Compromis de vente : comment protéger les intérêts du vendeur ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est la première étape pour sécuriser une transaction immobilière. Préalable à la signature de l’acte authentique de vente, c’est ce document qui fixe les conditions de réalisation de la vente. Il n’est donc pas à négliger.

Quels engagements avec la signature d’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un document synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties impliquées dans la vente. Il pose les conditions de réalisation de la vente et impose au vendeur comme à l’acquéreur de réaliser les formalités et démarches indispensables à l’aboutissement de la transaction immobilière.

Le compromis de vente engage donc les deux parties sur le plan juridique. La vente est donc certaine de se réaliser, sauf si des circonstances exceptionnelles surviennent et empêchent l’une des parties de tenir ses engagements, comme le refus de financement par les banques ou l’application du droit de préemption de la mairie du lieu d’achat.

En signant un compromis de vente, vous vous engagez définitivement et fermement à réaliser la transaction immobilière dont il est question. Mieux vaut donc réfléchir sagement aux conditions que vous fixerez grâce à ce document afin de préserver vos intérêts et de vous protéger en tant que vendeur.

Comment se déroule la signature d’un compromis de vente ?

Le compromis de vente se signe au moment où l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur un prix de vente pour le bien dont il est question. On parle alors d’entente sur “le prix et la chose”, comme mentionné dans le Code Civil. Plus concrètement, le compromis de vente est signé une fois que le vendeur a accepté l’offre d’achat présentée par l’acquéreur.

Une fois l’offre d’achat acceptée et contresignée, il faut donc prendre rendez-vous chez le notaire de l’une des parties (chaque partie peut aussi prendre son propre notaire). Le compromis peut tout à fait se rédiger et être signé sous seing privé, cependant cela n’est pas recommandé car les conséquences d’un document mal préparé peuvent être importantes. L’aide d’un professionnel de l’immobilier comme le notaire est donc particulièrement appréciable. Le notaire travaille en effet sous la réglementation d’une déontologie stricte qui vous permettra de bénéficier d’une expertise garantissant la conformité de votre compromis de vente. En signant votre compromis sous seing privé, vous vous exposez à plus de risques de litiges car tous les aspects pratiques et financiers de la transaction immobilière n’auront pas obligatoirement pu être explicités et réfléchis. Cela comporte donc des risques pour le vendeur comme pour l’acquéreur.

Un délai de quelques semaines est généralement nécessaire avant la signature du compromis de vente chez un notaire. Aussi, ce temps doit être mis à profit pour anticiper les clauses et les conditions du contrat, et pour réunir les documents indispensables qui devront être annexés au compromis : les diagnostics immobiliers obligatoires ainsi que les documents relatifs à la copropriété, par exemple.

Les clauses suspensives en faveur de l’acquéreur.

L’acquéreur est la partie la plus protégée lors de la rédaction d’un compromis de vente. En effet, les problématiques qui mènent à l'annulation d’un compromis sont souvent d’ordre financier. Voici un point sur les droits des acquéreurs et les clauses suspensives qu’ils peuvent demander à inclure dans le compromis de vente afin de mieux vous y préparer.

Les clauses suspensives les plus courantes en faveur des acquéreurs sont les suivantes :

• clause relative à l’obtention d’un prêt immobilier (indiquée d’office sur le compromis de vente si les acquéreurs ont besoin d’un financement bancaire)
• clause relative à la réalisation d’une vente immobilière en cours permettant à l’acquéreur de financer la transaction
• clause relative à l’absence d’application du droit de préemption de la mairie
• clause relative à l’absence d’application du droit de préemption du locataire qui occupe le bien
• clause relative à l’absence de servitude
• clause relative à la purge des hypothèques par le vendeur
• clause relative à l’obtention d’un permis de construire.

En fonction de la situation des deux parties et du contexte de vente, il est bien sûr possible d’ajouter d’autres clauses suspensives lors de la rédaction du compromis de vente. Ainsi, de nombreuses autres conditions de réalisation de la vente peuvent être négociées dans le compromis de vente. Il est donc possible pour l’acquéreur de demander à prolonger le délai de rétractation de 10 jours qui lui est obligatoirement accordé.

Quels sont les droits du vendeur ?

Si l’acquéreur possède de nombreux droits, ses devoirs sont aussi importants. Ils vous permettent à vous vendeur de bénéficier également de certains droits garantis par l’authenticité du compromis de vente.

