Vente immobilière : comment préparer la signature chez le notaire ?

Vendre son bien immobilier est une étape importante et non moins stressante, car elle est synonyme d’un changement de vie. Pour faire en sorte que le jour J ne soit pas source d’angoisse, il est important de le préparer. Voici un récapitulatif des formalités qu’il vous faudra accomplir en tant que vendeur pour préparer la signature chez le notaire et laisser un logement accueillant à ses nouveaux propriétaires.

Les vérifications effectuées par le notaire.

Le notaire doit se charger de procéder à de nombreuses vérifications pour vous permettre de signer l’acte authentique de vente pour votre bien. Ces vérifications concernent notamment :

• La situation hypothécaire du bien : vous n’avez pas le droit de vendre un bien hypothéqué à votre acquéreur. Le notaire doit donc se charger de vérifier que les garanties et hypothèques éventuellement placées sur votre bien ont été levées préalablement à la vente. Cela signifie donc que si vous aviez acheté votre bien en garantissant votre prêt immobilier grâce à une hypothèque, le notaire vérifiera qu’il pourra rembourser le montant restant dû de votre prêt grâce au montant de la vente et ainsi lever l’hypothèque.
• La situation cadastrale du bien.
• Les éventuels droits de préemption : la commune et le locataire en place si le bien est loué peuvent faire appliquer un droit de préemption pour annuler la vente et se porter acquéreurs. Le notaire vérifie donc que vous avez bien avisé la mairie de votre vente par une déclaration d’intention d’aliéner et que celle-ci ne souhaite pas exercer son droit de préemption. Concernant le locataire, si vous lui avez donné congé au motif de la vente, le notaire vérifie que la procédure a bien été respectée et que le locataire a bien renoncé à acheter.
• L’origine de la propriété : le notaire doit s’assurer que vous êtes bien le propriétaire du bien que vous vendez en vérifiant les titres de propriété du bien sur les trente dernières années.
• Votre situation vis-à-vis de la copropriété : le notaire demande des renseignements au syndicat de votre copropriété afin d’obtenir un “état daté”. Ce document vise donc à préciser si vous êtes à jour de vos charges de copropriété et si des travaux sont prévus ainsi que des procédures dans lesquelles vous êtes impliqué.

Les règles d’urbanisme applicables au bien, notamment le certificat d’urbanisme qui permet à l’acquéreur de connaître la situation du bien au regard des règles d’urbanisme : alignement, règles de construction, existence de servitudes, etc.

Les formalités à accomplir par le vendeur.

Les formalités que vous devez accomplir pour préparer la signature de l’acte authentique de vente chez votre notaire sont généralement déjà effectuées pour la préparation du compromis de vente. En effet, les documents que vous devez transmettre au notaire pour la réalisation de la vente sont les suivants :

• le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant tous les diagnostics techniques immobiliers obligatoires pour la vente et indispensables pour la bonne information de l’acquéreur
• le règlement de copropriété ainsi que l’attestation de mesures loi Carrez en cas de vente d’un bien en copropriété
• si vous vendez un bien neuf ou restauré, le dossier d’intervention utlérieure sur l’ouvrage remis au maître d’ouvrage par le coordinateur en fonction lors de la réception de votre bien, qui fait l’objet d’un procès verbal joint au dossier

En cas de vente d’un lot en copropriété, il faudra fournir au notaire les documents de l’article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et les joindre au projet d’acte authentique de vente remis à l’acquéreur.

La visite du bien avant la signature de l’acte authentique de vente.

Votre acquéreur a la possibilité de demander à visiter une dernière fois votre bien la veille de la signature de l’acte authentique ou le jour même. Cette visite permet au futur propriétaire de s’assurer que le bien que vous lui laisserez est bien celui qu’il a visité au départ, et que son état n’a pas été altéré par vos soins. Il s’agit aussi de vérifier que vous avez respecté les engagements pris lors de la signature du compromis de vente. Parmi ces obligations figure la nécessité de ne pas altérer l’état du bien ou d’en modifier la structure et la composition des pièces afin de garantir à l’acquéreur que le bien dont il devient propriétaire est conforme à celui qu’il a visité avant de s’engager.

Il s’agit d’une étape primordiale pour l’acquéreur, bien qu’elle ne soit pas obligatoire pour autant. Elle permet dans un premier temps d’éviter toute mauvaise surprise au moment de la remise des clefs, et surtout un éventuel litige car une fois l’acte authentique de vente signé par les deux parties, l’acquéreur ne pourra plus se retourner contre vous. En tant que vendeur, vous n’avez en principe pas le droit de refuser cette visite à votre acquéreur, même s’il n’en est pas fait mention dans le compromis de vente.

Au cours de cette visite, votre acquéreur sera particulièrement vigilant sur quatre points en priorité.

