaz à effets de serre qui sont émis. Il doit, comme tout diagnostic immobilier, être réalisé par un professionnel certifié.

Tous les logements sont concernés par l’établissement d’un DPE, sauf si le logement vendu a vocation à être occupé moins de 4 mois par an. Il doit contenir les informations suivantes :

• les caractéristiques de votre logement ainsi que le descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation
• les conditions d’utilisation et de gestion de ces équipements ayant une incidence sur les consommations énergétiques.
• une indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements
• une évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effets de serre
• le classement du logement en application d’une échelle de référence (étiquette énergie)
• le classement du logement en prenant en compte la zone climatique et l’altitude (étiquette climat)
• les recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
• la dernière attestation d’entretien annuel de votre chaudière si vous êtes concerné

Une estimation du confort du logement en période de fortes chaleurs peut également être jointe au diagnostic. Les recommandations sont uniquement émises en qualité de conseils.

Pour faire réaliser un DPE, il faudra compter entre 100 et 250€. Le document possède une durée de validité de 10 ans.

Le contrat de risque d’exposition au plomb (CREP).

Ce document, aussi appelé diagnostic plomb, renseigne l’acquéreur sur la présence de plomb dans le logement qu’il s’apprête à acheter. Seuls les logements construits avant 1949 sont concernés par ce diagnostic, puisqu’on trouve du plomb majoritairement dans les vieilles peintures.

Concrètement, le diagnostiqueur cherche à connaître la teneur en plomb de chaque revêtement du bien pour décrire leur état de conservation. Ce diagnostic est précieux pour prévenir les cas de saturnisme chez les enfants ainsi que les risques de dégradation des logements.

La réalisation de ce diagnostic implique une dépense comprise entre 100 et 250€. Si le daignostic relève une présence de plomb inférieure ou égale à 1mg par centimètre carré, le document a une durée de validité illimitée. En revanche, si le diagnostic relève la présence de plus d’1mg/cm² dans le logement, vous serez dans l’obligation de réaliser des travaux d’assainissement du logement avant de le mettre en vente. Il faudra alors réaliser un nouveau diagnostic, et le document présenté dans le dossier de diagnostics techniques devra dater de moins d’un an.

Le diagnostic amiante.

Ce diagnostic vise à estimer la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Il concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Le prix de la réalisation de ce diagnostic est compris entre 80 et 140€. Si toutefois les résultats du diagnostic révélaient la présence d’amiante dans votre logement, plusieurs solutions pourront vous être proposées par le professionnel :

• réaliser une évaluation périodique de conservation des matériaux ou des produits contenant de l’amiante
• réaliser une analyse de risque approfondie en procédant à un prélèvement de l’air pour déterminer la quantité de fibres d’amiante que l’on peut y trouver
• actions correctives et mesures conservatoires, pouvant aller jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait d’amiante.

Tous les diagnostics amiante réalisés après le 1er avril 2013 possèdent une durée de validité illimitée.

Etat de l’installation intérieure d’électricité.

Le diagnostic électricité donne un avis sur la sécurité des installations électriques dans le bien. Seuls les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans sont concernés par la réalisation obligatoire de ce diagnostic. Si vous avez obtenu il y a moins de trois ans une attestation de conformité émise par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel), elle peut remplacer le diagnostic immobilier obligatoire dans le dossier de diagnostics techniques (DDT).

Le prix à payer pour l’obtention de ce diagnostic est compris entre 100 et 140€, pour une durée de validité de trois ans.

Etat de l’installation intérieure de gaz.

Les logements dont l’installation de gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans sont concernés par l’obligation de faire l’objet d’un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure de gaz. Cependant, si l’installation de gaz a déjà été modifiée avant de mettre le logement en vente et qu’elle a fait l’objet d’un certificat de conformité, il n’est pas indispensable de faire réaliser le diagnostic. Le certificat de conformité, pour être valable, doit obligatoirement dater de moins de trois ans avant la signature du compromis de vente et doit provenir d’un organisme agréé par l'État.

Le prix de ce diagnostic varie également entre 100 et 140€, pour une durée de validité de trois ans.

Etat de l’installation d’assainissement non collectif.

Si votre logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte et d’assainissement des eaux usées, il est obligatoirement relié à une installation autonome. Cette installation doit donc faire l’objet d’un diagnostic, effectué par la commune de localisation du bien.

