Que peut-il se passer après la vente de mon bien immobilier ?

En tant que vendeur, votre responsabilité peut rester engagée même après la vente de votre bien immobilier. De nombreuses garanties jouent en effet en faveur de votre acquéreur, nouveau propriétaire du bien, pour lui permettre d’obtenir gain de cause si un sinistre devait survenir dans les premières années de son occupation du bien. Voici tout ce qui peut se passer après la vente de votre bien immobilier et comment s’y préparer.

L’obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance est un terme juridique qui indique au vendeur d’un bien qu’il a l’obligation de délivrer à l’acquéreur le logement convenu, en conformité avec ce qui a été prévu dans le compromis de vente.

L’obligation de délivrance indique également que la vente doit se faire dans les délais prévus par les deux parties dans le compromis de vente. En effet, il existe un délai obligatoire entre la signature d’un compromis et la signature d’un acte authentique de vente. Les deux parties se chargent de fixer une date de remise des clefs et de transfert de la propriété du bien.

Le vendeur a donc l’obligation de délivrer le logement à la date convenue dans le compromis de vente, sauf négociation ultérieure d’un délai supplémentaire.

Si vous décidez de ne plus vendre votre bien, vous devrez en informer le plus rapidement possible l’acquéreur qui pourra bénéficier du versement de dommages et intérêts de votre part. Le montant sera décidé par votre notaire et dépendra du préjudice subi, mais il est généralement élevé.

Si toutefois la vente prend du retard, vous devrez certainement verser une indemnité par jour de retard à votre acquéreur. Il s’agit d’une garantie permettant à l’acquéreur de continuer à se loger en attendant de pouvoir s’installer dans le logement qu’il achète. Le retard de délivrance ne résulte pas obligatoirement d’une mauvaise volonté de la part du vendeur. Il peut être causé par :

• le retard de départ du locataire en place dans le logement
• le retard de construction ou d’acquisition du futur logement du vendeur
• le retard de désencombrement du logement : si le logement entier est toujours occupé par les affaires du vendeur, la vente n’a pas lieu. Si seules les annexes restent occupées, alors le notaire séquestre une partie du prix de vente en attendant la libération complète des lieux.

L’obligation de délivrance régit également la conformité du logement cédé à l’acquéreur. Le logement délivré doit bien sûr être celui dont il est question dès le début de la transaction, c’est-à-dire celui que les acquéreurs ont visité. Le bien doit également être dans le même état que lorsque l’acquéreur l’a visité : les équipements ne doivent pas être changés et les accessoires doivent rester en place.

Si vous décidez de ne pas fournir le logement tel qu’il est convenu de le laisser dans le compromis de vente, vous vous exposez à des sanctions. Dans l’hypothèse où l’acquéreur ne trouverait pas la cuisine équipée lors de son arrivée dans les lieux, alors il pourra demander au notaire de séquestrer une partie du prix de vente jusqu’à ce que vous répariez le préjudice subi. Le montant de la séquestration dépendra des équipements manquants.

Si l’acquéreur découvre des équipements manquants après la signature de l’acte authentique de vente, alors il pourra négocier avec vous une solution à l’amiable. En l’absence de compromis entre les deux parties, il pourra jusqu’à demander une réduction du prix de vente du bien ou l’annulation de la vente dans les cas les plus graves.

L’acquéreur devra cependant prouver le défaut de conformité : l’acte de vente et le compromis doivent être suffisamment précis pour servir de preuve. Si les accessoires manquants n’étaient pas énumérés dans les documents de la vente, il ne sera pas possible pour l’acquéreur d’être dédommagé.

Les garanties appliquées aux logements récents.

Les garanties dont vont bénéficier les acquéreurs après la vente dépendent également de l’âge du logement, c’est-à-dire de sa date de construction.

Par exemple, la garantie décennale court sur les dix années qui suivent la construction d’un bien. Si vous vendez un bien construit en 2014 à votre acquéreur, il bénéficiera de la garantie décennale ainsi que de l’assurance dommage ouvrage qui lui seront automatiquement transférées. Si votre acquéreur est confronté à des dommages qui ne sont pas causés par votre usage des lieux, il pourra faire une simple déclaration à son assurance qui prendra en charge les démarches. Vous ne serez pas sollicité par l’acquéreur ou par son assurance pour procéder au dédommagement.

Si vous avez fait agrandir votre logement et que vous n’avez pas souscrit à une assurance dommage ouvrage, le prix de vente de votre bien s’en est certainement trouvé diminué. A savoir que cette diminution du prix s’amenuit en général au fur et à mesure de l’écoulement du délai de 10 ans après la construction de l’agrandissement. L’acquéreur de votre bien ne pourra pas souscrire à cette assurance à posteriori.

Les garanties appliquées aux logements anciens.