Le premier objectif de la visite est donc de s’assurer que le bien est innocupé. Sauf mention contraire lors de la signature du compromis de vente, un bien immobilier doit être vendu innocupé. Cela signifie que la personne qui l’occupait auparavant doit avoir quitté les lieux. Il peut s’agir de vous si le bien était votre résidence, mais aussi de votre locataire ou de toute personne logée à titre gratuit. Le logement doit donc être libre pour les nouveaux propriétaires, mais il est bien sûr aussi question des annexes : la cave doit avoir été vidée, tout comme le garage. Aucune voiture ne doit stationner sur les places de stationnement privatives ou réservées aux propriétaires du bien. S’il s’agit d’un achat nu, les meubles doivent aussi avoir été débarrassés pour laisser la place au nouveau propriétaire du bien.

L’acquéreur va également s’assurer qu’aucun équipement devant rester dans le bien après la vente n’est manquant. Il va donc se focaliser sur la présence des éléments constitutifs du logement, en vérifiant qu’aucun n’ait été enlevé par vos soins : les poignées de portes, luminaires, mobilier, rideaux, volets, équipements de cuisine et équipements sanitaires, etc. Tous les éléments présents dans le logement au moment de la visite et de la signature du compromis de vente doivent être retrouvés avant la signature de l’acte authentique de vente.

Il va de soi que les équipements de qualité ou de valeur qui sont prévus pour rester après la vente ne doivent pas avoir été remplacés par des accessoires de moindre valeur commerciale.

Toutes les installations doivent être retrouvées dans un état indentique à celui constaté au moment de la signature du compromis.

Plus que la présence des équipements listés dans le compromis de vente, l’acquéreur va également vérifier le bon état du bien qui lui est laissé. Le bien doit être dans le même état que celui dans lequel l’acquéreur l’a visité. Cette visite est également le moment idéal pour l’acquéreur de s’assurer qu’aucun dommage ou sinistre n’a eu lieu dans le bien, et le cas échéant, que ces derniers ont été pris en charge par vos soins : canalisations rompues, infiltrations, cloisons enfommagées ou bris de vitre par exemple.

Si des dégradations sont constatées par l’acquéreur, il pourra demander au notaire d’appliquer des retenues sur le prix de vente initial du logement, d’un montant équivalent aux dommages constatés ainsi qu’aux travaux à réaliser pour remettre le bien en l’état.

Enfin, l’acquéreur pourra en profiter pour effectuer le relevé des différents compteurs présents dans le logement. Ces informations lui seront nécessaires pour souscrire aux différents contrats d’énergie et d’eau qui lui permettront de profiter pleinement du logement et de s’installer sereinement. Les chiffres relevés seront ainsi transmis au notaire pour rendre compte de la consommation d’électricité en heures pleines et en heures creuses, la consommation d’eau et de gaz si le logement en bénéficie.

En tant que vendeur, il n’est pas conseillé de refuser à l’acquéreur cette ultime visite de votre bien. En effet, tout refus de votre part pourra s’avérer suspect et il est dans votre intérêt de prouver votre bonne volonté tout en rassurant l’acquéreur. De plus, l’acquéreur dispose de droits en la matière qui permettent de protéger ses intérêts. Il pourra, s’il constate une dégradation lors de la visite ultime du logement, demander à réduire le prix de vente initial du bien, mais aussi exiger que vous répariez les dégâts ou réstituiez le bien manquant. Ces demandes peuvent donc causer des frais supplémentaires pour votre part. Si vous refusez toute négociation et n’assumez pas vos obligations légales, l’acquéreur pourra alors refuser de signer l’acte authentique de vente et reporter la signature à une date ultérieure, jusqu’à ce que le bien soit remis dans un état conforme à celui dans lequel il l’avait trouvé lors de sa première visite.

Préparer votre logement pour accueillir les nouveaux propriétaires.

Un déménagement, cela s’organise. Pas question de partir en laissant un logement peu accueillant aux nouveaux propriétaires.

Nous vous conseillons de vous aider de la liste des équipements mentionnés comme devant rester dans le logement dans le compromis de vente. Cela vous permettra d’éviter toute erreur. Ainsi, il est possible que les acquéreurs vous aient demandé de laisser les rideaux s’ils ont été conçus sur mesure par exemple, ou bien les luminaires si leur enlèvement endommagerait le bien. En cas de doute, n’hésitez pas à communiquer avec votre acquéreur ou votre notaire, qui sauront vous aider à trouver la bonne solution ou accepter un compromis pour permettre à chacun d’envisager la vente de manière sereine.

Veillez donc à débarrasser tous vos effets personnels et à nettoyer toutes traces de votre occupation du bien. Laissez le bien propre et pensez à réparer les petits désagréments qui peuvent être causés par le déménagement de vos affaires.