Le Service Public d’Assainissement Non Collectif relié à votre commune effectue donc un contrôle du bon fonctionnement de votre installation et vous remet un document mentionnant les éventuelles anomalies repérées et les risques qu’elles représentent pour la santé des occupants du logement ou pour l’environnement. Dans ce cas, vous aurez l’obligation de faire réaliser les travaux de remise en conformité à votre charge. Si vous décidez de ne pas les faire, vous devrez obligatoirement informer l’acquéreur de l’état de votre installation sanitaire afin qu’il se prononce sur son souhait d’acquérir le bien en l’état et de prendre en charge les travaux nécessaires. Ils devront néanmoins être réalisés au plus tard un an après la signature de l’acte authentique de vente.

Le prix de ce diagnostic varie entre 100 et 150€, pour une durée de validité de trois ans.

L’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages.

On appelle insectes xylophages les insectes qui s’attaquent au bois et peuvent donc endommager la structure d’une maison ou d’un immeuble s’il est situé dans une zone à risque. Ces zones sont définies par arrêté préfectoral. Ce sont donc tous les logements situés dans ces zones qui sont concernés par le diagnostic de présence de termites et insectes xylophages.

Le compte rendu du diagnostic devra comprendre les informations suivantes :

• le bien concerné
• les parties visitées par le diagnostiqueur
• les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites.

Si le diagnostic révèle la présence de termites, il est impératif de prendre des mesures immédiates pour les éradiquer. Même si votre maison a déjà été traitée auparavant, il est fort probable que le traitement soit à renouveler car il n’est que rarement possible de venir à bout des termites en une seule fois. Enfin, la présence de termites n’a pas vocation à empêcher la vente d’aboutir. Cependant, l’acquéreur doit être parfaitement informé des conséquences et de l’état du bâtiment avant la signature du compromis de vente.

La durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois. Aussi, il doit être refait si la date de validité est dépassée au moment de la signature du compromis de vente ou de l’acte authentique de vente.

L’état des risques et pollutions.

Chaque acquéreur doit être informé des risques et pollutions auxquels est exposé le logement dont il s’apprête à devenir propriétaire. Les risques concernés sont les risques miniers, naturels, technologiques, sismiques ou exposition au radon.

Les biens concernés sont situés dans les zones d’exposition définies par arrêtés préfectoraux : vous pouvez obtenir toutes les informations dont vous avez besoin sur l’exposition de votre logement sur le site géorisques.gouv.fr.

L’état des risques peut être rempli directement par le vendeur, propriétaire du bien en utilisant un formulaire disponible sur service-public.fr (www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F12239).

Comme pour l’état des risques relatifs à la présence de termites, ce document possède une durée de validité de six mois et doit être refait si la durée de validité est échue au moment de la signature du compromis de vente ou de l’acte authentique de vente.

Le diagnostic bruit.

Le diagnostic bruit permet de connaître l’existence de nuisances sonores aériennes autour du bien vendu. Il est devenu obligatoire depuis le 1er juin 2020 dans le cas où le logement vendu est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. Il peut parfaitement être réalisé par le vendeur en personne en remplissant le formulaire dédié à cet effet. Sinon, la mairie de la commune où est situé le bien peut se charger de cette formalité.

Les biens à vocation d’habitation mais aussi les terrains constructibles sont concernés par ce diagnostic. Sa durée de validité est quant à elle illimitée.

Quels diagnostics pour une maison individuelle ?

Pour une maison individuelle, le vendeur devra fournir les diagnostics immobiliers obligatoires suivants :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le constat de risque d’exposition au plomp (CREP)
• un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
• un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
• un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
• un état de l’installation d’assainissement non collectif
• un état relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est construite sur une zone à risques
• un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
• un diagnostic bruit.

Cette liste est à ajuster en fonction des conditions d’application des diangostics expliquées ci-dessus, liées à la date de construction de la maison. Si la maison individuelle est située dans une zone à risque pour les mérules (champignons invasifs), le vendeur doit également le signaler à l’acquéreur de son bien.

Quels diagnostics pour un bien en copropriété ?

Si le bien est situé en copropriété, il faudra fournir à l’acquéreur les documents suivants :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le constat de risque d’exposition au plomp (CREP)
• un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
• un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
• un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
• un état relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est construite sur une zone à risques
• un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
• un diagnostic bruit.

Cependant, à la différence des maisons individuelles, le propriétaire d’un bien en copropriété devra également fournir à ses acquéreurs les informations relatives à la surface privative du lot de copropriété selon la loi Carrez, à faire obligatoirement figurer sur l’acte de vente. L’information des acquéreurs de la localisation d’un bien en zone à risques pour les mérules est également obligatoire, comme pour la vente d’un bien individuel.