Vous avez donc la possibilité de négocier votre date de départ du bien vendu. Ce droit est particulièrement appréciable si vous achetez un autre bien après la vente et rencontrez des difficultés à trouver le logement qui vous correspond. Sur certains secteurs où la vente immobilière s’effectue rapidement pour cause de marché tendu, les vendeurs peuvent parfois être pris de court quant au délai qui leur est laissé pour commencer leur propre recherche immobilière et se porter acquéreur d’un bien. Négocier sa date de départ pour décaler la date de jouissance des lieux par l’acquéreur permet donc d’éviter un départ précipité et l’obligation de louer un logement en attendant de trouver votre nouvelle acquisition.

Il est également possible pour alléger le coût de la transaction pour le vendeur de répartir le montant des charges engagées pour la copropriété sur le trimestre en cours. Généralement, l’acquéreur prend en charge le montant correspondant au temps pour lequel il occupe le logement, soit à partir de la date de signature de l’acte authentique de vente. Attention, si vous avez choisi de décaler la date de jouissance des lieux de l’acquéreur, celui-ci ne prendra en charge les frais de copropriété correspondant à la période à partir de laquelle il jouit réellement du bien. Il est possible de procéder de la même manière concernant la taxe foncière. Cependant, la taxe d’habitation est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année en cours, il est donc moins courant de voir cet impôt divisé entre les deux parties.

Enfin, le vendeur peut demander à l’acquéreur de l’indemniser pour les charges de copropriété déjà payées ou de prendre en charge les appels de fonds pour les travaux déjà votés en assemblée générale.

Comment protéger les intérêts du vendeur en signant un compromis de vente ?

Pour protéger vos intérêts en tant que vendeur, plusieurs options sont à considérer. Votre notaire est l’interlocuteur de référence qui saura vous conseiller au mieux, en connaissance de votre situation et de celle de votre acquéreur.

Cependant, la clause la plus importante pour défendre vos intérêts est relative au dépôt de garantie. Demander un dépôt de garantie à votre acquéreur permet de vérifier que sa situation financière lui permet d’emprunter et de faire face aux frais que représentent une vente immobilière. Un acquéreur sans apport a par ailleurs beaucoup moins de chances d’obtenir un financement de la part de sa banque. Le dépôt de garantie vous permet donc, en plus de vérifier la solvabilité de votre acquéreur, de vous assurer d’être dédommagé si la vente s’annule. Cependant, les clauses suspensives viennent compléter cette règle de dédommagement. Vous ne pourrez donc pas garder le dépôt de garantie dans les cas suivants :

• l’acquéreur se voit refuser sa demande de financement par sa banque
• l’acquéreur se rétracte dans le délai légal des 10 jours suivants la signature du compromis de vente
• la mairie applique son droit de préemption sur le logement

Pour vous assurer que la demande de financement de votre acquéreur ne présente pas trop de risques d’être refusée, vous avez la possibilité de lui demander d’inscrire dans le compromis ses modalités de financement. Vous saurez ainsi si un accord préalable de crédit lui a été remis par son établissement bancaire. En général, c’est le notaire qui demande certains renseignements à l’acquéreur : le montant de son apport personnel, les modalités du prêt immobilier qui lui serait accordé, le montant emprunté et le taux d’emprunt, ainsi que les coordonnées de sa banque.

Enfin, la clause de dédit permet au vendeur d’être dédommagé en cas de désistement de la vente par l’acquéreur en dehors des conditions prévues par les clauses suspensives du compromis de vente. L’acquéreur devra alors signifier par lettre recommandée avec accusé de réception sa renonciation à signer l’acte authentique de vente. A vous ensuite de demander au notaire de faire appliquer la clause pénale de dédit, qui vous garantit un dédommagement puisque vous êtes lésé par la renonciation de votre acquéreur à mener la vente à bout.

Il vous sera également possible de forcer l’éxécution de la vente en forcant l’acquéreur à honorer ses engagements. Cependant, cette solution n’est pas souhaitable : si l’acquéreur n’obtient pas le financement nécessaire à l’achat de votre bien, vous aurez perdu du temps. D’autant plus que la procédure pour obtenir la vente forcée de votre bien est extrêmement longue et complexe puisqu’il s’agit d’une procédure judiciaire. Même si l’acquéreur n’est finalement pas obligé d’acheter votre bien, vous devrez attendre la fin du procès en justice pour remettre votre bien en vente et attirer d’autres acheteurs potentiels.