En ce qui concerne les logements ancients, les garanties sont généralement moindres. L’acquéreur achète en effet votre bien en l’état et reconnaît connaître le bien qu’il achète puisqu’il l’a visité.

L’acquéreur s’engage donc en connaissance de cause, mais la loi oblige depuis peu le vendeur a fournir à l’acquéreur des documents destinés à l’aider à faire un choix éclairé. En effet, il n’est pas envisageable de faire peser sur le vendeur des garanties à destination de l’acquéreur de leur logement. Pour combler ce manque de protection des acquéreurs, l’information claire et honnête des caractéristiques du bien et de son état est la meilleure solution.

La première indication touche à la surface du logement, grâce à la loi Carrez de 1997 : en tant que vendeur, vous devez indiquer clairement la superficie du logement vendu grâce aux calculs de la loi Carrez. Votre notaire vous demandera certainement de faire mesurer votre bien par un professionnel afin d’éviter toute tromperie éventuelle et tout litige. Cette loi prévoit également que si le bien est inférieur de 5% à la surface indiquée dans le compromis de vente ou dans l’acte authentique de vente, l’acquéreur pourra se retourner contre vous et demander une action en réduction du prix de vente de votre bien. La diminution doit être proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants et l’acquéreur possède un délai d’un an pour vous en informer. La plupart du temps, les diminutions de prix ne vont pas en justice puisqu’il est facile de prouver les torts des vendeurs. Le litige est donc généralement réglé à l’amiable.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont la deuxième garantie offerte aux acquéreurs de votre bien pour leur permettre de connaître l’état du bien en amont de la vente. Cependant, la loi Alur introduit en 2014 un nouveau dispositif, appelé pré-état daté.

Ce document, fourni par vos soins à l’acquéreur de votre bien s’il est situé en copropriété, lui permet de connaître avec précision l’état de l’immeuble, l’organisation et la situation financière de la copropriété. Vous avez la possibilité de demander à votre syndicat de copropriété de vous fournir ledit document, cependant il vous sera facturé pour une somme maximum de 380 euros.

Le pré-état daté doit comporter les documents suivants :

• la fiche synthétique de la copropriété
• le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division et les actes qui le modifie
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente
• les sommes qui pourraient éventuellement être dues au syndicat de copropriété par l’acquéreur
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des divers fournisseurs
• le montant de la part du fonfs de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot (si le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux)
• le carnet d’entretien de l’immeuble.

L’acquéreur se trouve alors parfaitement informé de l’état du logement qu’il s’apprête à acheter. Les documents étant annexés dans le compromis de vente, puis dans l’acte authentique de vente, il n’est pas possible pour l’acquéreur de contester sa connaissance des éléments qui y figurent.

La garantie des vices cachés.

L’action en garantie des vices cachés permet à tout acquéreur qui découvre un problème sur le bien qu’il a acheté (après la vente) de se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation.

La définition des vices cachés est la suivante : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

L’acquéreur de votre bien pourra donc se retourner contre vous si :

• Il n’avait pas connaissance de l’existence du vice au moment de la vente.
• Le vice est non apparent : le vice caché n’est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice non visible. Il est possible qu’une garantie des vices cachés soit intentée alors même que le vendeur n’avait pas connaissance de son existence. Cependant, on considère qu’un vice apparent ne peut pas être tenu de la responsabilité du vendeur puisque l’acquéreur achète “en connaissance de cause”.
• Le vice doit rendre impropre ou diminuer l’usage du logement : le vice doit avoir pour conséquence l’impossibilité d’utiliser le bien comme il était destiné au moment de la vente, ou en diminuer fortement l’usage. Cela implique que si l’acquéreur avait eu connaissance des vices qu’il a découvert, il n’aurait probablement pas acheté le bien ou en aurait proposé un prix d’achat largement inférieur.
• Le vice doit obligatoirement être antérieur à la vente, ou tout du moins concomitant à la vente. Cela signifie qu’en tant que vendeur, vous ne serez pas tenu responsable pour les vices apparus après la vente.

L’acquéreur dispose d’un délai de deux années pour intervenir et engager un recours à la garantie des vices cachés contre vous. Ce délai court à partir du moment où l’acquéreur découvre le vice, et non lorsqu’il prend possession des lieux. Si cela arrive, vous serez informé par votre acquéreur via une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’y donnez pas suite, l’acquéreur pourra intenter une action en justice contre vous. En tant que vendeur particulier, vous êtes exonéré de la garantie des vices cachés si vous pouvez prouver que vous n’avez pas connaissance du vice avant la vente. La garantie des vices cachés n’est donc due qu’en cas de connaissance de votre part du vice découvert par l’acquéreur.

La garantie des vices cachés permettra à l’acquéreur d’obtenir une diminution du prix d’achat de son bien ou des dommages et intérêts pour permettre de réparer s’il est possible le vice qui cause l’impossibilité d’usage du bien.